W poprzednim tekście 3 wnioski opisałem na jakiej zasadzie (zazwyczaj) dobierane są banki, w których ekspert finansowy składa wnioski kredytowe. I teraz opcji mamy kilka, w zależności od tego jaki jest wynik procesów kredytowych.
Jedna decyzja pozytywna
Jeżeli pozytywna decyzja jest tylko jedna to zwykle klient podpisuje umowę kredytową, spełnia warunki oraz uruchamia kredyt. Ale najczęściej (jeżeli klient jest „dobry”, nieruchomość może być zabezpieczeniem) to decyzji pozytywnych jest więcej. Nic tylko się cieszyć, ale na który bank się finalnie zdecydować?
Na to pytanie nie ma jednej konkretnej odpowiedzi. Co klient to inny pomysł. Część na pierwszym planie stawia wysokość raty miesięcznej, inni patrzą na CKK (całkowity koszt kredytu), kolejny chce zaoszczędzić na koszcie początkowym a inna grupa chce „czysty” kredyt czyli bez lub z minimalną liczbą dodatkowych usług finansowych (x-sell).
„Czysty” kredyt
Zacznijmy od tych ostatnich. Być może mają już kredyt hipo (może nawet nie jeden) z obowiązkiem przelewania wynagrodzenia. W tej sytuacji taki klient już wie, że nie załapie się na ofertę promocyjną kredytu połączonego z takim kontem. Rozwiązaniem jest albo wybór banku, który nie wymaga wpływu wynagrodzenia bezpośrednio od pracodawcy. Lub wypłata kredytu w banku, w którym klient już taki kredyt ma. Jedno konto i obsługiwane za jego pomocą np. dwa kredyty.
Trafiają się również klienci, którzy nie chcą dostać nic oprócz kredytu. Oczywiście jest taka możliwość, ale wtedy bank nie zarobi ani na koncie klienta ani na jego karcie kredytowej itp…więcej musi zatem zarobić na samym kredycie. Widać to od razu po wysokości marży lub/i prowizji. A to przecież klient decyduje. Nie chce karty kredytowej i konta (załóżmy się są płatne łącznie 30 zł/m-c). Jednak wyższa marża spowoduje, że rata będzie np. o 80 zł miesięcznie wyższa. 50 zł to może nie jest dużo, ale jeżeli kredyt jest na 30 lat to 50 x 360 = 18.000 zł, robi wrażenie, no nie?
Pamiętaj, że ekspert finansowy NIE decyduje za klienta, jedynie pokazuje możliwości, to kredyt klienta, on będzie go spłacał przez te kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.
Brak kosztów startowych
To opcja zwykle nie jest podyktowana wyborem, ale raczej koniecznością. Kredytobiorca ma niewiele wolnej gotówki. Wydał 10% na wkład własny, kolejne kilka procent na PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, występuje głównie na rynku wtórnym), czasem prowizję dla biura nieruchomości, koszty notarialne i sądowe…Łącznie nawet ok. 20% wartości nieruchomości. Albo wydał wszystko albo nawet się dodatkowo zapożyczył, bo pieniędzy nie wystarczyło. Taki klient będzie chciał zminimalizować (lub skredytować) np. prowizję bankową, ubezpieczenia itp…To nic, że marża zwykle będzie wyższa i tym samym miesięczna rata również.
Dlatego tak ważne jest, aby klienta na wstępie (przed wyborem banku) zapytać ile ma wolnej gotówki + policzyć czy wystarczy mu na wszystkie koszty.
Całkowity koszt kredytu
Czyli w skrócie CKK. O ten parametr pytają ci, którzy coś przeczytali w internecie, interesowali się tematyką związaną z kredytami już wcześniej, być może usłyszeli coś od znajomych. Oczywiście doradca może (na moment składania wniosku) wyliczyć CKK, ale będzie to wartość jedynie szacunkowa. W zasadzie można powiedzieć, że na 100% ten kredyt nie będzie tyle kosztował. Zbyt wiele zmiennych wpływa na wyliczanie CKK.
Wartość ta może jedynie posłużyć jako kwota poznawcza. Jeżeli klient chce wiedzieć czy lepiej zapłacić na początku prowizję i mieć niższą ratę czy może jednak nie ma sensu ponosić kosztu prowizji. Najlepiej zrobić kilka symulacji, dać klientowi wyniki, aby zapoznał się z nimi w domowym zaciszu. Ma czas na myślenie do momentu złożenia wniosku kredytowego.
Niska rata
Największa grupa klientów chce mieć kredyt z jak najniższą ratą…”to ile będę miesięcznie płacić?” W zasadzie ma to uzasadnienie, gdyż najniższa rata miesięczna (lub raczej miesięczne koszty związane z kredytem) zazwyczaj przekłada się na najmniejsze łączne koszt kredytu. Jednak zwróćcie uwagę, że nie sama rata ma znaczenie, ale ile klient miesięcznie musi wydać. Do raty często zaliczyć trzeba również koszty związane z obowiązkowymi ubezpieczeniami. Rata kredytu i składka na ubezpieczenie pobierana są przez bank w dwóch kwotach (widać co i ile kosztuje).
Jeżeli rata jest za wysoka to można próbować wydłużyć okres kredytowania. Jeżeli klient chciałby płacić wyższą to okres kredytowania można skrócić lub np. zaproponować kredyt z ratami malejącymi…
Kliencie, zanim dokonasz wyboru warto abyś rozważył kilka opcji, zastanowił się na czym ci tak naprawdę najbardziej zależy. Kredyt z banku X może być najlepszy dla klienta A ale już niezbyt dobry dla klienta B. Wiele zależy od indywidualnych preferencji.
A Ty czym się kierowałeś przy wyborze kredytu? Jeżeli masz tego rodzaju dylematy to zapraszam. Pomogę nawet jeżeli procesem zajmowałeś się sam lub inny ekspert.