Transakcje sprzedaży nieruchomości z obciążoną hipoteką są dość popularne. Nie ma znaczenia czy to dom, mieszkanie czy nawet działka gruntowa. Wiele z nich zostało nabyte przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. W większości przypadków ten kredyt nie został jeszcze spłacony. W jaki sposób podejść do takiej transakcji, aby była bezpieczna dla stron?
Aby omówić temat posłużę się przykładem (jak najbardziej praktycznym i życiowym). Klient znalazł mieszkanie, którego hipoteka jest obciążona. Wartość nieruchomości (równa cenie transakcyjnej) to 300.000 zł, do spłaty pozostało 200.000 zł kredytu hipotecznego. Możliwe są dwie sytuacje. Klient posiada wkład własny w kwocie nie niższej niż wartość obciążenia hipotecznego lub jego wkład będzie znacznie niższy.
„Niski” wkład własny
Niski czyli w rzeczywistości kupujący dysponuje kwotą mniejszą niż pozostała do spłaty kwota kredytu (sprzedającego). Ta sytuacja jest najczęściej spotykana. Jeżeli do ww. parametrów (nieruchomość za 300kzł, 200kzł kredytu do spłaty) dodamy, że kupujący posiada jedynie 50.000 zł wkładu własnego (potrzebuje 250kzł kredytu) to można już sobie wyobrazić schemat postępowania.
Kupujący (przy umowie rezerwacyjnej i przed uruchomieniem kredytu) wpłaca na konto zbywcy wkład własny (łącznie 50kzł). Nie ma tutaj znaczenia jaka kwota i dokładnie kiedy zostanie wpłacona. Najważniejsze jest to, aby wkład własny został wniesiony PRZED uruchomieniem kredytu bankowego.
Pozostała część będzie pochodziła z kredytu bankowego. Z tym, że 50.000 zł z kredytu trafi na konto zbywcy, natomiast 200.000 zł na rachunek wskazany przez bank wymieniony w dziale IV księgi wieczystej. W ten sposób zbywcy sprzedają mieszkanie za 300.000 zł, ale otrzymają jedynie 100.000 zł (pozostała kwota „spłaci” hipotekę).
W trakcie procesu kredytowego bank (kupującego) będzie wymagał następujących dokumentów (związanych z nieruchomością, pomijam dokumenty finansowe):
– wyceny nieruchomości (operat szacunkowy lub wycena wewnętrzna banku),
– zaświadczenia ze SM/WM o niezaleganiu z opłatami,
– odpisu z KW (wystarczy wydruk z EKW), w niektórych bankach pracownik sam dokument pobierze z internetu,
– zaświadczenia z banku (zbywcy) o kwocie kredytu do spłaty (wraz z kosztami czyli odsetkami oraz np. prowizją za wcześniejszą spłatę) wraz z numerem konta bankowego.
A do uruchomienia aktu notarialnego przenoszącego własność, listu mazalnego z banku wpisanego w KW, wniosku o wpis nowego banku do KW oraz oczywiście wymaganych przez dany bank ubezpieczeń (opłacone wnioski lub polisy).
Kupujący staje się właścicielem nieruchomości już po podpisaniu aktu notarialnego (przenoszącego własność). Wypłata kredytu następuje po spełnieniu warunków do uruchomienia. Zwykle następuje to w terminie 7-14 dni.
Wkład własny „spłaca” hipotekę
Zdarzają się również sytuacje, w których kupujący dysponuje wkładem własnym o wartości wyższej niż obciążenie hipoteczne. Może zatem samodzielnie spłacić hipotekę. Jednak klienci najczęściej obawiają się, że spłacą zadłużenie zbywcy i ten wycofa się z transakcji. Dlatego tak istotna jest kolejność czynności związanych z zakupem i finansowaniem nieruchomości.
Standardowo zaczynamy od zbadania zdolności kredytowej kupującego. Jeżeli wynik analizy jest pozytywny można spisać umowę rezerwacyjną lub przedwstępną (jeżeli strony mają życzenie oczywiście mogą zawrzeć umowę notarialną).
Przeprowadzany jest standardowy proces kredytowy, na wniosku można zaznaczyć, że hipoteka zostanie spłacona ze środków własnych kupującego (kredytobiorcy).
Po uzyskaniu decyzji kredytowej (i spełnieniu warunków do umowy) kupujący podpisuje umowę kredytową. Następnie musi wypełnić warunki do uruchomienia kredytu. Jednym z nich jest dostarczenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. To jest właśnie ten moment, w którym kupujący spłaca kredyt zbywcy i jednocześnie staje się już właścicielem nieruchomości. Spłata zobowiązania/zadłużenie przed aktem notarialnym jest błędem. Nie należy tego robić. Pozostaje do zapłaty pozostała kwota.
Aby bank ją uruchomił oprócz aktu notarialnego, polis ubezpieczeniowych konieczne będzie również dostarczenie m.in. oświadczenia właściciela nieruchomości o podstawieniu/zastąpieniu wierzytelności, w którym zobowiązują się nie zawierać umowy zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na rzecz poprzedniego banku inną wierzytelnością.
W ten sposób nowy bank chce mieć pewność, że znajdzie się na pierwszym miejscu w dziale IV KW.