Spłacasz kredyt hipoteczny denominowany lub indeksowany do franka szwajcarskiego, ale jednocześnie stać cię na to aby oddawać bankowi więcej niż wynosi miesięczna rata. Tylko czy to ma sens i się opłaca?
Setki tysięcy bardzo podobnych historii. Klient finansował zakup nieruchomości kredytem hipotecznym. W banku dostępne było finansowanie w złotówce oraz w walutach obcych (nie tylko CHF ale również EUR, USD a nawet JPY). Z symulacji wychodziło, że rata kredytu „walutowego” będzie znacząco niższa niż takiego samego, ale w PLN.
Szybka decyzja i jest, kredyt na 30 lat denominowany (lub indeksowany) do CHF. Na początku faktycznie było relatywnie tanio, ale niestety kurs waluty wzrósł ponad dwukrotnie (z 2,2 do 4,5 zł – wartości szacunkowe) i jednocześnie libor 3M CHF spadł (z ok. 2,80 do -0,77pp). Efekt taki, że odsetki są bardzo niskie, gdyż oprocentowanie kredytu to nawet ok. 0,1pp. Jednak cała rata kapitałowo-odsetkowa (po przeliczeniu na PLN) znacząco wzrosła. Stan taki utrzymuje się już od kilku lat. Co jednak w sytuacji, gdy kredytobiorcę zwyczajnie stać na to, aby spłacać znacznie więcej niż wynika to z harmonogramu kredytu?
Z jednej strony kurs CHF jest relatywnie wysoki i wcale nie oznacza to, że bardziej nie wzrośnie. Natomiast patrząc z drugiej strony kredyt ma nominalne oprocentowanie ok. 0,1% w skali roku. Nie ma i nie było na rynku tańszego finansowania.
Nadpłacanie kredytu
Zagadnienie jest generalnie wieloaspektowe. Z jednej strony kredyt to zobowiązanie finansowe, które zawsze będzie generowało niepewność oraz ryzyko. Wielu kredytobiorców spłaca tak dużo i tak szybko jak to możliwe, ponieważ chce mieć nieruchomość bez wpisu hipotecznego w księdze wieczystej. Nie ma znaczenia czy jest to uzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia czy też nie. To jest typowy czynnik psychologiczny. Trudno z nim polemizować.
Natomiast czy warto nadpłacać taki kredyt pomijając wszelkie pozaekonomiczne aspekty? Argumentem na TAK z pewnością jest fakt, że skokowy wzrost kursu CHF może się powtórzyć. Nie można tego w żaden sposób wykluczyć. Kiedyś (13 lata temu) CHF kosztował około 2 zł, obecnie kurs to 4,43 zł a czy może wzrosnąć do np. 7 zł? Nie jest to niemożliwe. Z tego też powodu „pozbycie” się takiego ryzykownego kredytu może być jak uzasadnione. To jak zamknięcie ryzykownej, niezabezpieczonej pozycji walutowej.
Ale też nadpłacać kredyt z realnym oprocentowaniem 0,1% skoro inflacja wynosi ponad 6%? To się wydaje być z kolei bez sensu. Kapitał kredytu jest przecież „zjadany” przez inflację. Również kurs waluty powinien rosnąć nie wolniej niż wzrost inflacji.
Jak powinno zatem wyglądać rozwiązanie idealne? Przede wszystkim nie nadpłacamy kredytu, gdyż to się zupełnie nie opłaca. Ale przecież nikt nie chce wpaść w pułapkę franka, którego kurs być może wzrośnie.
Optymalne rozwiązanie
Najbardziej optymalne jest zatem lokowanie nadwyżek finansowanych w instrumenty w walucie naszego kredytu. Gdyby kurs CHF skokowo wzrósł to mamy przecież aktywa finansowe w tej walucie. Dodatkowo, aby to rozwiązanie miało sens inwestycja musi przynieść większy zysk niż wynosi koszt kredytu. Wartość oprocentowania 0,1% jest niska, ale dostępne w krajowych bankach depozyty w CHF mają oprocentowanie właśnie do 0,1%1 w skali roku. Po zapłaceniu podatku zostanie ok. 0,08%. Sporo zachodu i jeszcze na tym stracimy. Plus jedynie taki, że to depozyt bankowy (pozbawiony ryzyka) oraz, że mamy poduszkę finansową. Można ją wykorzystać w okresie, gdy dochody spadną i mógłby się pojawić problem ze spłatą zobowiązania.
Aby na CHF zarobić więcej, niż wynoszą odsetki od kredytu, trzeba zainwestować w bardziej ryzykowny instrument. Przykładowo może to być fundusz z rodziny Franklina Templetona o nazwie Global Convertible Securities Fund. Fundusz inwestuje przede wszystkim w papiery zamienne (w tym papiery o ratingu niższym niż inwestycyjny i/lub papiery spółek zagrożonych niewypłacalnością) emitowane przez przedsiębiorstwa z całego świata. Jego stopy zwrotu (od 2012 r.) wyglądają następująco: 104,60% za 10 lat; 80,42% za 5 lat oraz 11,50% za ostatni rok.
Wzrost wartości jednostki od początku istnienia funduszu (24.02.2012 r.) to ponad 105% brutto. Oczywiście należy je pomniejszyć o potencjalne koszty nabycia oraz podatek od zysków kapitałowych (pobierany przy umorzeniu jednostek uczestnictwa).
A zatem szanowny posiadaczu kredytu walutowego (nie musi to być CHF). Jeżeli możesz nadpłacać kredyt, gdyż cię na to zwyczajnie stać, przemyśl czy warto pozbywać się tak relatywnie (oprocentowanie) taniego kredytu czy może ma sens inwestycja. Może ona się stać twoją poduszką finansową oraz umożliwia uzyskanie wyższego zysku niż koszt związany z obsługą kredytu.
Jeżeli masz wątpliwości to wartość usiąść, rozważyć dostępne opcje i policzyć. Serdecznie zapraszam.