Banki mają 21 dni na wydanie klientowi decyzji kredytowej. Ale ostatnio to prawo często jest martwe. Boom kredytowy i zalew wniosków o kredyty hipoteczne sprawił, że w praktyce rozpatrywanie wniosku trwać nawet… ponad trzy miesiące! Co możesz zrobić, gdy banki omijają zapisy ustawy o kredycie hipotecznym, a decyzji kredytowej jak nie było tak nie ma…?
Od prawie roku czasy procesowe w bankach udzielających kredytów hipotecznych są bardzo długie. To, że klienci wręcz rzucili się na zakupy nieruchomości, widać nie tylko u deweloperów, ale również bankach, które finansują ich nabycie. Po chwilowym wstrzymaniu akcji kredytowej (związanym z lockdownem i jego konsekwencjami) banki zniosły większość „pandemicznych” ograniczeń i akcja kredytowa ruszyła z kopyta.
Zapchane procesy
Deweloperzy budują, a ofert na rynku wtórnym również nie brakuje. I tylko banki, które ten cały interes mają finansować, mocno się zatkały. Co w takim razie z zapisem art. 14. pkt 2. ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (w skrócie ustawa o kredycie hipotecznym)? Jego wymowa jest jasna, otóż: „Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję, w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego (decyzja kredytowa), na trwałym nośniku, w 21 dniu od dnia otrzymania wniosku”.
W zdecydowanej większości przypadków banki, pomimo złożenia przez klientów kompletnego wniosku, nie są w stanie tego terminu dotrzymać. Często przekraczają go nawet kilkukrotnie. Klienci się denerwują, zbywcy nie chcą czekać i robi się nerwowo.
Zdarza się, że niektórzy chcą przypominać bankowcom o ich obowiązkach. Ale to broń obosieczna. Jeżeli banki miałyby się literalnie trzymać ustawowego zapisu powinny wydać klientom, w przypadku których się „nie wyrobiły”, decyzje… negatywne. Analityk nie zdążył przeprowadzić pełnej analizy, a bank nie może bez tego udzielić kredytu. Tylko, że takie rozwiązanie nie byłoby satysfakcjonujące dla żadnej ze stron. Klient chce uzyskać kredyt, a bank na nim zarobić.
Prawie jak wniosek
Proces kredytowy trwający dwa a nawet trzy miesiące to obecnie (listopad 2021 r.) nic nowego – to w zasadzie (niestety) standard. Nijak się to ma do zapisów cytowanej ustawy. Co zatem wymyśliły banki? Otóż klienci nie składają (ich zdaniem) wniosków kredytowych, a np. wnioski wstępne lub wnioski o określenie warunków cenowych itp… Jak zwał tak zwał.
W świetle ustawy o kredycie hipotecznym (art. 14. pkt 1.) takie zapytania wnioskami kredytowymi nie są, a więc… 21 dni na decyzję się nie nalicza. Dopiero po przeprowadzeniu pełnej analizy dokumentów „wstępnych” klienta wnioskodawca wypełnia „docelowy” wniosek. Czasem po prostu przepisując wszystkie dane z „zapytania o kredyt”. Analityk wtedy jest przygotowany, zna temat i może (w ustawowym terminie) wydać decyzję kredytową.
Mamy więc już dwie przesłanki mówiące, że nałożenie na banki ustawowego obowiązku szybkiego (tylko 21 dni) procesowania wniosków kredytowych było nieskuteczne. Nawet jeśli bank tego obowiązku nie zrealizuje, to i tak nic mu nie można zrobić. Najbardziej krewki klient może dostać decyzję odmowną. Oczywiście w regulaminowym terminie. A wystarczy, że bank zmieni nazwę dokumentu, który wypełniamy, starając się o kredyt i już przestaje być to wniosek kredytowy objęty ustawą. Jakie proste i skuteczne!
Przeterminowane dokumenty
Kombinowanie niestety nie zawsze się udaje. Jeśli wnioskodawcy składają w banku „zapytanie kredytowe”, to musi ono zawierać również m.in. dokumenty dochodowe. Tymczasem, co do zasady, np. zaświadczenie o zatrudnieniu jest ważne tylko przez 30 dni (większość banków stosuje taki termin). Co zatem w sytuacji, gdy analityk nie zdąży wydać (choćby wstępnej) decyzji? Czy trzeba ponownie dostarczać zaktualizowane dokumenty?
Nie ma tutaj reguły. Bank może „zaliczyć” nam datę wpłynięcia dokumentu jako ostateczną, ale analityk ma tutaj pewną dowolność (lub wytyczne w metodyce udzielania kredytów). Jeżeli stwierdzi, że dokumenty są zbyt przeterminowane, to może poprosić o dostarczenie aktualnych, narażając nas na stratę czasu, a czasem i koszty. Pół biedy, jeżeli ma to być nowy historia rachunku lub nawet wyciąg z KPiR przy działalności gospodarczej. Gorzej, jeżeli ktoś (zwykle kadrowa, księgowa) takie zaświadczenie musi przygotować kolejny raz.
W takiej sytuacji stres mają wszyscy, począwszy od pośrednika kredytowego lub pracownika banku, który wniosek przyjął. Ci, którzy znajdują się na pierwszej linii, obrywają niestety najbardziej. I to na nich skupia się (uzasadnione przecież) niezadowolenie potencjalnych kredytobiorców.
Brak decyzji a terminy nas gonią
Bardzo źle się dzieje, jeżeli konsument kupujący mieszkanie sugeruje się terminem 21 dni na decyzję kredytową banku i całą transakcję „ustawia” pod to. Czyli przykładowo podpisuje umowę przedwstępną, wpłaca zadatek i określa podpisanie aktu przenoszącego własność nieruchomości np. za miesiąc. W teorii powinno się udać zdążyć, ale w 95% przypadków okazuje się to niemożliwe.
I co wtedy? Do przeniesienia własności nie dochodzi więc zbywca ma prawo zatrzymać zadatek. To sytuacja ekstremalna, ale nie niemożliwa. Trafiają się niestety sprzedający, którzy czyhają na takich nieświadomych kupujących. Inkasują potężny zadatek (nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych), rozwiązują umowę (z winy kupującego) i… wystawiają mieszkanie na sprzedaż kolejny raz. Z drugiej strony: nawet zapisanie w umowie terminu dwóch miesięcy na uzyskanie decyzji banku niczego nie gwarantuje. W miarę bezpieczny jest termin trzymiesięczny. Oczywiście o ile bank nie odrzuci naszego wniosku kredytowego i nie będziemy musieli składać kolejnego, w innym banku. Dlatego też składa się zwykle trzy wnioski kredytowe jednocześnie.
Po pierwsze we własnym banku, do którego wpływają dochody. Następnie w banku, który procesuje wnioski najszybciej i decyzja kredytowa (nawet jeśli kredyt nie jest tani) zostanie wydane relatywnie szybko. I na koniec w banku, w którym oferta kredytowa jest najlepsza (zwykle w takich bankach też kolejki wniosków są najdłuższe).
Dlatego zanim cokolwiek podpiszesz, a co gorsza wpłacisz, porozmawiaj z ekspertem kredytowym. Ustalcie realny termin uzyskania finansowania. Można też zamieścić w umowie takie zapisy, które umożliwiają zwrot zadatku np. w przypadku nieuzyskania finansowania. Wszystko to kwestia umowna. Masz wątpliwości odnośnie swojej sytuacji finansowej? Nie wiesz czy posiadasz zdolność kredytową? Podejrzewasz problemy w BIK. Zapraszam do bezpłatnej analizy.
Oczywiście każdemu zależy, aby uruchomić kredyt w tym banku, który ma najlepszą ofertę. Ale po uzyskaniu decyzji w którymkolwiek z banków można już w miarę spokojnie czekać na to, co zrobią kolejne banki. Jeśli nie mamy już czasu – bierzemy pieniądze z tego, który decyzję wydał pierwszy. A jeśli możemy jeszcze czekać – to czekamy.