Kredyt hipoteczny to najtańsze zobowiązanie na rynku. Dlatego jak zaciągać kredyty to najlepiej pod hipotekę. Jednak czy każda konsolidacja pod hipotekę będzie najlepszym pomysłem? Okazuje się, że niekoniecznie. W szczególności jeżeli ma to być związane z konsolidacją kilku zobowiązań. A w dodatku kilku gotówkowych, kredytu hipotecznego i może jeszcze dobrania dodatkowej gotówki. A zatem konsolidacja zobowiązań (jest forma) nie musi być taka oczywista jak to się wydaje.
Konsolidacja zobowiązań
Z takim właśnie „problemem” zgłosił się do mnie jeden z klientów. Posiada kredyt hipoteczny oraz kilka kredytów konsumenckich. Chciałby połączyć je w jeden i jeszcze (najlepiej) dobrać dodatkową gotówkę. Jego zobowiązania wyglądają następująco:
- Kredyt hipoteczny, do spłaty zostało około 160 000 złotych, wartość nieruchomości 350 000 zł, marża banku 1,9%, przy wibor 6M 2,58% rata około 809 zł.
- Kredyty gotówkowe, łącznie około 63 000 zł.
- Linia kredytowa 35 000 zł, w większości wykorzystana.
- Karta kredytowa z limitem 2000 zł.
- Dodatkowa potrzeba finansowa = 20 000 zł.
Łączne zobowiązania 260 000 zł do konsolidacji oraz dodatkowo 20 000 zł. Oprocentowanie kredytów konsumenckich (gotówki, karta kredytowa oraz limit) to około 9% (proszę nie mylić z RRSO). W jaki sposób to wszystko połączyć, aby wyszło najkorzystniej? Dostępnych
Konsolidacja pod hipotekę
Pierwsza myśl zwykle jest taka: skoro LTV pozwala to najlepiej całość połączyć w jeden kredyt zabezpieczony na nieruchomości. W naszym przypadku zabezpieczeniem kredytu jest mieszkanie o wartości około 350 000 zł. Natomiast łączna kwota zobowiązań do konsolidacji to 280 000 zł. Po pierwsze jest to możliwe, ale czy opłacalne i czy to najlepsza opcja? Przede wszystkim prawie każdy kredyt gotówkowy (pomijam zakupy na raty 0% itp.) będzie sporo droższy niż zabezpieczony (hipoteczny). Oznacza to, że lepiej (czyli taniej) spłacać kredyt hipoteczny niż gotówkowy. Jednak hipotekę zaciąga się na konkretny cel np. zakup nieruchomości, budowę domu, remont lub wykończenie. Jeżeli cel jest jednak inny np. dowolny (pożyczka hipoteczna) lub konsolidacja kredytów konsumenckich to również inny będzie (wyższy) koszt takiego zobowiązania.
Obecny kredyt hipoteczny ma oprocentowanie 4,48% (wibor 6M 2,58 + 1,90 marża banku). Dołączymy do niego również spłacane gotówki i cel dowolny. Wtedy taka konsolidacja będzie już oprocentowana 5,01% (wibor 6m 2,58 + 2,43 marża banku). A zatem zmiana celu kredytowania będzie się wiązała z podwyższeniem marży na kredycie hipotecznym o ponad 0,5pp. Natomiast szacunkowy całkowity koszt kredytu (CKK) wyniesie około 271 tys. złotych. W okresie 30 lat oczywiście. Rata takiego kredytu to około 1505 złotych. Za to mamy tylko jedno zobowiązanie, jedną ratę.
Konsolidacja bez hipoteki
Rozwiązanie drugie polega na tym, że nie ruszamy obecnie spłacanego kredytu hipotecznego. Ma dobre warunki (marża 1,90%) więc może nie warto zamieniać dobrego na lepsze? Zamiast tego konsolidowane będą jedynie kredyty konsumenckie plus dodatkowa gotówka w kwocie 20 tys. złotych. Łącznie daje to 120 000 zł. Tak to już jest, że banki lubią spłacać kredyty udzielone przez konkurencję (inne banki). Oczywiście jeżeli zobowiązanie jest regulowane zgodnie z harmonogramem. Dlatego też najczęściej kredyty konsolidacyjne mają lepsze warunki niż zwykłe gotówkowe (na dowolny cel). Dodatkowo przy konsolidacjach często nie jest konieczne płacenie prowizji od udzielonego kredytu. Skonsolidowane łącznie 120 000 zł z oprocentowaniem 7,49% to rata około 1424 zł, a CKK 50 856 zł. Zobowiązanie na 10 lat.
Co wybrać?
Jeżeli konsolidacja będzie dotyczyła wszystkich zobowiązań to klient finalnie zostanie z ratą około 1500 złotych i będzie spłacał tylko jeden kredyt (hipoteczny). Szacunkowy koszt takiego rozwiązania wyniesie około 274 525 złotych. W opcji drugiej nadal spłaca kredyt hipoteczny. Obecna rata 809 zł, a szacunkowy koszt całkowity to około 140 tys. złotych. Do tego kredyt konsolidacyjny, gotówkowy z ratą 1424 zł na 10 lat. Jego koszt wyniesie około 50,9 tys. złotych. Czyli łącznie ich koszt to około 291 tys. złotych. Jednak minusem tego rozwiązania jest to, że przez 10 lat miesięczne zobowiązania to około 2230 zł. Następnie jedynie rata kredytu hipotecznego. Na chwilę obecną około 810 zł.
Odzyskane koszty
Nie wiemy jakie były koszty spłacanych przez klienta kredytów gotówkowych. Prowizja za udzielenie, być może jakieś ubezpieczenia. Przy konsolidacji koszty te można, proporcjonalnie, odzyskać. Bardzo ładnie jest to opisane na stronie internetowej UOKiK. Dostępny jest również kalkulator do wyliczania kwoty jaką bank powinien zwrócić. Warto z nich skorzystać, aby wyliczyć ile banki powinny zwrócić. Poza tym konsolidacje są często opłacalne właśnie z powodu tych zwrotów. „Bankowe” ubezpieczenie można zastąpić własnym (kupionym na rynku). W dodatku często ono jest tańsze lub/i lepsze (zakres). Natomiast zwrócona część prowizji jest już czystym zyskiem. Banki jak nie mogły zbyt wiele zarabiać na odsetkach to doklejały do kredytów gotówkowych wysokie prowizji. W przypadku konsolidacji często nie są one już pobierane.
Wnioski
Nie ma jednego, idealnego rozwiązania dla wszystkich. Jak zatem podejść do tematu konsolidacji zobowiązań? Plusem jednego kredytu (hipotecznego) jest to, że wszystkie zobowiązania spłacane są w jednej racie. Jej wysokość to około 1500 zł. Oczywiście oprocentowanie jest zmienne więc i rata i całkowity koszt kredytu się zmienią. Nie wiemy tylko kiedy i jak bardzo. Z drugiej strony całość można rozbić na dwa kredyty. Pierwszy hipoteczny – bez zmian. Nie ruszamy go, aby nie pogorszyć marży. Natomiast pozostałe zobowiązania są konsolidowane już bez zabezpieczenia. Łączna rata wyższa niż tylko samego kredytu hipotecznego. Natomiast trzeba się „pomęczyć” przez 10 lat z ratami ponad 2200 zł. Aby później było już znacznie łatwiej (tylko spłata hipoteki). Łączny koszt takiego rozwiązania również będzie niższy. Wyniesie około 182 tys. złotych (131,2 zł kredyt hipoteczny oraz około 51 tys. gotówkowy). Niższy z powodu krótszego okresu spłaty „gotówki”.
Tak naprawdę odpowiedź na pytanie: co się bardzo opłaca zależy od samego kredytobiorcy. Przede wszystkim jaka jest jego sytuacja finansowa? Czy da radę udźwignąć dwa zobowiązania, aby jeden z kredytów został spłacony w 10 a nie 30 lat.
Dlatego też każdy podobny przypadek szczegółowo warto omówić z ekspertem finansowym. Pokaże dostępne opcje, a sam zainteresowany klient stwierdzi, które rozwiązanie mu bardziej odpowiada. Dlatego jeżeli zastanawiasz się nad konsolidacją zobowiązań to warto o tym rozmawiać. Możesz tylko zyskać. Masz podobny dylemat? Zapraszam do kontaktu.