Transakcja zakupu nieruchomości (na kredyt) składa się z szeregu elementów. Co prawda nie ma dwóch takich samych procesów, ale są one dość do siebie podobne. Główne różnice związane są z celem kredytowania oraz źródłem uzyskiwanych dochodów. Dlatego też proces kredytowy w kredycie hipotecznym można podzielić na kilka etapów.
Spotkanie z ekspertem finansowym
Przede wszystkim cały proces zaczynasz od spotkania z ekspertem finansowym. Może to być również doradca z banku, ale wtedy może być konieczne odwiedzenie kilku banków. A zatem rozmowa z pośrednikiem finansowym (takim, który ma odpowiednie uprawnienia i jest wpisany do rejestru KNF) jest bardzo wskazana. Wypyta on o dochody, zobowiązania, sytuację rodzinną, ewentualne wpisy w bazach. Poza tym jakie macie oczekiwania odnośnie nieruchomości i jakim wkładem własnym dysponujecie. Przykład uproszczonej ankiety znajdziesz tutaj.
Już po takim pierwszym spotkaniu będziecie wiedzieć czy Wasze oczekiwania są zbieżne z możliwościami. Czy nie ma jakiś przeszkód w uzyskaniu finansowania. Zwykle może to być nieakceptowalny dochód, brak zdolności kredytowej, problemy z wpisami w bazach a nawet zaciągane chwilówki. Dobrze również abyście zabrali na spotkanie aktualny raport z BIK. Można go pobrać ze strony bik.pl. Pamiętajcie, że nawet dobrze spłacane chwilówki mogą być problemem przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Szerzej ten temat już omawiałem w jednym z wcześniejszych tekstów. Jak już wszystko zostanie wyjaśnione i otrzymacie od eksperta „zielone światło” to możecie zacząć poszukiwania nieruchomości.
Przedmiot kredytowania
Możliwości jest wiele. Możecie chcieć kupić mieszkanie na rynku wtórnym (gotowe) lub na pierwotnym od dewelopera. Oczywiście także przedmiotem transakcji może być dom (gotowy) lub działka oraz budowa domu systemem gospodarczym. To od tego co macie zamiar nabyć zależy jakie dokumenty (dotyczące nieruchomości) będziecie musieli skompletować. Inne będą przy kupnie gotowej nieruchomości a inne przy budowie domu lub zakupie od dewelopera (płatność w transzach). Poza tym niekoniecznie to co zechcecie kupić będzie mogło stanowić zabezpieczenie kredytu. Nieruchomości z nieuregulowaną formą własności, udziały lub posiadające inne wady prawne. One nie mogą stanowić zabezpieczenia kredytu. Dlatego zanim cokolwiek podpiszecie lub wpłacicie (zadatek) warto pokazać nieruchomość ekspertowi kredytowemu.
Z drugiej strony jeżeli nieruchomość nie może być zabezpieczeniem kredytu możecie zaproponować inną. Może to być inna wasza nieruchomość lub nawet należąca do osoby trzeciej. Która wyrazi zgodę na jej obciążenie hipoteką. Tak samo, jeżeli planujecie nabyć nieruchomość w budowie, upewnijcie się, że zbywcą jest deweloper (w świetle ustawy deweloperskiej). Bowiem jeżeli zbywca nie posiada rachunku powierniczego oraz nie podpisuje umów deweloperskich to bank nie sfinansuje zakupu nieruchomości w budowie. W takim wypadku (zbywca nie jest deweloperem) proces kredytowy można rozpocząć dopiero jak uzyska on pozwolenie na użytkowanie. Sytuacja taka ma miejsce często w przypadku firm budujących np. szeregowce lub bliźniaki.
Jako ciekawostka dodam, że 90% tego rodzaju inwestycji to nie są domy. Skoro nie nabywasz również własnej działki, a jedynie udział w niej, to de facto kupujesz lokal mieszkalny. Dlatego też wiele reklam dot. sprzedaży domów przez dewelopera jest „przesadzona”. Po bliższej analizie okazuje się, że nie buduje ani deweloper ani nie jest to dom. Obecnie nie jest to problem, ale nieco inaczej wygląda dokumentacja kredytowa.
Dokumenty nieruchomościowe
W zależności od tego czy kupujesz nieruchomość gotową czy też w budowie konieczne są różne dokumenty. Najłatwiej jest na rynku wtórnym gdzie wystarczy umowa przedwstępna (ew. rezerwacyjna). Możecie od razu poprosić o zaświadczenie mówiące o tym, że mieszkanie nie ma zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych. Dodatkowo jeżeli przedmiotem transakcji jest mieszkanie ze spółdzielni mieszkaniowej. Wtedy powinno mieć uregulowane kwestie związane z gruntem, na którym stoi budynek. Może mieć własną księgę wieczystą lub musi być możliwość jej założenia.
W przypadku zakupu na rynku pierwotnym dokumentów jest nieco więcej. Poza tym dla niektórym banków zbywca musi wypełnić specjalne formularze. Kompletny spis dokumentów do wniosku otrzymacie od swojego eksperta finansowego. Tego, który będzie składał wnioski kredytowe. Checklista (spis dokumentów) wygląda bardzo podobnie w każdym banku. Niektórzy deweloperzy, klientom kredytowym, wydają już gotowe komplety dokumentów. Wiedzą czego oczekują banki i starają się ułatwić kompletowanie dokumentów.
Dokumenty dochodowe
Kolejna grupa dokumentów związana jest z uzyskiwanymi przez wnioskodawców dochodami. Może to być umowa o pracę i umowy cywilno-prawne (o dzieło, zlecenia). W takim przypadku musisz dostarczyć zaświadczenie o zatrudnieniu wypełniane przez pracodawcę na druku bankowym. Banki wymagają również historii konta bankowego (od 3 do 12 miesięcy), na które wpływa wynagrodzenie. Jeżeli klient jest przedsiębiorcą to zwykle musi przedstawić PIT za poprzedni rok oraz np. KPiR za rozliczone miesiące roku bieżącego. Do wniosku lub do umowy są również wymagane zaświadczenia z ZUS i US a dotyczące niezalegania z podatkami lub składkami.
To jedynie najczęściej występujące przypadki. Może się okazać, że uzyskujesz dochód z innego (nieopisanego) tytułu i wymagana dokumentacja będzie nieco inna. Jeżeli masz wątpliwości co będziesz musiał przedstawić w banku to zapraszam serdecznie do kontaktu. Przygotuję listę dokumentów już pod kątem konkretnego przypadku.
Wnioski kredytowe
Po skompletowaniu dokumentów dotyczących nieruchomości oraz dochodowych czas na wnioski kredytowe. Standardowo składa się 3. A dlaczego tak? O tym pisałem w jednym w wcześniejszych tekstów. Co do zasady wnioski wypełniają i podpisują wnioskodawcy. Ekspert kredytowy następnie zanosi lub wysyła je do banków. W trakcie procesu kredytowego analityk może poprosić o dodatkowe (inne niż na checkliście) dokumenty. Poza tym czasem konieczne jest również wyjaśnienie różnych kwestii np. wzmianek w księgach wieczystych. W trakcie procesu kredytowego sprawdzane są również bazy m.in. BIK, KRD, BIG itp…Czego tam nie powinno być opisałem tutaj.
Finałem procesu kredytowego jest decyzja kredytowa. Wyróżniamy 3 rodzaje. Decyzja:
- pozytywna (zgodnie z parametrami z wniosku kredytowego).
- pozytywna – warunkowa (np. mniejsza kwota kredytu, spełnienie dodatkowych warunków itp…)
- negatywna (bank odrzucił wniosek).
Po uzyskaniu decyzji kredytowych warto spotkać się ze swoim ekspertem finansowym i omówić zaproponowane przez banki warunki. A także wybrać bank, w którym podpiszecie umowę kredytową.
Uruchomienie kredytu
Po podpisaniu umowy należy spełnić warunki do uruchomienia kredytu. Zawsze są one opisane w umowie kredytowej. Są one różne w zależności od typu transakcji, zabezpieczenia, etapu budowy, przedmiotu kredytowania. Wybrany bank po spełnieniu ww. warunków i ich weryfikacji uruchomi kredyt na konto wskazane w umowie ze zbywcą.
Przykładowo, dla nieruchomości kupionej z rynku wtórnego, konieczne będzie dostarczenie.
- Aktu notarialnego przenoszącego własność.
- Polisy ubezpieczeniowej z cesją na bank.
- Potwierdzenia złożonego w sądzie wniosku o wpis banku do działu IV księgi wieczystej (hipoteka).
Czasem mogą znaleźć się tam dodatkowe warunki np. polisa na życie lub rozliczenie prac z kosztorysu.
Po uruchomieniu kredytu w systemie transakcyjnym banku pojawi się harmonogram płatności. Czyli kiedy i w jakiej wysokości będą płatne kolejne raty. Najczęściej jest tak, że to bank sam pobiera je z konta kredytobiorcy. Oczywiście konta w tym samym banku, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.
Po uruchomieniu kredytu
W umowie kredytowej znajdują się również warunki do spełnienia już po uruchomieniu kredytu. W szczególności jest to obowiązek odnawiania oraz dostarczania polisy na nieruchomość. Suma ubezpieczenia musi być nie niższa niż określona przez bank. W umowie kredytowej znajdzie się również minimalny zakres polisy (zazwyczaj mury od zdarzeń losowych). Pamiętaj jednak, że jeżeli polisa ubezpieczeniowa nie jest elementem oferty promocyjnej na kredyt to warto ją nabyć poza bankiem. Będzie i taniej i lepiej. Bez znaczenia czy jest to „świeży” kredyt czy już spłacany kilka lat. Warto mieć własną polisę. W związku z tym, że (oprócz kredytów) ubezpieczeniami również się zajmuję. Mogę Ci przygotować polisę dla banku i nie tylko.
Wnioski
W tekście przedstawiłem w skrócie jak może wyglądać proces kredytowy. Nie ma dwóch identycznych procesów. W zależności od rodzaju klienta oraz celu kredytowania dokumenty mogą się różnić dość znacząco. Jednak jeżeli chciałbyś się dowiedzieć jak proces będzie wyglądał w Twoim przypadku lub np. jakie będą potrzebne dokumenty. To serdecznie zapraszam do kontaktu. Wszystko pokażę już na konkretnym przykładzie.