Skip to main content

Banki udzielają kredytów hipotecznych klientom posiadającym minimum 10% środków własnych. Ofertę taką znajdziesz jeszcze w siedmiu (z jedenastu) banków komercyjnych. W pozostałych, minimalny wkład własny wynosi już 20%. A zatem nadal można (przynajmniej teoretycznie) uzyskać kredyt z 10% udziałem własnym.

Wyliczanie wkładu własnego

Jednak w jaki sposób wyliczyć wkład własny? Niby banał, ale nie do końca. Przede wszystkim oblicza się go od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem (dokładniej zabezpieczeniem) kredytu. Jeżeli chcesz kupić mieszkanie np. za 300 tys. złotych to banki będą wymagać min. 30 tys. własnych środków. 300 tys. x 10% = 30 tys. W takim wypadku masz szansę na kredyt na 270 tys. złotych. Oczywiście pod warunkiem posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej. 30 tysięcy wkład własny + 270 tys. kredyt i mamy 300 tys. złotych.

Wartość nieruchomości

Istotną kwestią jest przyjęcie właściwej wartości nieruchomości. Oczywiście do wyliczania wkładu własnego. To, że kupujesz mieszkanie za 300 000 zł nie oznacza, że będzie ono miało taką wartość (wycena). Dla banków bowiem kluczowe znaczenie ma wartość zabezpieczenia a nie cena transakcyjna. Co w przypadku, gdy te wartości są różne? Tak jest najczęściej aczkolwiek zwykle różnice nie są istotne.
Przykładowe sytuacje.
1. Umówiona cena z umowy przedwstępnej to 300 tys. złotych, ale wycena (własna bankowa lub operat szacunkowy) to 290 tys. Bank udzieli kredytu max 90% od niższej z tych wartości. Oznacza to, że 90% z 290 tys. to 261 tys. i taka może być maksymalna kwota kredytu. 261 000 zł + 30 000 zł = 291 000 zł. I niestety transakcja się nie domyka. Brakuje 9000 zł. W tym przypadku pozostaje albo wynegocjowanie niższej ceny zakupu albo (najczęściej) zwiększenie wkładu własnego.

2. Cena transakcyjna jest niższa niż wycena bankowa. Zakup za 300 tys. a wycena na 310 tys. Tutaj podejście banków jest już różne. W jednym wkład własny będzie liczony od wartości wyższej czyli wyniesie 31 tys. Natomiast w innym od wartości wyższej wyliczą kwotę kredytu. Czyli przy transakcji za 300 tys. i wycenie 310 tys. kwota kredytu wyniesie nawet 279 tys. złotych (310 x 90%). Ta druga możliwość pozwala „utopić” w kredycie również dodatkowe koszty np. prowizję lub/i ubezpieczenie.

Musisz pamiętać, że jeżeli wnioskujesz o kredyt w max wysokości (90% LTV) to wszelkie dodatkowe koszty związane z wyceną, prowizją, ubezpieczeniami musisz pokryć ze środków własnych. Bank nie będzie mógł ich skredytować (doliczyć do kwoty kredytu). No chyba, że będziemy mieli do czynienia z sytuacją, w której bank wyliczy max kredyt wychodząc od wartości z wyceny.

Pochodzenie wkładu własnego

Co do zasady kredytobiorca powinien samodzielnie zebrać pieniądze przeznaczone na wkład własny. Bardzo ważne: nie może on pochodzić z pożyczki lub kredytu! Banki pytają o to wprost na wniosku kredytowym. Udzielanie odpowiedzi niezgodnie z prawdą może się skończyć nawet posądzeniem o próbę wyłudzenia kredytu!

Skoro nie kredyt oraz pożyczka (pozabankowa oraz np. od rodziny, znajomych) to skąd możesz pochodzić wkład własny? Jeżeli nie masz lub nie możesz zebrać odpowiedniej kwoty to możliwa jest np. darowizna (od rodziny lub. np. partnera życiowego). W ten sposób pozyskany wkład własny jest już akceptowany przez banki. W przypadku otrzymania darowizny analityk może (ale nie musi) zapytać o to czy została on zgłoszona w urzędzie skarbowym. Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj.

Wkład własny nie musi być wnoszony w formie pieniężnej. Jeżeli planujesz budowę domu to będzie nim działka budowlana. Oczywiście pod warunkiem, że jej hipoteka nie jest obciążona. Natomiast jeżeli działkę nabyłeś na kredyt to wkładem własnym będzie różnica między wartością działki a kapitałem kredytu do spłaty. Jeżeli planujesz remont domu lub mieszkania to posiadana nieruchomość. Możesz również chcieć odkupić część nieruchomości np. od rodziny lub eks-małżonka (podział po rozwodzie). Czyli kupiliście kiedyś mieszkanie „po połowie”. Teraz postanowiliście się rozstać i odkupujesz od „byłej/byłego” część nieruchomości. Twoja część będzie wtedy wkładem własnym. Po transakcji staniesz się właścicielem całości.

Wkład własny z innych źródeł

Banki mają również możliwość zaakceptowania 9wkład własny) środków zgromadzonych na rachunkach IKE oraz IKZE a nawet obligacjach skarbowych. Jednak teoria tutaj mija się z praktyką. Nie słyszałem o żadnych przypadku, aby ktoś z takiej możliwości skorzystał. Być może jak klient planuje nabycie nieruchomości to nie oszczędza w ww. To oczywiście spekulacja. Zakładam, że gdyby trafił się taki przypadek to konieczne byłoby rozpoznanie, w którym banku takie rozwiązanie zostanie zaakceptowane.

Kolejnym przypadkiem jest sytuacja, gdy klient nie posiada gotówki na wkład własny, ale ma jeszcze inną (nieobciążoną) nieruchomość. Jeszcze jeden bank akceptuje taką opcję, że zabezpieczeniem kredytu na zakup nieruchomości A będzie hipoteka na tej nabywanej oraz jeszcze innej. Mamy wtedy do czynienia z hipoteką łączną.

W praktyce wygląda to tak.

Zakup domu za 500 tys. złotych czyli wymagany wkład własny to 10% czyli min. 50 tys. plus oczywiście dodatkowe koszty: wycena, prowizja, ubezpieczenia. Pomijam koszty związane z transakcją czyli PCC, prowizja biura nieruchomości itp…Klient nie dysponuje taką kwotą, aby ma mieszkanie o wartości 250 tys. złotych, którego nie chce sprzedawać. Łącznie wartość 750 tys. złotych (mieszkanie i dom) i bank może udzielić kredytu w kwocie do 75% zaakceptowanej wartości nieruchomości.

Słabsze warunki kredytu

Miej również świadomość, że marża kredytu z wkładem własnym poniżej 20% będzie istotnie wyższa niż w przypadku posiadania tych min. 20%. Różnica na marży to nawet 0,7pp czyli dużo. Dlatego warto się postarać, aby te przynajmniej 20% wkładu własnego wnieść. I kredyt będzie tańszy, niższa rata (bo niższa kwota kredytu) no i większa szansa na pozytywną decyzję. To, że bank udziela kredytów z 10% zaangażowaniem klienta nie oznacza, że w każdym przypadku decyzja będzie pozytywna. Analityk może bowiem wymagać większego wkładu niż minimum. Nawet w sytuacji, gdy zdolność kredytowa wychodzi. W szczególności wyższy (niż 10%) wkład będzie wymagany przy kredytach o większej wartości nominalnej. A także w przypadku nieruchomości mniej płynnych (położonych poza większymi miastami) lub też bardzo dużych domów lub mieszkań.

Wkład własny przy remoncie – prosty trick

W sytuacji, gdy wnioskujesz o kredyt na zakup mieszkania i jednocześnie o środki na remont lub wykończenie, wtedy warto odpowiednio rozdysponować środki. Załóżmy, że planujesz kupić nieruchomość za 400 tys. złotych i posiadasz też 100 tys. na wkład własny i wykończenie. Zwykle taki klient ma plan, aby uzyskać kredyt w kwocie 360 tys. (10% wkład własny) i pozostałe (100 – 40 = 60) środki przeznaczyć na remont. Efekt taki, że uzyska kredyt z min. wkładem własnym o bardzo przeciętnej marży.

Zamiast tego warto całe posiadane pieniądze (środki własne) warto przeznaczyć na wkład własny czyli na zakup. Natomiast, kwotę potrzebną na remont, skredytować. Te same pieniądze, ale parametry kredytu inne. Bank przyjmie wartość przyszłą nieruchomości w kwocie 500 tys. złotych (400 zakup + 100 wykończenie). Wkład własny 100 tys. złotych (20% z 500 tys.) i kwota kredytu 400 tys. złotych. Z czego zbywca otrzyma 100 tys. od Ciebie oraz 300 tys. z banku. Do tego bank wypłaci Ci na rachunek bankowy 100 tys. na wykończenie. Warunki tego kredytu będą znacznie lepsze niż gdybyś wnioskował o kredyt z minimalnym wkładem własnym.

Pamiętaj jednak o tym, że jeżeli bank finansuje również remont lub wykończenie wtedy musisz się rozliczyć z wydatków czyli kosztorysu. W jaki sposób to zrobić? O tym przeczytasz tutaj.

Masz inną sytuację niż opisane w tekście? Napisz do mnie. Przygotuję symulację i pomogę wybrać najlepszą opcję.

Robert Sierant

 

 

 

Zostaw komentarz