W dniu 7. marca 2022 r. Komisja Nadzoru Finansowego wydała dokument dotyczący ograniczania poziomu ryzyka kredytowego w bankach. W szczególności KNF zwraca uwagę na właściwy sposób liczenia zdolności kredytowej w procesie o kredyt hipoteczny. Te zmiany już weszły w życie!
Drastyczny wzrost stóp procentowych
Pandemia covid-19, wysoka inflacja (której pochodną jest wzrost stóp procentowych), wojna na Ukrainie. Te wszystkie czynniki spowodowały iż przyszło nam żyć w dość niepewnych czasach. Jednak pomimo tych wszystkich niekorzystnych czynników „życie” gospodarcze nadal się toczy. Klienci nadal chcą kupować nieruchomości, budować domy i generalnie zaciągać kredyty hipoteczne. Jednak KNF, mając na uwadze wszelkie ryzyka, zwraca się do banków w kwestii ograniczenia ryzyka kredytowego.
Już teraz wielu kredytobiorców odczuło na własnej skórze bardzo wyraźny wzrost stóp procentowych i tym samym rat ich kredytów. Jeżeli ktoś spłaca kredyt walutowy i uzyskuje dochód w PLN to dotyka go poważny wzrost kursów walut. W szczególności CHF, ale również USD, EUR lub GBP. Póki co w najlepszej sytuacji są ci, którzy mają kredyt walutowy i jednocześnie zarabiają w walucie kredytu. Kurs walutowy ich nie dotyczy, stopy procentowe nadal ujemne. O takim przypadku pisałem już pisałem TUTAJ
Problem z uzyskaniem kredytu
Wzrost stóp procentowych spowodował znaczący spadek zdolności kredytowej (z powodu wyższych szacunkowych rat kredytów). Nie bez znaczenia jest również tzw. polski ład, dzięki któremu bardzo wielu potencjalnych kredytobiorców uzyskuje niższy dochód netto. Natomiast wielu przedsiębiorców zmieniło formę rozliczeń na ryczałt, który zwyczajowo jest dużo gorzej liczony przez banki. O tym przeczytasz TUTAJ. Poza tym ogólna niepewność związana z wojną na Ukrainie skutkuje tym, że wiele osób zwyczajnie wstrzymało się z podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości na kredyt. A wielu z tych, którzy kredyt już spłacają planuje zmienić oprocentowanie na stałe. Całkiem spora grupa kredytobiorców już to zrobiła. Inni czekają (ale na co?) i niestety wielu już takiej szansy nie ma z powodu braku zdolności kredytowej.
KNF zaleca ostrożność
Dlatego też KNF zwrócił się do banków w sprawie ograniczania ryzyka kredytowego. Link do pełnej treści komunikatu znajdziesz pod tekstem. Przede wszystkim nadzór finansowy zwraca uwagę, aby „w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p.”. Aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych to już ponad 7%.
Banki mają także „przyjmować przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej.” Wzrost kosztów utrzymania, w procesie liczenia zdolności kredytowej, również ogranicza potencjalną zdolność kredytową. Oczywiście klient na wniosku może podać nawet, że 4 osobowa rodzina utrzyma się za 500 zł miesięcznie. Banki obecnie przyjmowały koszty wg GUS, jednak KNF sugeruje aby były to wartości wyższe.
Kolejnym istotnym parametrem jest DStI czyli debt service to income. W skrócie jest to odsetek dochodu przeznaczanego na obsługę zadłużenia. Tutaj „Organ nadzoru wskazał swoje oczekiwania, co do poziomów DStI, powyżej których wymagana jest szczególna ostrożność banku (40% – przy niższych dochodach i 50% – przy wyższych dochodach)”. Osoby uzyskujące relatywnie wyższe dochody nie powinny przekraczać 50% DStI czyli np. przy dochodzie 10 tys. złotych całkowite zobowiązania miesięczne nie powinny przekroczyć 5 tys. złotych. Dla osób uzyskujących niższe dochody ten wskaźnik wynosi jedynie 40%.
Promowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem
Banki komercyjna mają obowiązek oferować kredyty z okresowo (min. 5 lat) stałym oprocentowaniem. Ale KNF chce iść dalej, gdyż „Intencją nadzoru jest, żeby banki dołożyły jak największych starań w celu skutecznego uatrakcyjnienia i promocji oferty w zakresie kredytu o okresowo stałej stopie procentowej oraz wprowadzenia docelowo do swojej oferty kredytu o stopie procentowej stałej dla całego okresu kredytowania.”
Co z tego wyjdzie i ew. na jakich warunkach banki będą takich kredytów udzielać? O tym możemy się przekonać jeszcze w tym miesiącu, ponieważ „UKNF oczekuje na dostosowanie się banków do wskazanych powyżej zaleceń bez zbędnej zwłoki i nie później niż do końca marca 2022 r.”
Takich kredytów, póki co, nie ma. Jedynie jeden bank zdecydował się na zaproponowanie finansowania ze stałą stopą procentową przez 10 lat.
Wnioski
Jeżeli planujesz nabyć nieruchomość na kredyt, pomimo tego w jakiej sytuacji się znajdujemy, to nie ma na co czekać. Już wiemy, że inflacja za marzec 2022 wyniosła prawie 11%. Zamiast zwalniać to niestety przyspiesza i niestety, ale można się spodziewać kolejnych podwyżek stóp procentowych i oczywiście wzrost wartości WIBOR. To nie jest kwestia czy wzrośnie, ale kiedy i jak bardzo.
Masz jakieś pytania lub wątpliwości? Chętnie pomogę w procesie kredytowym, przeanalizuję Twoją sytuację. Przypominam, że tego rodzaju pomoc jest dla Ciebie zupełnie bezpłatna. Serdecznie zapraszam do kontaktu.
LINK do komunikatu KNF z 7 marca 2022 r.
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_do_bankow_ws_ryzyka_kredytowego.pdf