Kredytobiorca jest w trakcie spłaty kredytu hipotecznego. Posiada również środki na jego całkowitą spłatę. Jednak czy warto spłacić ten kredyt? W całości, a może w części? Jakie są alternatywy? Obliczenia na konkretnym przykładzie.
Pan Łukasz pod koniec 2011 r. zaciągnął w PKO BP kredyt w wysokości 175 525 zł (w tym już składka na ubezpieczenie od utraty pracy i hospitalizacji). Okres kredytowania to 40 lat, a marża kredytu 1,42%. Po ponad 10 latach udało mu się spłacić nieco ponad 25 tys. złotych kapitału. Na chwilę obecną pozostało mu jeszcze ~150 tys. złotych do spłaty. Przy miesięcznym oprocentowaniu 6,74% (1,42% oraz wibor 5,32%) spłaca 129 zł kapitału oraz 842 zł odsetek. Czy w sytuacji, gdy dysponuje całą kwotą warto całkowicie spłacić to zobowiązanie?
Warunki kredytu
Przede wszystkim, kredyt ma bardzo niską marżę (oczywiście w odniesieniu do tego co obecnie banki oferują). Nawet po doliczeniu aktualnego wibor 3M = 5,32% oprocentowanie kredytu wyniesie 6,74%. A zatem Pan Łukasz może widzi na harmonogramie, że jego rata 971 zł. Niska marża to duża zaleta tego zobowiązania. Warunki takie są obecnie poza zasięgiem osób obecnie starających się o kredyt. Z tego też powodu jakikolwiek refinans nie miałby sensu. No chyba, że zmiana na oprocentowanie stałe, ale to już inne zagadnienie (więcej przeczytasz tutaj).
Minusem jest jednak okres spłaty z umowy kredytowej. 40 lat to bardzo długo! Nie wiemy jaki był powód tak długiego okresu kredytowania. Być może kredytobiorca chciał mieć niższą ratę lub nie wychodziła mu zdolność kredytowa na krótszy okres. Około 10 lat temu banki mogły liczyć zdolność kredytową nawet dla tak długiego okresu. Obecnie max okres kredytowania to 420 m-cy (35 lat), ale kredytobiorca i tak musi mieć zdolność kredytową na 25 lat.
Dlatego wydłużanie okresu spłaty powyżej 25-30 lat ekonomicznie nie ma sensu. Zdolność kredytowa nie będzie inna (wyższa), rata niewiele niższa, a koszty odsetkowe znacznie wyższe.
Gdyby teraz zaciągnąć kredyt na 175 tys. złotych z oprocentowaniem 4% to na 25 lat rata wyniosłaby 1237 zł, szacunkowy koszt odsetkowy ponad 196 tys. złotych. Przy okresie 30 lat odpowiednio 1164 zł rata i odsetki ponad 244 tys. złotych. Około 70 zł niższa rata, a koszt odsetek wyższy o ok. 48 tys. złotych!
Czy warto spłacić kredyt?
Z jednej strony nie, bo oprocentowanie kredytu jest ponad 2x niższe niż poziom inflacji (wg GUS obecnie 9,2%). Czyli pozostały do spłaty kapitał ma coraz mniejszą wartość relatywną. Powoduje to właśnie rosnąca inflacja. Z drugiej jednak strony 40-letni okres kredytowania skutkuje tym, że bardzo wolno spłacany jest kapitał (tylko 129 zł miesięcznie) a odsetki są ponad 6x wyższe (842 zł). To oczywiście wartości z obecnego harmonogramy spłaty.
Dlatego też najbardziej sensowne byłoby częściowe nadpłacenie kredytu, tak aby skrócić okres kredytowania (NIE ratę kredytu!). Skoro kredytobiorca posiada 150 tys. złotych może np. (kwota przykładowa) nadpłacić 50 tys. złotych i jednocześnie skrócić okres kredytowania do takiej wartości, aby rata się nie zmieniła. W naszym przypadku wpłata na poczet kapitału 50 tys. i skrócenie okresu kredytowania do 13 lat (zamiast jeszcze 30) spowoduje, że rata pozostanie na takim samym poziomie ok. 964 zł. Zmieni się jednak jej struktura. Spłacany miesięcznie kapitał wyniesie bowiem 402 zł, a odsetki 562 zł. Do końca kredytu zamiast około 133 tys. odsetek do spłaty będzie jedynie ~50 tys. odsetek. Oczywiście przy założeniu (teoretycznym), że oprocentowanie się nie będzie zmieniać.
Alternatywa dla spłaty
Generalna zasada jest taka, że kredytu nie warto spłacać jeżeli można (na posiadanym kapitale) zarobić więcej netto niż wynosi oprocentowanie. W naszym przypadku wynosi to 6,74% (wartość już po aktualizacji WIBOR). Dlatego jeżeli uda się na alternatywnej inwestycji zarobić więcej niż 8,3% brutto (~6,72% netto) to zysk z inwestycji będzie większy niż koszty ponoszone w związku z kredytem. Celowo napisałem na inwestycji. Aby tyle uzyskać trzeba zainwestować co wiąże się już z określonym ryzykiem. Nie ma bowiem depozytów bankowych, które są oprocentowane nie wyżej niż około 3-5% brutto.
Skoro zainwestować to w co? Tutaj może posłużę się własnym przykładem. Również spłacam kredyt hipoteczny, ale nie robię nadpłat. Wpłacam raty zgodnie z harmonogramem, gdyż na inwestycjach udaje mi się zarobić więcej (czasem nawet kilkukrotnie) niż to ile kosztuje mnie sam kredyt. W co zatem inwestuję? Przykładowe portfele możesz znaleźć tutaj. Są układane przez zespół doradców inwestycyjnych. Największą dla mnie zaletą są comiesięczne webinary inwestycyjne. Doradca inwestycyjny przedstawia na nich obecną sytuację na rynku, prognozy na przyszłość oraz w co (i dlaczego) warto inwestować. Na koniec zawsze jest sesja pytań i odpowiedzi. Korzystam z usług Starfunds, ale tego rodzaju firm jest więcej. Jednym z najstarszych „hubów” funduszy inwestycyjnych jest mBank (SFI), od kilku lat na rynku działa również Kupfundusz, F-trust i wiele innych. Kredyt hipoteczny jest jednym z najtańszych źródeł finansowania na rynku. Więc po co go spłacać wcześniej skoro na tych pieniądzach (które miałbym oddać do banku) mogę zarobić znacznie więcej? I to już po uwzględnieniu podatku od zysków kapitałowych.
Wnioski
Przedstawione rozwiązania jest jedynie przykładowe. Jak ktoś nie czuje się na siłach (w inwestycjach, nawet pod okiem specjalisty) to może spłacić kredyt do zera i mieć problem z głowy. Ekonomicznie to nie musi być uzasadnione, ale czynnik psychologiczny (nie mam już kredytu) czasem również jest ważny. Może też spłacić nieco większą lub mniejszą kwotę niż pokazana w przykładzie lub nawet zainwestować od razu całe posiadane środki. Nie ma dwóch identycznych przykładów. Czy kredyt spłacić czy nie to zależy zawsze od indywidualnej sytuacji oraz preferencji kredytobiorcy. Jeżeli jesteś zainteresowany tego rodzaju analizą to napisz do mnie.