Po serii podwyżek stóp procentowych oraz wprowadzeniu przez KNF zaostrzonych kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych okazuje się, że gotówki mogą być dla nich alternatywą. Oczywiście jedynie w niektórych przypadkach. Jeden i drugi rodzaj kredytu ma bowiem swoje plusy i minusy.
Kredyt hipoteczny
Jego przeznaczeniem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Jest to kredyt celowy. Oczywiście tym celem nie musi być stricte nabycie nieruchomości. Opcji jest znacznie więcej m.in. również remont, budowa, wykończenie, refinansowanie innego kredytu itp. Wszystkie te cele łączy jeden wspólny mianownik: ich przeznaczenie jest ściśle określone we wniosku i finalnie umowie kredytowej. Banki dość silnie tego pilnują.
Obecnie marże kredytów hipotecznych zaczynają się od około 1,7% (+ WIBOR) lub oprocentowanie stałe 8-10%. Pożyczki hipoteczne to już nawet 12% lub więcej! Okresowo stałe oprocentowanie obowiązuje min. 5 lat (są też oferty na 7 i 10 lat). Od 1 lipca 2021 r. kredyt hipoteczny z (okresowo) stałym oprocentowaniem muszą oferować banki komercyjne. Natomiast banki spółdzielcze (BSy) będą miały taki obowiązek od 1 stycznia 2023 r.
Okres kredytowania to maksymalnie nawet 35 lat! Aczkolwiek warto pamiętać, że zdolność kredytowa liczona jest dla nie więcej niż 25 lat. Oznacza to, że nawet jeżeli ktoś wnioskuje o kredyt na 30-35 lat to zdolność kredytową musi mieć na 25 lat. Jest jeszcze jeden parametr, który trzeba brać pod uwagę. Banki, zgodnie z aktualnym zaleceniem KNF, obecnie muszą liczyć zdolność kredytową przyjmując bufor wzrostu oprocentowania kredytu o wartości 5pp. Znacząco wpływa to na możliwe do uzyskania kwoty.
Koszty związane z kredytem
Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się również z koniecznością poniesienia określonych, dodatkowych kosztów. W szczególności wyceny (operat szacunkowy, koszt 450-800 zł), opłat sądowych (w związku z wpisem banku do księgi wieczystej, 200 zł), ubezpieczeń (pomostowe, nieruchomości oraz czasem na życie, zależne od kwoty i stawki w banku). Obecnie pełen proces kredytowy (od momentu złożenia kompletnego wniosku) trwa od 2 do nawet 4-5 tygodni. W bankach przeprowadzana jest analiza finansowa (zdolność kredytowa) oraz oczywiście analiza nieruchomości pod kątem tego czy może ona stanowić zabezpieczenie kredytu. W przypadku, gdy celem kredytu jest np. wykończenie lub remont, konieczne jest również właściwe rozliczanie wypłacanych transz.
Na wiosnę i latem 2021 r. kredyty hipoteczne miały oprocentowanie (i stałe i zmienne) nawet poniżej 4 %. Jeszcze do niedawna różnica między kredytem hipotecznym a gotówkowym była zasadnicza i zauważalna na pierwszy rzut oka. Obecnie ta różnica jest coraz mniejsza, dlatego sensowne może być finansowanie wybranych potrzeb „mieszkaniowych” właśnie kredytem gotówkowym.
Kredyt gotówkowy
Ta forma finansowania jest znacznie prostsza od kredytu hipotecznego (zabezpieczonego). Kredyt konsumencki można przeznaczyć na…cel dowolny. Co do zasady na wszystko, jedynie banki zastrzegają, że nie można ich przeznaczyć na finansowanie działalności gospodarczej. Okres kredytowania do 10 lat, w większości banków kwota do 150 tysięcy złotych. Rata takiego kredytu (150 tys. na 10 lat) to około 2000 zł, RRSO (roczna rzeczywista stopa oprocentowania) na poziomie ok. 10%. Większość ofert z oprocentowaniem zmiennym (marża + WIBOR), ale niektóre banki proponują klientom również stały procent. W przeciwieństwie do kredytów hipotecznych banki nie mają obowiązku, aby tego rodzaju kredyty obligatoryjnie oferować.
Nie obowiązują również różnego rodzaju obostrzenia, które KNF nałożył na banki w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny. Jeszcze do niedawna popularne „gotówki” nie były alternatywą dla „hipotek”. Oprocentowanie tych pierwszych było zwykle 2-3 razy wyższe niż kredytów hipotecznych. Obecnie sytuacja ta się zmieniła. Rata hipoteki (150 tys. na 10 lat) zaczyna się od około 1850 zł, RRSO ok. 9%. Nominalnie jest taniej, ale rata to nie wszystko. Banki wymagają również ubezpieczeń m.in. pomostowego płatnego do czasu wpisania banku do księgi wieczystej, ubezpieczenia nieruchomości (prawie w każdym przypadku) oraz na życie. Na korzyść kredytu hipotecznego przemawia natomiast znacznie dłuższy okres kredytowania. Pożyczone na 30 lat 150 tys. to rata ~1153 zł. Rata co prawda znacząco niższa, ale szacunkowy CKK (całkowity koszt kredytu, bez ubezpieczeń) na 30 lat to ponad 265 tys. a na 10 lat zaledwie nieco ponad 73 tys.!
Kiedy „gotówka” zastąpi „hipotekę”?
Przede wszystkim w przypadku kredytów na niższe kwoty czyli do 150 tys. Wtedy kiedy celem jest m.in. wykończenie lub remont (nie wymaga rozliczania kosztorysu), zakup działki (część banków nie finansuje tego celu kredytem hipotecznym). Oczywiście w każdym przypadku, gdy pieniądze są potrzebne szybko (okazja rynkowa?). Jeżeli 150 000 zł to za mało to nic nie stoi na przeszkodzie, aby pożyczyć więcej np. w kilku bankach. Pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej rzecz jasna. Poza tym finansowanie zakupu całej nieruchomości np. działki (również ROD) nie musi się wiązać z koniecznością posiadania wkładu własnego.
Na koniec chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Jeżeli kredyt zostanie spłacony wcześniej to bank powinien rozliczyć koszty (ubezpieczenia, prowizję). Przy kredycie gotówkowym nie ma z tym problemu. Składka ubezpieczeniowa oraz prowizja zwracane są proporcjonalnie, zwykle nawet bez wezwania ze strony kredytobiorcy. Przy hipotekach banki rozliczą składkę ubezpieczeniową, ale z prowizją mają już problem. W większości o rozliczenie prowizji trzeba walczyć!
Dlatego też jeżeli Twoja potencjalna transakcja jest jedną z opisanych w tekście to zastanów się nad alternatywą w postaci kredytu gotówkowego. Może będzie korzystniejszy a może nie. To kwestia analizy konkretnego przypadku. Jeżeli nie wiesz na co się zdecydować? Serdecznie zapraszam, policzę, zrobię symulacje i pokażę różnice, wady i zalety każdego z tych rozwiązań. A decyzja finalna oczywiście należy do Ciebie.