Wartość oprocentowania kredytów hipotecznych oscyluje w okolicy 10%. Dlatego też z symulacji wynika, że pożyczamy np. 300 tysięcy na 30 lat a całkowita kwota do oddania to prawie 900 tysięcy! Szok i niedowierzanie. Skąd to się bierze? Dlaczego banki nas tak potężnie łupią. Bo przecież „na zachodzie to jest tanio i normalnie a u nas jak zwykle”.
Tego rodzaju dyskusje rozpalają wręcz internetowe fora. Pożyczam i mam oddać nawet ponad 3x więcej? Kto to widział? Kto na to pozwala? Jak to możliwe?! Tak to jest możliwe. Ale skąd te wartości? To już zwykła matematyka, której niestety w szkołach coraz mniej więc poziom wykształcenia ekonomicznego (nawet podstaw) coraz niższy. Ale przyjrzę się tematowi bliżej. Nie sądzę, że wszystkich przekonam, nie do każdego argumenty dotrą. A czy te koszty są bardzo wysokie czy może wcale nie to już zostawiam do oceny każdemu z osobna…
Wpływ inflacji na ceny
Tak jak dla wielu kiedyś Jan Paweł II był jedynym papieżem jakiego poznali tak samo jedyną znaną sytuacją jest ta, że inflacji nie ma. Lub jest (była) tak niska, że się jej prawie nie zauważało. A w ostatnich około 20 latach (czyli dla wielu kredytobiorców przez większą część życia) jej poziom to od około -2% (deflacja!) do max 6%. Normą było, że dochody rosły szybciej niż inflacja, oprocentowanie kredytów było na relatywnie niskim poziomie.
Jednak od połowy 2021 r. inflacja rośnie a wraz z nią również stopy procentowe, oprocentowanie kredytu czyli de facto koszt pieniądza.
Skąd ta inflacja? Przyczyn jest oczywiście wiele m.in. lockdown (jako pochodna pandemii), wojna tuż obok i jej wpływ m.in. na rynek paliw, a także (niestety) dość „niefrasobliwa” polityka obecnego rządu. Ale to nie jest blog polityczny, dlatego też poglądy w tym temacie zostawię dla siebie. Każdy ma prawo do własnej opinii oraz oceny. Wybory już w przyszłym roku więc każdy będzie miał szansę, aby świadomie wykorzystać swój głos.
Zmiana siły nabywczej
Dla tych, którym pojęcie inflacji oraz jej realny wpływ na finanse (oszczędności, kredyty) jest obcy chciałbym przedstawić kilka faktów. Przede wszystkim inflacja to powszechny wzrost cen połączony ze spadkiem siły nabywczej pieniądza. I posłużę się tutaj przykładem, na którym tłumaczę czym jest inflacja np. dzieciom. Wyobraź sobie, że masz 100 zł w gotówce i obecnie możesz za to kupić m.in. 10 pudełek lodów (10 x 10 zł = 100 zł). Chowasz banknot do szuflady i wyjmujesz za rok. Okazuje się, że można za nie kupić już jedynie 8 takich lodów (ich cena to 12,5 zł x 8 = 100 zł). Przypominam, że cały czas masz 100 zł, być może nawet ten sam banknot!
To zmiana wartości jedynie w skali jednego roku. Poza tym faktyczna (realna) inflacja jest wyższa niż to co ogłasza GUS. Poza tym jedne rzeczy drożeją szybciej (energia, paliwa, żywność, usługi etc…) a inne wolniej lub ceny nawet spadają. Ponoć tak jest ze sprzętem telekomunikacyjnym.
A jaki wpływ na raty, koszt kredytu ma inflacja? Otóż bardzo duży. Obliczenia z tytułu są właściwe. Nie ma tutaj żadnego błędu. Jeżeli ktoś pożyczy teraz 300 tys. na 30 lat, z oprocentowaniem 9%, a kredyt będzie spłacany w ratach równych (annuitetowych) to (gdyby oprocentowanie się nie zmieniło i nie było nadpłat) łącznie odda bankowi łącznie około 868 tys. złotych, rata stała to około 2414 zł. Oczywiście nie od razu, ale w okresie tych 30 lat. Z czego 300 tys. to będzie zwrot pożyczonego kapitału a 568 tys. to odsetki od kredytu (ewentualne inne koszty pomijam). Czy to dużo? Ależ tak, nominalnie dużo i to bardzo! Odsetki to około 189% pożyczonego kapitału! Patrząc na te wyniki przez pryzmat niskiej inflacji, wzrostu dochodu z ostatnich 20 lat może to szokować i wywoływać potężne niezadowolenie.
Inflacja a koszt kredytu
Jednak aktualnie inflacja to nie 2 lub 6%, a jej wartość to (już pewnie) ponad 16%! A zatem musimy odnieść koszt kredytu do poziomu inflacji. Ponieważ błąd polega na tym, że patrzymy na to ile oddamy bankowi nie w skali 30 lat, ale gdybyśmy mieli oddać ww. kwotę w najbliższym czasie. Mieszkanie kosztowało 300 tys. a bank chce od nas (za pożyczenie pieniędzy) prawie 2x więcej odsetek!
Co teraz można kupić za 868 tys. każdy może sobie wyobrazić. Ale jaką realną (siła nabywcza) wartość będzie miała ta kwota za 30 lat? Oczywiście przy założeniu, że średnia inflacja to 15%. To również można wyliczyć. Będzie to dokładnie 13 109,44 zł. Taką właśnie realną wartość za 30 lat będzie miało obecne 868 tys. złotych. Matematyka jest nieubłagana a wpływ inflacji na nasze portfele dość destrukcyjny. Jednak w jej kontekście jeszcze większy problem (niż kredytobiorcy) mają osoby, które dysponują kapitałem. Jeżeli go odpowiednio nie zabezpieczą to systematycznie siła nabywcza ich pieniędzy będzie malała. Nie tylko kredytobiorców dotyczy inflacja, pamiętajcie też o tych „po drugiej stronie”.
Rata kredytu o ww. parametrach to 2414 zł. Dużo lub mało. Jeżeli oprocentowanie będzie zmienne (marża banku to WIBOR lub to co go zastąpi) to oczywiście ta wartość także będzie się zmieniać. Wyższe stopy procentowe to wyższy WIBOR i również raty. Ale jeżeli ktoś ma kredyt ze stałym oprocentowaniem? W zależności od banku oferta stała może być na 5, 7 lub nawet 10 lat! Przy średniej 15% inflacji za 5 lat kupisz za obecne 2414 zł (wartość raty) jedynie towar o obecnej wartości 1200 zł. Za 7 i 10 lat będzie to odpowiednio 907 i 597 zł… Czyli rata będzie miała coraz mniejszą wartość relatywną. Bez zmiany może pozostać tylko jej wartość nominalna, bo na taką kwotę kredytobiorca jest umówiony z bankiem. Kto zatem realnie zyskuje a kto traci? Czy wiedząc jaka jest inflacja ktoś chciałby podpisać umowę o pracę ze stałym dochodem np. 5000 zł netto? Oczywiście bez możliwości zmiany tej wartości ani zakończenia współpracy. Warto pomyśleć również o takiej sytuacji.
Zapamiętaj: Biorąc kredyt zawierasz umowę na -naście lub -dziesiąt lat. A więc raty w tym czasie będą spłacane pieniędzmi o znacznie mniejszej (z powodu inflacji) sile nabywczej. Powoduje to zmniejszenie realnego kosztu kredytu! Czyli inflacja działa na Twoją korzyść! Oczywiście pod warunkiem, że oprocentowanie kredytu jest niższe niż faktyczna inflacja.
Poszkodowani czy cFaniacy?
I powoli dochodzimy do sedna. Nie jest żadną tajemnicą, że część (i to znacząca) kredytobiorców jakoś specjalnie nie skupia się na analizie dokumentów kredytowych. Klienci nie czytają (lub robią to pobieżnie, bez zrozumienia) umów kredytowych. Nie analizują formularzy informacyjnych (które banki mają obowiązek wydawać). Nikt ich do tego zmusić nie może. Nie ma takiej możliwości. Banki oraz pośrednicy finansowi (wg wytycznych KNF) mają obowiązek przedstawić kredytobiorcom określone dokumenty. Co ci z nimi zrobią to już ich sprawa. Mogą je z ekspertem finansowym (lub doradcą w banku) omówić, ale co zrobić jak „klient twierdzi, że wszystko wie i nie ma żadnych pytań”?
Jest też druga (sporo mniejsza) grupa kredytobiorców. Analizują dokumenty bardzo dokładnie, proszą o dodatkowe symulacje. Specjalnie chcą się dodatkowo spotkać z ekspertem aby omówić warunki kredytu oraz wszelkie dokumenty. Dla mnie tacy klienci są znacznie wygodniejsi niż ci pierwsi. Jednak jedną i drugą grupę łączy jedno. Dynamiczny wzrost oprocentowania (oraz rat kredytów) dotknął i jednych i drugich.
Wszyscy płacą więcej
Jeszcze na wiosnę oraz latem 2021 r. nie dało się przewidzieć tego jak mocno i jak szybko wzrosną stopy procentowe oraz WIBOR oczywiście. Twierdzenia z rodzaju „każdy wiedział co podpisuje” jest mocno krzywdzące. Obecna sytuacja niestety zaskoczyła wszystkich. A nawet autorytety ekonomiczne nie potrafiły jej przewidzieć. Dlatego też NIE uważam, że „każdy wiedział co podpisywał” i teraz nie powinien mieć pretensji do wszystkich wokoło. Skoro ktoś miał ratę 1000 zł a teraz (w mniej niż rok) jest to 1900 zł to raczej mało prawdopodobne, aby jego dochody nadążały za takim wzrostem miesięcznego zobowiązania. Pewnie nie stanowi ono teraz np. 20% dochodów gospodarstwa domowego, ale np. 30 lub 40. Oczywiście ma również znaczenie to kiedy kredyt został wypłacony. Inne jest podejście tych, którzy spłacają go już -naście lat a inne tych, którzy uruchomili kredyt jak WIBOR wynosił ok. 0,2%. Pisałem o tym w TYM tekście.
Z drugiej strony nie ma też co demonizować. Pożyczam 300 i oddaję prawie 3x tyle? Na pierwszy rzut oka wygląda to znacznie gorzej niż jest w rzeczywistości. Nie ma sensu martwić się już teraz (obecne pieniądze) czymś co będzie spłacane w ciągu 20-30 lat. W szczególności w sytuacji, gdy inflacja wynosi kilkanaście procent a oprocentowanie kredytu „tylko” 8-9…Oczywiście można powiedzieć: po co brałeś kredyt, mogłeś oszczędzać (jak długo i co w tym czasie? wynajem i spłata obcego kredytu?) aż zbierzesz odpowiednią kwotę. Ale inflacja „zjada również oszczędności”. Jak ktoś pamięta jak to było w latach 80-90. to wie co mam na myśli.
A co na to klient
I taki mi się dialog z klientem przypomniał. Jak miał kredyt w 2014 r. z oprocentowaniem 3,90% to szybko go nadpłacał i spłacił całkowicie. A inny kredyt z oprocentowaniem około 7-8% obecnie spłaca zgodnie z harmonogramem, chociaż mógłby też nadpłacić lub nawet całkowicie go spłacić. Dlaczego?
Jego odpowiedź mnie nie zaskoczyła: bo w 2014 r. średnioroczna inflacja wyniosła ok. 0% (kredyt 3,9%) a obecnie to już jest ponad 15%…a kredyt „kosztuje” go mniej niż 8%. Więc po co ma nadpłacać kredyt, którego kapitał ma coraz mniejszą wartość? Ta wartość maleje szybciej niż odsetki, które odda bankowi. W takiej sytuacji nadpłata nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Ma rację czy też nie? Zapraszam do dyskusji.
Jaka byłaby uczciwa cena?
A teraz postaw się na miejscu pożyczkodawcy. Masz kapitał i możesz go pożyczać. Załóżmy, że przychodzi do ciebie klient (wypłacalny, ma zabezpieczenie) i chce pożyczyć 300 tys. złotych na 30 lat (a średnia inflacja to 15%). Ile powinien oddać, aby było uczciwie i dla niego i dla ciebie? Tylko pamiętaj, że za 10 lat te 300 tys. będzie miało wartość obecnych około 74 tys. złotych. Po 30 latach TAKIEJ (15%) średniej inflacji to będzie zaledwie około 4500 zł…
Wielu uważa, że skoro bank pożycza X to nie powinien domagać się zwrotu 2 lub 3X, bo to zdzierstwo i lichwa! Byłaby to prawda, gdyby inflacji nie było lub jej wartość byłaby niska. Ale to co mamy teraz? Nie wiemy jak długo ta sytuacja potrwa. Czy w najbliższych miesiącach możemy się spodziewać szczytu inflacji czy osiągnie ona jeszcze wyższe wartości. To są wszystko niewiadome…
Zapraszam do kontaktu
Masz wątpliwości dotyczące tekstu? Pisz w komentarzach, postaram się wszystko wyjaśnić. A jeżeli chcesz dowiedzieć się jaki jest realny koszt kredytu, ale pomniejszony przez inflację to daj znać. To proste obliczenia. Kontakt do mnie TUTAJ.
Zawodowo zajmuję się finansami (również ubezpieczenia oraz inwestycje) od ponad 11 lat. Nie boję się trudnych pytań ani merytorycznych dyskusji.
W tekście posłużyłem się kalkulatorem z TEJ strony