Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – kiedy to się opłaca?

To się już dzieje, stopy procentowe zmieniły kierunek trendu. Już nie maleją, w zeszłym roku osiągnęły dno, zaliczyły odbicie i rosną. Jak bardzo urosną i kiedy? Tego nie wiemy, ale warto być przygotowanym na różne scenariusze. Dlatego jeżeli jesteś kredytobiorcą spłacającym kredyt hipoteczny to czeka cię nawet kilkadziesiąt lat niepewności. Jak sobie z tym poradzić? Jedną z opcji, jest nadpłacanie kredytu. Tylko komu i kiedy opłaca się wcześniej spłacić kredyt?

Wcześniejsza spłata kredytu

Spłacasz kredyt hipoteczny i z niepokojem patrzysz na wzrost stóp procentowych? Całkiem słusznie, gdyż kierunek obecnie jest dość oczywisty. Oprocentowanie będzie rosło, więc rata kredytów hipotecznych (w szczególności tych ze zmienną stopą procentową) również. Obecne wartości wibor są już zbliżone do tych sprzed 10 lat. Czyli jak spłacasz kredyt od 2012 r. lub wcześnie to oznacza, że rata kredytu wraca do punktu wyjścia. Może zdążyłeś się przyzwyczaić do tego, że było taniej (przez kilkanaście miesięcy), ale to już historia.

W znacznie gorszej sytuacji są ci, którzy wypłacili kredyty w czasie, gdy wartość wibor była niewiele wyższa niż 0,2%. Skok z 0,2 na 7,01% (WIBOR 3M z 2 sierpnia 2022 r.) wprost przekłada się na wysokość raty. Było 1754 zł a jest 3387 zł i to być może nie koniec wzrostów. To wartości dla kredytu w wysokości 400 tys. złotych spłacanego w ratach annuitetowych przez 25 lat, marża banku 2,1%.

Czy jednak kredytobiorcy są zaskoczeni? Być może, chociaż obecnie banki mają obowiązek pokazywać symulacje rat w przypadku wzrostu wartości wibor. A zatem każdy kredytobiorca takie dokumenty otrzymał i nawet musiał podpisać ich odbiór (ale już nie obowiązek przeczytania ze zrozumieniem). Eksperci kredytowi również (nauczeni wcześniejszymi doświadczeniami) pokazywali kredytobiorcom, że rata jest (już była) relatywnie niska, jednak związane to było z rekordowo (niskimi) wartościami WIBOR. W zasadzie nikt nie pytał „czy wzrośnie” tylko „kiedy i o ile”.

Czy nadpłacać?

Obecna sytuacja (rosnące stopy procentowe) jest o tyle nowa, że występuje w trakcie rosnącej inflacji. Czy zatem kredyt hipoteczny oprocentowany obecnie około 6-7% warto nadpłacać lub wcześniej całkowicie spłacić?

Podejścia są dwa. Przede wszystkim jest grupa klientów, którzy źle czują się z tak dużym zobowiązaniem. Wpis hipoteki (w dziale IV księgi wieczystej) im przeszkadza. Tak naprawdę uważają, że „oni mieszkają, ale właścicielem jest bank”. Można zrozumieć taki tok myślenia, aczkolwiek właścicielami są oni a bank ma wpis hipoteczny (zabezpieczenie kredytu). Tacy kredytobiorcy nie będą się oglądać na raty, wibory itp…Nawet jeżeli nie jest to ekonomicznie uzasadnione będą chcieli jak najszybciej spłacić kredyt i poczuć się w 100% posiadaczami wymarzonego domu lub mieszkania. W ich przypadku wcześniejsza spłata kredytu to nierzadko cel sam w sobie. Tutaj nie ma żadnego liczenia, są pieniądze to się kredyt nadpłaca. Warto przy okazji pamiętać o tym, że niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Obecnie taka opłata może występować jedynie w pierwszych 3 latach spłaty kredytu (później nadpłacanie jest bezpłatne). Jednak w przypadku starszych umów kredytowych ten okres był określony w umowie kredytowej.

Druga, znacznie liczniejsza grupa, liczy i ocenia co się bardziej opłaca. Ceny (dóbr konsumpcyjnych) rosną już o -naście procent, tak samo jak m.in. paliwa, energia. Ich kredyt również podrożał (wyższe oprocentowanie w związku ze zmianą WIBOR) jednak mimo wszystko oprocentowanie jest niższe niż poziom inflacji. Czyli nominalna wysokość raty kredytu oczywiście rośnie, a relatywnie? Skoro kredyt ma oprocentowanie ok. 9% a inflacja wynosi już ponad 16% tzn. że wartość pieniądza w czasie spada szybciej niż wysokość raty. Patrząc od tej strony nadpłacanie kredytu nie ma sensu. Tak samo jak jego całkowita wcześniejsza spłata. Ale to podejście bardziej ekonomiczne. Nie dla każdego zrozumiałe. Jeżeli masz co do tego wątpliwości to warto porozmawiać ze swoim doradcą finansowym lub możesz też napisać do mnie. Pokażę, wyjaśnię te zagadnienia.

Jak nadpłacać?

Wbrew pozorom to nie jest takie oczywiste. Główne sposoby są dwa:
1. każde dodatkowe pieniądze (oczywiście oprócz „poduszki finansowej”) oddajesz do banku, dzięki temu kolejne raty są mniejsze, zapłacisz również mniej odsetek. I przykładowo masz dodatkowe 10 tys. złotych wpłacasz je do banku (zmniejszasz kapitał kredytu do spłaty), a bank rozlicza wpłatę i obniża kolejne raty. Jak to będzie wyglądało w przypadku naszego zobowiązania? Do spłaty pozostało 400 tys. złotych kapitału oraz 616 090,19 zł odsetek (przy teoretycznym założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni). Rata wynosi 3387 zł (350 zł kapitał i 3037 zł odsetki). Wpłata 10 tys. złotych zmniejszy kolejne raty o ok. 85 zł miesięcznie, do spłaty nadal 600 687,93 zł odsetek. Czyli nadpłaciliśmy 10 tys.  a całkowita kwota odsetek zmniejszyła się o około 15 tys. złotych. Rata niższa o 85 zł? Raczej ciężko powiedzieć, aby to była kwota znacząca.

Nadpłata i skrócenie okresu kredytowania

Drugim rozwiązaniem jest, przy nadpłacie, jednoczesne skrócenie okresu kredytowania. Czyli nadpłacasz 10 tys., rata pozostaje na tym samym poziomie, ale skraca się okres kredytowania. W naszym przypadku z 300 do 274 m-cy czyli aż o 26 m-cy! W tej sytuacji pozostałe do spłaty odsetki wyniosą 538 093,22 zł czyli o ponad 78 tys. zł mniej niż w pierwotnej wersji.
To nie jest żadna magia tylko czysta matematyka. Dlatego też banki domyślnie obniżają ratę kredytu przy nadpłacie a nie skracają okresu kredytowania. Co więcej niektóre z nich za ponowne przeliczenie kredytu pobierają dodatkową opłatę lub/i konieczny jest aneks lub wręcz prowizja. Dlatego też może nie mieć sensu nadpłacanie kredytu co miesiąc o niewielkie kwoty. Kolejne raty będą niemal nieodczuwalnie niższe, całkowita kwota odsetek do zapłacenia (oszczędność na tym) również nie będzie duża. Dlatego najbardziej opłacalne jest uzbieranie większej kwoty (ile to będzie to już zależy od kwoty kapitału do spłaty oraz okresu kredytowania) i po nadpłacie skracanie okresu kredytowania. Nawet jeżeli będzie się to wiązało z zapłaceniem prowizji za aneks to będzie miało sens. A czy nadpłata wynosi 1000 zł czy 20 tys. to cena aneksu jest taka sama.
Powyższe można policzyć dla każdego zobowiązania. Potrzebne parametry to: kwota kapitału do spłaty, okres kredytowania, oprocentowanie oraz ile ma wynieść nadpłata. Oczywiście również czy kredyt spłacany w ratach równych (annuitetowych) czy może malejących. Jeżeli nie potrafisz tego wyliczyć samodzielnie to poproś o pomoc swojego doradcę finansowego. Natomiast jeżeli takiego nie masz lub nie chce pomóc to napisz do mnie. Mogę taką analizę wykonać.

Alternatywa dla wcześniejszej spłaty

Co jednak zrobić z pieniędzmi, które mogłyby zostać przeznaczone na nadpłacenie kredytu hipotecznego? Można je oczywiście „skonsumować” czyli wydać na bieżącą konsumpcję („do grobu przecież nie zabiorę”) lub zainwestować w siebie. Dodatkowe kursy, umiejętności, języki obce itp… to się przydaje i często pozwala zwiększyć dochody w związku z poszerzeniem umiejętności, kwalifikacji. Oczywiście wcześniej warto sobie zgromadzić „poduszkę finansową” w kwocie chociaż 3-6x dochód miesięczny. Tak na wszelki wypadek, aby choroba, utrata źródła dochodu itp. nie zniszczyły od razu domowego budżetu. Osoby bez takiego zabezpieczenia niestety muszą wtedy (sytuacja kryzysowa) pożyczać. Jak nie od rodziny lub znajomych lub niestety w chwilówkach. Co często źle się dla nich kończy. Pamiętaj bowiem o tym, że korzystanie z chwilówek jest złe. Bez znaczenia czy są dobrze czy źle spłacane. Zwyczajnie analitycy w bankach bardzo nie lubią klientów, którzy muszą korzystać z tego rodzaju finansowania. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

To czego nie wydajemy i nie chcemy przeznaczyć na nadpłacenie kredytu musimy gdzieś „przechowywać”. Od lat bankowe depozyty mają nikłe oprocentowanie. Obecnie uzyskanie 5% (przy inflacji około 16) to już i tak sukces. I oczywiście świadomość tego, że relatywnie nasze pieniądze tracą na wartości. Co innego? Kończą się opcje oszczędzania i zaczyna się inwestowanie. Obligacje i fundusze obligacyjne mają ujemne stopy zwrotu (ze względu na wzrastające stopy procentowe). Bardziej ryzykowne akcje i fundusze z nimi związane to z kolei nie rozwiązania dla każdego. Wiążą się bowiem z ryzykiem.

Wnioski

Jaki zatem wniosek? Skoro nie masz możliwości „zarobienia” na swoim kapitale więcej (weź też pod uwagę podatek od zysków kapitałowych) niż wynosi oprocentowanie kredytu to kredyt nadpłacaj lub nawet spłać w całości. Nie musi to być kredyt hipoteczny. Jeżeli masz kilka zobowiązań to zawsze wybieraj to, które ma najwyższe oprocentowanie. Jeżeli robisz nadpłatę to nie po to, aby obniżyć ratę tylko zawsze domagaj się od banku skrócenia okresu kredytowania. Oczywiście w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu masz możliwość odzyskania proporcjonalnie zapłaconej prowizji oraz ubezpieczeń. A kiedy i na jaką kwotę możesz liczyć? Rzecznik finansowy udostępnia na swojej stronie stosowny kalkulator.

Chcesz przeanalizować swoją sytuację? Sprawdzić czy warto wcześniej spłacić kredyt? Zapraszam po bezpłatną konsultację. Pomogę Ci policzyć czy wcześniejsza spłata kredytu ma w Twoim przypadku sens. Czy może warto zdecydować się na inne rozwiązanie? Praktycznie nie ma dwóch takich samych przypadków. O ile chęć pozbycia się kredytu (koszty oraz świadomość, że jesteś bankowi coś winien) jest zrozumiała to jednak warto się do tego zabrać z głową. Spłaca się przede wszystkim najdroższe zobowiązania. Czasem zasadne są konsolidacje lub refinansowanie (jeżeli nie możesz całości spłacić).

Robert Sierant

Rozliczenie nadpłaty

Bardzo często o to pytacie dlatego wyjaśniam. Nadpłata kredytu jest księgowana na kapitał (pozostały do spłaty). I ten kapitał zmniejsza. Jednak w momencie nadpłaty bank rozliczy aktualne odsetki. Aktualne czyli te naliczone od ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty. Jednak w kolejnej racie już tych odsetek nie będzie. Zostanie o nie pomniejszona, bo przecież już je kredytobiorca zapłacił. Czyli jeżeli np. wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 300 zł to kolejne odsetki wyniosą już 200 zł (300 – 100).
Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek. Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty to może się okazać, że lwia część tej nadpłaty zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie przypominam: tych odsetek nie zapłacisz już wraz z kolejną ratą.

Jeżeli coś jest nadal niejasne to śmiało pytaj.