W związku z wejściem w życie rządowych wakacji kredytowych bardzo popularne stało się nadpłacanie kredytu hipotecznego. Część bowiem kredytobiorców, która nawet nie ma problemu ze spłatą zobowiązania, planuje od razu nadpłacać swój kredyt. Taką chęć deklaruje około 60% korzystających z wakacji kredytowych. Jednak wiele kontrowersji budzi to w jaki sposób banki rozliczają nadpłaty. Generalnie nadpłata powinna być księgowana na spłatę kapitału. Jednak nie do końca tak jest…
Nadpłaty płatne przez nie dłużej niż 3 lata
Do czasu wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym (Dz.U. z 2017 r., poz. 819) to banki określały kiedy i na jakich zasadach klienci – kredytobiorcy mogą dokonywać nadpłat kredytu hipotecznego. Zarówno częściowego jak i całkowitej spłaty. Zapisy tejże ustawy ucywilizowały zasady pobierania opłat (wg ustawy rekompensat) z tytułu nadpłat. Bank może je naliczać nie dłużej niż przez pierwsze 36 miesięcy od zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (art. 40 ww. ustawy).
Praktycznie jedynie część banków komercyjnych faktycznie tę rekompensatę pobiera. Pozostałe całkowicie z niej zrezygnowały. Ich tłumaczenie jest takie, że sposób naliczania rekompensaty jest tak zawiły, że nie chcą się narażać na pozwy ze strony klientów. Dlatego jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny oraz wiesz, że spłacisz go (częściowo lub w całości) przed upływem 3 lat to warto na ten parametr zwrócić uwagę. Po 36 miesiącach we wszystkich bankach jest już tak samo – rekompensaty nie ma.
Rozliczenie nadpłaty przez bank
Często pytacie, czy to w wiadomościach na forum czy w prywatnych postach, jak powinno wyglądać rozliczenie nadpłaty kredytu. Otóż jest ona księgowana na kapitał (pozostały do spłaty). I ten kapitał zmniejsza. Jednak w momencie dokonania nadpłaty bank rozlicza aktualne odsetki. Aktualne czyli te naliczone od dnia ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty. Jednak w kolejnej racie już tych (zapłaconych) odsetek nie będzie. Zostanie o nie pomniejszona, bo przecież już je kredytobiorca zapłacił (w momencie nadpłaty). Czyli jeżeli np. wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 300 zł to kolejne odsetki (płatne w dniu kolejnej raty) wyniosą już tylko 200 zł (300 – 100).
Aby wyliczyć ile bank „zabierze” sobie na poczet naliczonych odsetek można skorzystać ze wzoru: (całkowity kapitał kredytu do spłaty / 365) x oprocentowanie x liczba dni (od ostatniej raty). Możesz sobie tę wartość wyliczyć samodzielnie lub poprosić o pomoc swojego doradcę.
Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek. Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty to może się okazać, że lwia jej część zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie przypominam: tych odsetek nie zapłacisz już wraz z kolejną ratą.
Dlatego jeżeli masz dostęp do bankowości internetowej i widzisz tam swój rachunek kredytowy to znajdziesz m.in. informacje dotyczące: pozostałego do spłaty kapitału, wysokości kolejnej raty oraz naliczonych (od ostatniej raty) odsetek. Takie same informacje (ale już w wersji papierowej) otrzymasz od swojego banku jeżeli planujesz sprzedać swoją nieruchomość i potrzebujesz dane (na temat aktualnego zadłużenia) dla kupującego oraz jego banku. Na zaświadczeniu znajdziesz m.in. kwotę aktualnego kapitału do spłaty oraz naliczonych (na dzień wystawienia dokumentu) odsetek. Oczywiście ich wartość każdego dnia się zmienia.
Nadpłata a wakacje kredytowe
Pojawiają się głosy, że nadpłaty kredytu nie można zrobić w czasie korzystania z wakacji kredytowych. Stwierdzenie to jest zdecydowanie błędne. Przede wszystkim ustawa dot. wakacji kredytowych nie zawiera żadnego zapisu regulującego tę kwestię. A zatem zastosowanie ma art. 38 pkt 1 ustawy o kredycie hipotecznym, w brzmieniu: „Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny”.
Dlatego jeżeli pracownik banku twierdzi inaczej to wystarczy poprosić go o podstawę prawną. Od razu podpowiadam, żaden bankowy wewnętrzny regulamin nie może stać w sprzeczności z zapisami ustawy. Jest ona bowiem aktem nadrzędnym.
Prowizje i aneksy
Pamiętaj, że jeżeli nie minęły jeszcze 36 miesiące od zawarcia umowy kredytowej, bank może naliczyć prowizję za nadpłatę kredytu. Czy twój bank pobiera taką opłatę? O tym przeczytasz w umowie kredytowej, taryfie opłat i prowizji lub możesz zapytać swojego eksperta finansowego lub bankiera. Jeżeli taka rekompensata występuje to bank naliczy jej wysokość i potrąci z nadpłaty. Dlatego jeżeli jesteś w takiej sytuacji to nadpłata nadal może być opłacalna. Kwestia wyliczenia jakie są potencjalne korzyści i jakie koszty nadpłaty. A o tym czy nadpłata kredytu się opłaca i jak najlepiej to zrobić przeczytasz TUTAJ.
Jeżeli masz pytania związane z tym zagadnieniem to śmiało możesz do mnie napisać lub dodać wpis pod tekstem. Wszystkim staram się odpisywać, na bieżąco.