Kredyty hipoteczne, pomimo tego, że są zaciągane nawet na 35 lat, zwykle mają znacznie krótsze „życie”. Refinansowane, całkowicie spłacone wcześniej. A co z kosztami, które często są ponoszone przez klienta już na starcie? Skoro okres kredytowania zmienił się np. z 30 lat na 10 (całkowita spłata) to czy bank powinien się z klientem rozliczyć? Nie jest to takie oczywiste. Tak naprawdę to zależy od tego co to był za kredyt, kiedy uzyskany oraz kiedy całkowicie spłacony.
Potencjalne koszty do zwrotu
Możemy wyróżnić 3 rodzaje kosztów, co do których można się pokusić o możliwość proporcjonalnego rozliczenia i ew. zwrotu. Są to głównie koszty ponoszone z góry (ze środków własnych lub kredytowane) przed uruchomieniem kredytu. W języku doradców finansowych to tzw. upfront.
Ubezpieczenie kredytu
Taka jest popularna nazwa ubezpieczenia płatnego przy uruchomieniu kredytu. Nie jest to de facto ubezpieczony kredyt, ale kredytobiorca lub ewentualnie kredytobiorcy. Ważne, że składka płatna jest z góry za określony okres. Jednak nie jest to cały okres kredytu. Taka polisa obejmuje najczęściej okres dwóch do pięciu lat. Kredyty hipoteczne nie są zaciągane na tak krótko. Aczkolwiek teoretycznie jest to możliwe. Po tym okresie możliwe jest odnowienie polisy. Jednak klienci, którzy nadal chcą mieć kredyt „ubezpieczony” wybierają polisy z rynku, nie te bankowe. Plusem tego rodzaju polis (bankowych) jest to, że dzięki nim można uzyskać lepsze warunki kredytowania (marża lub oprocentowanie). Co więcej nie tylko w okresie korzystania z polisy, ale najczęściej przez cały czas trwania umowy kredytowej.
Prowizja bankowa
Niektóre banki nadal pobierają prowizję za udzielenie kredytu lub jest ona elementem danej (wybranej przez klienta) oferty. Przykładowo w zamian za prowizję na starcie oprocentowanie kredytu jest niższe (aż do końca). Oczywiście prowizja to jedynie nazwa. Może ona być zastąpiona np. opłatą za przygotowanie umowy kredytowej. Najważniejsza jest zasada i sam charakter pobranej opłaty.
Rozliczenie odsetek
To również element, o który kredytobiorcy pytają już po całkowitej, przedterminowej spłacie kredytu. Przecież kredyt spłacany przez np. 3 lata ma inny stosunek kapitału i odsetek w racie niż ten na 30 lat. Czy zatem coś tutaj jest do rozliczenia? Czy bank powinien zapłacone odsetki przeliczyć i być może zwrócić jakąś różnicę?
Rozliczenie niewykorzystanej składki ubezpieczeniowej
Tak naprawdę nie ma żadnych wątpliwości co do jednego z wymienionych przykładów. Otóż jeżeli uzyskałeś kredyt np. na 20-30 lat, na początku zapłaciłeś (upfront) jednorazowo z góry składkę ubezpieczeniową np. za pierwsze 4 lata i spłaciłeś całkowicie kredyt w 3 lata to TAK należy Ci się zwrot niewykorzystanej składki. Liczy się to bardzo prosto: polisa była na 4 lata, korzystałeś z niej przez 3 więc za ten jeden rok (kiedy polisa już nie obowiązywała) należy Ci się zwrot. Wykorzystane 3/4 okresu ubezpieczenia czyli towarzystwo ubezpieczeniowe, w którym była polisa (nawet kupiona w banku) musi zwrócić 25% niewykorzystanej składki. Dyspozycję zwrotu składasz w banku, w którym uzyskałeś kredyt. Banki nie mają problemu z rozliczeniem oraz zwrotem tej niewykorzystanej składki.
Gdyby jednak w banku mieli jakiś problem z wypłatą to warto powołać się na Kodeks Cywilny. Art. 813. § 1. „Składkę oblicza się za czas trwania odpowiedzialności ubezpieczyciela. W przypadku wygaśnięcia stosunku ubezpieczenia przed upływem okresu na jaki została zawarta umowa, ubezpieczającemu przysługuje zwrot składki za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej”.
I tak naprawdę nie ma znaczenia, jakiego rodzaju kredytu ubezpieczenie dotyczyło. Tak samo rozliczenie musi nastąpić w przypadku kredytu hipotecznego, gotówkowego czy nawet ratalnego. Ważne, aby o ten zwrot wystąpić. Zdarza się bowiem, że bank „zapomni” o rozliczeniu niewykorzystanej składki.
Wypowiedzenie polisy bez spłaty kredytu
Co więcej, z ubezpieczenia możesz również zrezygnować nawet jeżeli kredyt nie został całkowicie spłacony. Ale w takim wypadku zwróć uwagę czy polisa była częścią oferty promocyjnej czy wymaganym przez bank zabezpieczeniem spłaty kredytu. W pierwszej sytuacji bank zapewne zmieni warunki kredytowania na „niepromocyjne”. Kwestia policzenia czy to Ci się opłaci. Natomiast w drugiej może domagać się zastąpienia „bankowej” polisy przez inną z min. taką samą ochroną ubezpieczeniową. Jeżeli kredytobiorca jej nie zapewni (i nie wykona cesji na bank), wtedy ten nawet umowę kredytową może wypowiedzieć. A zatem zanim zdecydujesz się na taki krok, dokładnie przeczytaj umowę kredytową.
W przypadku rezygnacji z polisy przed całkowitą spłatą kredytu, niewykorzystaną składkę albo bank zwróci klientowi na konto albo zaliczy na spłatę kapitału kredytu. Banki stosują różne rozwiązania i najlepiej sprawdź jak będzie w Twoim przypadku jeszcze zanim złożysz dyspozycję.
Zwrot proporcjonalny prowizji bankowej
Najwięcej kontrowersji oraz wątpliwości budzi kwestia rozliczenia prowizji za udzielenie kredytu. Już ustawa o kredycie konsumenckim (Dz.U. z 2011 r. nr 126 poz. 715), która weszła w życie w grudniu 2011 r. miała ona (w ograniczonym zakresie w okresie od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r. ) również zastosowanie do kredytów hipotecznych. Do umów o kredyt hipoteczny zawartych przed 22 lipca 2017 r. nadal zastosowanie ma ustawa o kredycie konsumenckim w brzmieniu sprzed zmiany z 22 lipca 2017 r. Mam na myśli art. 49. pkt 1. „W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. 2. W przypadku spłaty części kredytu przed terminem określonym w umowie, ust. 1 stosuje się odpowiednio.”
Koszty związane z ubezpieczeniami już omówiłem. Natomiast prowizja (lub podobne), w rozumieniu banków, nie jest związana z okresem kredytowania. Dlatego też uważają one, że jakikolwiek zwrot z tytułu prowizji nie jest zasadny.
Ustawa o kredycie konsumenckim (w art. 3) precyzuje co takim kredytem jest. We fragmencie tym pada również kwota 255 550 zł jako graniczna dla kredytu konsumenckiego. Jednak istotne jest również to, że kredyt hipoteczny, nawet w kwocie nieprzekraczącej ww. wartości, kredytem konsumenckim nie jest, ponieważ kredyty konsumenckie nie są zabezpieczone hipoteką. Wynika to również z opinii wydanej przez Rzecznika Finansowego.
Ustawa o kredycie hipotecznym
W dniu 22 lipca 2017 r. doczekaliśmy się wejścia w życie, dedykowanej kredytom hipotecznym, ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2017 r. poz. 819). Ustawa ta ma zastosowanie tylko do umów kredytowych zawartych po jej wejściu w życie. Wcześniejsze umowy są nadal objęte przez wcześniejsze przepisy. Nas interesuje najbardziej Art. 39. pkt 1. „W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”.
Wyrok TSUE
W sprawie zwrotu kosztów związanych z wcześniejszą spłatą kredytu wypowiedział się również Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Orzeczenie z 11 września 2019 r. w sprawie C 383/18 Lexitor sp. z o.o. (pełen tekst na stronie Rzecznika Praw Obywatelskich). Najważniejsza kwestia dotyczy tego, że:
- Przy wcześniejszej spłacie kredytu mamy prawo również do obniżenia jego kosztów jednorazowych (prowizji, ubezpieczeń itd), a nie tylko zmiennych (rozłożonych w czasie).
- Wynika to z wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie polskiej spółki Lexitor.
- Polski Sąd Najwyższy nie mógł w tej sprawie zająć stanowiska, ale to w niczym nie przeszkadza polskim sądom wykorzystywać argumentację TSUE.
Wyrok ten ma odniesienie nie tylko do kredytów konsumenckich, ale do kredytów w ogóle. Można się na niego powoływać w przypadku sporu z instytucją finansową.
Dlatego też, jeżeli wcześniej spłaciłeś kredyt zaciągnięty przed 22 lipca 2017 r. to nie ma podstawy, aby wnioskować o rozliczenie zapłaconej prowizji. Natomiast jeżeli umowa kredytu została zawarta po tej dacie (22.07.2017 r.) i zobowiązanie spłaciłeś przed terminem to na podstawie art. 39 UoKH oraz posiłkując się ww. wyrokiem TSUE masz prawo również do zwrotu części prowizji.
Jednak stanowisku większości banków jest takie, że co do zasady, klientowi zwrot się nie należy. Konieczne jest zatem składanie reklamacji, powoływanie się na powyższe oraz ew. skorzystanie z pomocy prawnej.
Rozliczenie odsetek
Rozumowanie kredytobiorców jest następujące: brałem kredyt na 30 lat i spłaciłem w 3. Oprócz rozliczenia kosztu prowizji oraz ubezpieczenia są jeszcze odsetki. Czy i w tym przypadku jest szansa, aby „coś” odzyskać?
Skąd się biorą takie pomysły? Otóż wynika to z obliczeń kosztu odsetkowego dla okresu 30 oraz 3 lat.
Przykładowo, kredyt na 300 tys. złotych z oprocentowaniem 10% spłacany w ratach równych (najpopularniejsze rozwiązanie), umowa na 30 lat. W ciągu trzech pierwszych lat zostanie spłacone jedynie około 5545 zł kapitału i 89 233 zł odsetek. Do spłaty pozostanie ~294 455 kapitału. A jeżeli kredyt byłby spłacany jedynie przez 3 lata? Odsetki przy kredycie 3 letnim wyniosłyby szacunkowo około 48 486 zł.
Różnica jest bardzo duża. Czy zatem nie powinna wystąpić jakaś korekta? Niestety nie, odsetki zapłacone lub potencjalne nie podlegają rozliczeniu. Są one naliczane przez bank na bieżąco od pozostałego do spłaty kapitału. Ale gdyby ktoś znalazł ogarniętego prawnika i potrafił właściwie wyliczyć lub uzasadnić taki zwrot i dlaczego mu się należy to dlaczego nie. Jednak osobiście nie znam sytuacji, aby udało się komukolwiek coś ugrać w tym przypadku.
Gdybyś miała lub miał jakieś wątpliwości odnośnie powyższego zagadnienia. Czy należy Ci się zwrot czy nie to śmiało pisz. Można to ocenić na podstawie przytoczonych przepisów.