W związku z wejściem w życie tzw. polskiego ładu (czy ktoś jeszcze pamięta tę nazwę?) od początku 2022 r. wielu przedsiębiorców zmieniło formę opodatkowania. Zamiast prowadzić książkę przychodów i rozchodów (KPiR), zachęceni m.in. przez premiera M.Morawieckiego, przeszli na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dzięki temu (mają nadzieję) zapłacić niższe podatki. W przypadku KPiR łatwo wyliczyć dochód netto. Natomiast ryczałt bazuje już na przychodzie. Dochód można w nim jedynie estymować. Jak zatem banki podchodzą do tej, coraz popularniejszej, formy rozliczania podatków?
Zdolność kredytowa
Aby mieć szansę na kredyt hipoteczny kluczowe jest posiadanie tzw. zdolności kredytowej. Czyli możliwości (wg regulacji bankowych) spłaty zobowiązania zgodnie z harmonogramem. Bardzo istotny dla zdolności kredytowej jest dochód. Łatwo go określić jak klient pracuje np. na umowie o pracę, uzyskuje dochód z emerytury itp. Sporo trudniej w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą. Tak w skrócie: aby wyliczyć dochód netto przedsiębiorcy od jego przychodów należy odjąć KUP (koszty uzyskania przychodów), składki na ZUS oraz podatek dochodowy. Co jednak w przypadku, gdy nie znamy kosztów? Ryczałt polega właśnie na tym, że podatek płaci się w kwocie zryczałtowanej czyli jako procent od przychodu. To rozwiązanie jest korzystne w przypadku tych firm, które KUP mają bardzo niskie. Czyli nie mogą za bardzo czym obniżyć podstawy opodatkowania.
Przedsiębiorca płaci niższy podatek dochodowy. Ale kij ma dwa końce, gdyż bank nie wie jaki był faktyczny dochód. Może go jedynie estymować. Co, z punktu widzenia banków, nie jest sytuacją korzystną. Bank nie wie jakie są faktyczne koszty (i dochód). Jednak przecież, gdyby przedsiębiorca miał wysokie koszty to ryczałt nie byłby dla niego korzystny! To taka oczywista oczywistość, ale nie w bankach. Analityk jak nie wie to przyjmuje wartość (czasem silnie) pesymistyczną.
Więcej na ten temat przeczytasz TUTAJ.
Ryczałt w poszczególnych bankach
Decyzję o formie rozliczania podatków w 2022 r. należało podjąć do 20 lutego 2022 r. Ale ci, którzy tego nie zrobili w 2022 r. być może zechcą dokonać zmiany na początku 2023 r.? Dlatego w niniejszym tekście omówię konkretnie jak banki podchodzą do ryczałtowców. W szczególności do tych, którzy formę opodatkowania zmienili niedawno lub planują taką zmianę w przyszłości. Czy w kontekście wniosku o kredyt hipoteczny taka decyzja nie będzie przysłowiowym „strzałem w kolano”?
Alior
To bank, który ryczałtowców zawsze traktował dobrze a przynajmniej lepiej niż większość pozostałych banków. Wymagany minimalny okres prowadzenia DG i generowania z niej dochodu to 12 miesięcy. Średni miesięczny dochód netto wyliczany na podstawie przychodu z roku bieżącego i ubiegłego – 80%. Przedsiębiorca, który postanowił zmienić formę rozliczania podatków, ale nie zmienił charakteru będzie miał wyliczony dochód proporcjonalnie do czasu jej obowiązywania. Poza tym (jako jedyny) do wyliczenia dochodu na ryczałcie może poprosić o deklaracje VAT. Oczywiście o ile przedsiębiorca VAT rozlicza.
Dla ryczałtowców, nowych i tych rozliczających się tak dłużej, ten bank powinien być obowiązkowy przy składaniu wniosków kredytowych. Poza tym nadal akceptuje minimalny 10% wkład własny. Oferta nie jest może „topowa”, ale ryczałtowcy powinni brać ją pod uwagę.
BOŚ
Stanowisko banku jest takie, że w przypadku zmiany źródła dochodu lub zmiany formy rozliczania z US dochód należy wyliczyć na podstawie aktualnie prowadzonej formy działalności mimo, że trwa krócej niż 12 m-cy. Okres ryczałtu (w tym przypadku) nie powinien być krótszy niż 6 m-cy. Dochód wylicza się ze wzoru przychód x 35%. Średnia z 6 do 12 miesięcy. Oznacza to, że jeżeli przejdziesz na ryczałt to bank zaakceptuje Twój dochód dopiero po 6 miesiącach.
BPS
Ten bank nie jest zbyt łaskawy dla ryczałtowców. Wylicza bowiem dochód jedynie jako 20% przychodu. To jedna z najniższych wartości na rynku. Dodatkowo bank wyklucza kredytowanie działalności z branż wykluczonych: transport wodny, transport lotniczy, hotelarstwo, gastronomia, kultura, rozrywka i rekreacja, fryzjerstwo, branża beauty, działalność związana z poprawą kondycji fizycznej.
BNP Paribas
W przypadku zmiany formy opodatkowania bank wyliczy dochód na zasadach ogólnych za 2021 r. oraz rozliczone miesiące 2022 r. już według ryczałtu. Bank wylicza dochód ze wzoru przychód x 35%. Poza tym bank informuje, że każdy tego rodzaju przypadek będzie traktowany indywidualnie. Decydent może również poprosić o przedstawienie dodatkowych dokumentów.
Citibank
Bank nie akceptował dochodu uzyskanego z ryczałtu, ale ostatnio się to zmieniło i przedsiębiorcy uzyskujący przychody z tego tytułu są akceptowani. Bank informuje enigmatycznie, że akceptowani będą przedsiębiorcy, którzy przeszli na ryczałt w 2022 r. Sposób liczenia dochodu jest określony w bankowych kalkulatorach. Dlatego jeżeli planujesz wnioskować o kredyt hipoteczny w tym banku to warto wcześniej skonsultować to z ekspertem kredytowym.
ING
Od 15 maja 2022 r. bank akceptuje działalności gospodarcze rozliczających się na zasadzie ryczałtu. Wymagane aby: działalność była prowadzona min. 24 miesiące oraz zostały przedstawione dane finansowe za wymagany okres (zgodnie z listą dokumentów).
Millennium
Bank wylicza miesięczny dochód netto jako 25% przychodu brutto. Przychód za rok ubiegły ustalany jest na podstawie deklaracji podatkowej. Natomiast za bieżący rok na podstawie faktur za wykonane prace, usługi lub wydruki z ewidencji przychodów.
mBank
Dochód z tytułu prowadzenia DG lub wykonywania wolnego zawodu może stanowić źródło spłaty kredytu lub pożyczki pod warunkiem, że DG lub wykonywanie wolnego zawodu trwa co najmniej jeden pełny rok kalendarzowy i nastąpiło jej rozliczenie z US. Wzór na wyznaczenie dochodu netto jest następujący: (kwota ryczałtu rocznego x5)/12.
PeKaO
To bank, w którym ryczałtowców zawsze traktowano najlepiej (podobnie jak w Aliorze). Aby wyliczyć zdolność kredytową konieczne są następujące dane finansowe:
przychód (z PIT za ostatni rok), suma składek na ubezpieczenia (zdrowotne i społeczne), składki na ryczałt + wypełniony formularz bankowy dla prowadzących DG. Oprócz tego oczywiście pozostałe dane (jak w innych bankach) dot. sytuacji rodzinnej, zobowiązań itp…
Bank jest o tyle ważny dla ryczałtowców, że również udziela kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym (chociaż nie w każdym przypadku). Na samym ryczałcie dochód wychodzi wyraźnie wyższy niż w większości pozostałych banków. Do niedawna bank nie wyliczał średniej z różnych sposobów rozliczeń, jednak na szczęście się to zmieniło. Analizowane są dochody z ostatnich 12 miesięcy, min. okres prowadzenia działalności gospodarczej to również 12 m-cy. Dokładne wyliczenia dochodu zaszyte są w kalkulatorze bankowym.
PKO BP
Ten bank w standardzie wymaga, aby DG była prowadzona od min. 24 miesięcy. Nie ma znaczenia forma rozliczeń z US. Natomiast jeżeli nastąpiła zmiana, w trakcie tego okresu, to analityk porównuje dochody, bada ich stabilność i wyciąga średnią. Sam algorytm liczenia dochodu w aplikacji bankowej.
Santander
Bez względu na formę rozliczeń z US dla kredytów do 300 tys. złotych min. okres prowadzenia DG to 12 m-cy. Powyżej tej kwoty już 24 m-ce. Dodatkowo ważne jest, aby księgi rachunkowe były prowadzone przez wyspecjalizowane biuro księgowe. Nie ma możliwości, aby przedsiębiorca zajmował się tym sam. To unikalny wymóg w skali banków komercyjnych. Zdarza się bowiem, że klient (typowy samozatrudniony) ma w miesiącu jedną fakturę przychodową, kilka kosztowych i sam sobie np. KPiR prowadzi. W Santanderze to nie przejdzie.
W zależności od wysokości stawki ryczałtu przyjmowany do kalkulacji zdolności stabilny dochód nie może przekroczyć:
50% średniomiesięcznych przychodów z PIT-28 dla stawki 17%,
30% średniomiesięcznych przychodów z PIT-28 dla stawki 15%,
20% średniomiesięcznych przychodów z PIT-28 dla stawki 12,5%,
20% średniomiesięcznych przychodów z PIT-28 dla stawki 8,5 %,
15 % średniomiesięcznych przychodów z PIT-28 dla pozostałych stawek.
Jeśli przychody danego klienta opodatkowane będą różnymi stawkami, punktem odniesienia do weryfikacji dochodu będzie stawka podatkowa zastosowana obecnie dla wiodącego źródła
Wnioski
Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, który myśli o kredycie hipotecznym to najlepiej najpierw złóż wniosek kredytowy i dopiero wtedy zmieniaj formę rozliczania podatków. W szczególności jak chcesz przejść na ryczałt. Powoli się to zmienia na lepsze, ale banki nadal lepiej traktują rozliczających się wg skali podatkowej niż ryczałtowców. Wyliczenie dochodu z DG jest znacznie trudniejsze niż z np. umowy o pracę, emerytury czy nawet umowy zlecenia. Niestety, ale wielokrotnie zdarzyło mi się, że przedsiębiorca mylił przychód z dochodem. Uważał, że skoro „optymalizuje podatki” to w banku będzie to plus (niestety jest odwrotnie), bo mu „więcej w kieszeni zostaje”.
Dlatego jak planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny (w szczególności) to zapraszam do kontaktu i zbadania zdolności kredytowej na podstawie dokumentów finansowych. PIT za ostatni rok, KPiR za rozliczone miesiące roku bieżącego, info czy podatek liniowy czy według skali, czy składki na ZUS w kosztach czy odliczane osobno. Lub dla ryczałtu PIT, zapłacone składki na ZUS, ew. deklaracja VAT. To jedynie część dokumentów, które mogą być przydatne (analityk może poprosić o więcej).
Pamiętaj, najpierw ocena Twojej sytuacji, badanie zdolności kredytowej a dopiero szukanie nieruchomości, podpisanie umowy oraz wpłata zadatku (!). Dodatkowo jak poinformujesz agenta ds. nieruchomości lub zbywcę, że masz już zdolność kredytową sprawdzoną przez eksperta to inaczej będzie wyglądała współpraca.
Oczywiście jeżeli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości to daj znać. Pisz, dzwoń…ekspert kredytowy jest od tego, aby wszystko wyjaśnić i ew. wskazać co poprawić, aby szanse na finansowanie wzrosły.