Liczba osób zainteresowanych zakupem nieruchomości nie maleje. Aczkolwiek twarde dane przedstawione przez BIK pokazują całkiem sporą zapaść na rynku kredytów hipotecznych. A zatem jak to jest? Chcemy ale nie wnioskujemy, nie uruchamiamy. Jakie są tego przyczyny i czy można sobie jakoś poradzić, aby zwiększyć szansę na finansowanie nieruchomości kredytem?
Można śmiało powiedzieć, że na rynku kredytów hipotecznych przeżywamy istną zapaść. Liczba wniosków spadła (rok do roku) o około 70%. Analogicznie, liczba rozpoczętych w sierpniu 2022 r. inwestycji deweloperskich spadła o 63% r/r. Dlaczego tak się dzieje? Z rozmów ekspertów (kredytowych oraz tych od nieruchomości) z potencjalnymi klientami wynika, że nadal chcą oni kupować nieruchomości. To nie tak, że one stały się nagle zupełnie niepotrzebne. Mimo wszystko transakcji jest jednak znacznie mniej.
Zapaść na rynku kredytów hipotecznych
Pewien niepokój na rynku hipotek rozpoczął się pod koniec 2021 r. Ale na początku dotyczył on głównie tych, którzy kredyty już spłacali. Zwyczajnie, wraz ze wzrostem stóp procentowych, rosło również oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wprost przekładało się to na wysokość płaconych przez klientów rat. Najbardziej wzrosty te odczuli ci, którzy wypłacili swoje kredytu w czasie obowiązywania najniższych wartości WIBOR czyli nawet poniżej 0,3%. Obecnie WIBOR wynosi ponad 7% czyli ponad 23x więcej (wzrost o ok. 680 pb) niż w „dołku”.
Wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów powoli, ale systematycznie spadała zdolność kredytowa. Jest ona bowiem liczona dla pierwszej raty. Czyli przy takim samym dochodzie (ceteris paribus), ale wyższym oprocentowaniu max zdolność kredytowa jest niższa. Proces ten powodował powolny spadek liczby wniosków kredytowych. Jednak prawdziwą „petardą” były zalecenia wydane przez KNF 7 marca 2022 r. Weszły one w życie od kwietnia 2022 r. Pisałem już o tym TUTAJ. Zalecenia te dotyczyły ograniczenia ryzyka kredytowego. Nadzór finansowy postanowił dmuchać na zimne. Banki oczywiście zastosowały się do tych „zaleceń” i na efekt nie trzeba było długo czekać.
Potencjalni klienci hipoteczni już wcześniej wystraszeni pandemią, wojną na Ukrainie, rosnącą inflacją (wzrost stóp procentowych) w wielu przypadkach nie posiadali już wystarczającej zdolności kredytowej na nieruchomość, którą planowali nabyć. W przeciągu 2-3 miesięcy potrafiła ona spaść nawet o kilkadziesiąt procent. W szczególności dotyczyło to rodzin z dziećmi z dochodem niskim lub średnim.
Z drugiej strony ceny ofertowe nieruchomości wzrosły z powodu inflacji. Sprzedający na rynku wtórnym żądali coraz wyższych kwot, u deweloperów zniknęły oferty cenowe na stronach internetowych. Zamiast tego można tam znaleźć informację zadzwoń lub umów się na spotkanie, aby poznać ofertę na mieszkanie. Nie lepiej było w przypadku budowy domu. Wzrosły zarówno ceny materiałów budowlanych jak również koszty robocizny.
Jak zwiększyć zdolność kredytową
Spadek zdolności kredytowej z powodu zaleceń KNF i jednocześnie wzrost cen nieruchomości (oczekiwania inflacyjne, spadek siły nabywczej pieniądza). Te dwa czynniki, w głównej mierze, spowodowały znaczący spadek liczby wniosków kredytowych. Jakie perspektywy mają ci, którzy jednak potrzebują nabyć nieruchomość?
Przede wszystkim można się spodziewać, że sytuacja na rynku nieruchomości się unormuje. Może nie będą to jakieś spektakularne spadki, ale ceny powinny przestać rosnąć. W końcu ci, którzy chcą sprzedać będą musieli przeanalizować cenę ofertową. Oczywiście pod warunkiem, że chcą sprzedać a nie sprzedawać. Druga kwestia to zdolność kredytowa. Tutaj nie ma żadnej magii. Banki mają swoje wytyczne i je realizują. Pozostaje więc ograniczenie innych zobowiązań (koszty utrzymania banki określają sobie same) i zwiększenie nominalnych dochodów. Już teraz rodzina 2+2 ma około 4500-5000 zł kosztów utrzymania w miesiącu. Oznacza to, że przy dochodzie około 7-8 tys. złotych netto (i braku innych zobowiązań) zdolność kredytowa jest jedynie na niewielkie kwoty. Oznacza to, że nawet program mieszkanie bez wkładu własnego (MBWW) niewiele może tutaj pomóc. Rozwiązuje kwestię braku wkładu własnego, ale zdolność kredytową i tak trzeba mieć.
Popraw swój scoring
Przy wnioskowaniu o kredyt (również hipoteczny) zdolność kredytowa to nie wszystko. Możesz mieć zdolność na wnioskowaną kwotę, a mimo wszystko kredytu nie dostać. Dlatego też pamiętaj, aby mieć czyste bazy. W szczególności BIK [jak samodzielnie i bezpłatnie wyczyścić BIK przeczytasz TUTAJ], ale również KRD i inne. Banki sprawdzają bazy i negatywne wpisy w nich są często powodem odrzucenia wniosku.
Jeżeli korzystałeś w przyszłości z pożyczek pozabankowych (chwilówek) to koniecznie je spłać oraz wycofaj zgody na przetwarzanie danych w BIK (przed złożeniem wniosków kredytowych w bankach). Każda chwilówka jest bowiem negatywnie postrzegana przez analityka. Bez znaczenia czy była dobrze czy źle obsługiwana.
Dodatkowo jeżeli chwilówkowych „epizodów” było wiele i obroty, z nimi związane, widać na głównym rachunku bankowym to zasadne jest aby składać wnioski w bankach, które nie analizują pełnych historii rachunków, a jedynie same wpływy. Pomoże je dobrać ekspert finansowy.
Samemu oblicz swoje możliwości płatnicze
Czasy są niepewne. Banki określają zdolność kredytową dość rygorystycznie, jednak warto to zrobić również samodzielnie.
Załóżmy, że rodzina liczy 3 osoby, miesięczny dochód to 10 tys. złotych netto. Zakładamy, że rata nie powinna przekroczyć 30% dochodu netto. Innych zobowiązań brak więc będzie to kwota 3000 zł (30% z 10 tys.). Kredyt planujemy zaciągnąć na 30 lat. W związku z tym, że stopy procentowe nadal rosną to zakładamy, że oprocentowanie kredytu może osiągnąć wartość nawet 15%. A zatem ile możemy pożyczyć, aby miesięczne zobowiązanie nie przekroczyło 3000 zł?
Aby to policzyć posłużę się kalkulatorem finansowym (w moim przypadku HP 10bII+). To narzędzie, z którego korzystają profesjonalni eksperci finansowi. Nie trzeba go od razu kupować (koszt ok. 150 zł), można znaleźć również emulatory. W moim wcześniejszym tekście znajdziesz przykład liczbowy wraz z funkcjami, które zostały zastosowane.
Natomiast rozwiązaniem powyższego „zadania” jest: kredyt w kwocie 237.258,43 zł, na 30 lat, z oprocentowaniem 15%, spłacany w ratach równych będzie miał ratę miesięczną 3000 zł. A co obecnie można kupić za ok. 237 tys. to już chyba każdy wie…
Narzędzia udostępniane przez banki
Do tej pory nikt nie wymyślił narzędzia, które w każdym przypadku(lub chociaż większości) potrafiłoby dokładnie wyliczyć zdolność kredytową. Oczywiście przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Były podejmowane próby, ale parametrów jest tak wiele i są tak różne, że praktycznie nie udało się przewidzieć wszystkich możliwych rozwiązań. Czasem banki udostępniają narzędzia, dzięki którym można mieć jakiś ogólny pogląd nt. swojej zdolności kredytowej. Jednak za każdym razem znajdziemy tam informację, że „kalkulacje dokonane za pomocą symulatora mają charakter orientacyjny i służą wyłącznie celom informacyjnym”. Czyli wynik to nic pewnego, nie jest w żaden sposób wiążący.
Tak czy inaczej zawsze należy skonsultować się z doradcą bankowym lub (jeszcze lepiej) ekspertem kredytowym. On nie tylko policzy zdolność kredytową, ale również wskaże, w których bankach szansa na finansowanie jest największa i gdzie można uzyskać kredyt na najlepszych warunkach.
Jeżeli jesteś zainteresowany tego rodzaju analizą (jest to całkowicie bezpłatne) to serdecznie zapraszam. Policzę zdolność kredytową, wskażę możliwe i najlepsze opcje. Natomiast jeżeli zdolności (na pożądaną kwotę) zabraknie to podpowiem co zrobić, ale była szansa na finansowanie. Dlatego też do eksperta należy się zwrócić nieco wcześniej a nie kilka dni przed terminem podpisania umowy przedwstępnej.