To nie nowy pomysł, aby w ramach wkładu własnego kredytobiorca zaproponował bankowi drugą (inną) nieruchomość. Tylko co na to banki i czy to rozwiązanie jest korzystne z punktu widzenia kredytobiorcy?
Brak odpowiedniego wkładu własnego to (obok braku zdolności kredytowej) jeden z powodów problemów z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Jednak jak podchodzą do tego banki? Okazuje się, że tego rodzaju rozwiązanie akceptuje już tylko jeden bank.
Brak wkładu własnego
Wygląda to następująco. Klienci posiadają zdolność kredytową, ale nie mają odpowiedniego wkładu własnego. Z jakiegoś powodu nie jest możliwe również skorzystanie z programu mieszkanie bez wkładu własnego (MBWW). Szerzej o nim pisałem TUTAJ. Chcą nabyć nieruchomość np. za 500 000 złotych i jednocześnie posiadają już inną o wartości 300 000 zł. Nie chcą jej również sprzedawać, aby uzyskać środki na wkład własny. Może moment nie ten albo generuje ona dochód albo zwyczajnie chcą ją zostawić na później lub dla dzieci. Zdarzają się takie sytuacje. Co mogą uzyskać? Wartość łączna tych nieruchomości to 800 tys. złotych (500 + 300), klient potrzebuje 500 tys. na zakup czyli pełną kwotę.
Hipoteka łączna
Jedynie jeden bank dopuszcza obecnie taką możliwość. Jest to Santander Bank Polska SA. Zabezpieczenie na dwóch (lub więcej) nieruchomościach i tyleż wpisów do ksiąg wieczystych. Maksymalne LTV dla tego rozwiązania to 70% czyli w przypadku zabezpieczenia (dwie nieruchomości) o wartości 800 tys. klient może wnioskować o max 560 tys. złotych kredytu. Warunkiem jest oczywiście posiadanie dodatkowej, wolnej (bez obciążenia hipotecznego) nieruchomości mieszkalnej, a także oczywiście zdolności kredytowej. Tą dodatkową nieruchomością może być lokal mieszkalny, działka zabudowana lub budowlana (pod zabudowę). Bank nie akceptuje np. lokali użytkowych (również apartamentów w condohotelach).
Zagrożenia związane z tą opcją
I teraz najważniejsze. Otóż do obydwu ksiąg wieczystych (dział IV) zostanie wpisana hipoteka o wartości 150-160% kwoty kredytu. Nie proporcjonalnie lub jakoś inaczej, 750 tys. do KW nabywanej nieruchomości oraz tej już posiadanej. Klient spłaca raty, zgodnie z harmonogramem. Wszystko jest w porządku do momentu aż zechce jedną z tych nieruchomości zbyć. Bank oczywiście będzie musiał wyrazić zgodę na wymazanie jednej z hipotek. Należy złożyć wniosek (opisać sytuację) a decyzja jest zawsze indywidualna. Niestety, ale w tym momencie odpowiedź banku bywa mocno rozczarowująca. Kojarzę dwie takie sytuacje. Za każdym razem, wymagana przez bank, kwota nadpłaty kredytu była wyższa niż potencjalny przychód ze sprzedaży nieruchomości. Czyli przykładowo klient chciał sprzedać jedno z mieszkań za 300 tys. a bank wymagał nadpłaty kredytu w kwocie 350 tys. Te brakujące 50 tys. oczywiście kredytobiorca musiał dopłacić ze środków własnych. To minus. Plusem było oczywiście to, że (po takiej nadpłacie) kwota kapitału kredytu znacząco spadała. Efektem była albo niższa rata albo znacząco krótszy pozostały okres kredytowania. O tym czy i ewentualnie jak nadpłacać kredyt pisałem TUTAJ.
Wnioski
Hipoteka łączna. Jak ktoś musi to oczywiście można, aczkolwiek zawsze przestrzegam klientów przed takim działaniem. Lepiej jednak zebrać min. wkład własny (jedynie 10%) lub skorzystać z MBWW. Ale jeżeli ktoś rozumie konsekwencje i nie ma wyboru to oczywiście rozwiązanie może być dla niego jedyną opcją.
Masz pytania lub wątpliwości? Serdecznie zapraszam do kontaktu.