Kredyt mieszkaniowy ze spłatą rodzinną – nowa odsłona

Pod koniec maja 2022 r. wszedł w życie najnowszy program mający pomóc tym, którzy chcą nabyć nieruchomość a nie posiadają odpowiedniego wkładu własnego. Był to program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W październiku zmienił on nazwę na „Kredyt mieszkaniowy ze spłatą rodzinną”. Kto może z niego skorzystać? Jakie są korzyści oraz gdzie można złożyć wnioski?

Cel programu

Rozwiązanie to jest jednym z elementów tzw. Polskiego ładu. Jego celem jest sytuacja, w której jak najwięcej Polaków (i nie tylko) będzie miało stabilną sytuację mieszkaniową. Aktualnie wiele rodzin stać na zaciągnięcie kredytu na mieszkanie lub budowę domu, jednak przeszkodą jest brak odpowiedniego wkładu własnego. Program ten wychodzi naprzeciw tym trudnościom, bowiem zwiększa dostępność finansowania własnego mieszkania.
Rozwiązanie obejmie trzy grupy osób, te które:

• chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego,
• szukają mieszkania na rynku wtórnym, społecznym,
• chcą wybudować własny dom.

Z programu mogą skorzystać zarówno single, pary, małżeństwa jak i rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską lub prawną, tworzący wspólne gospodarstwo domowe . Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarantuje wkład własny nawet do 20 proc. do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat.

Co ważne, w miarę jak powiększać będzie się rodzina, BGK pomoże również w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a po urodzeniu się trzeciego dziecka i kolejnego nawet 60 tys. zł.

Korzyści rozwiązania

Kredyt hipoteczny udzielony w ramach programu „Kredyt mieszkaniowy ze spłatą rodzinną” (wcześniej „Mieszkanie bez wkładu własnego” – MBWW)  zapewnia dwie korzyści w porównaniu ze zwykłym kredytem. Po pierwsze w ramach tej opcji kwota kredytu będzie mogła pokryć całą cenę zakupu lub budowy. Jeśli np. ktoś chce kupić mieszanie za 300 tys. zł, to będzie mógł uzyskać 300 tys.0 zł kredytu. Zwykły kredyt zostałby przyznany maksymalnie na 270 tys. zł, a brakujące 30 000 zł kredytobiorca musiałby pokryć własnymi środkami.

Kolejną korzyścią jest dopłata. Jeśli w trakcie spłaty takiego preferencyjnego kredytu urodzi się drugie dziecko w rodzinie, to uczestnicy programu otrzymają 20 000 zł. W przypadku, gdy urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, to dopłata wyniesie po 60 000 zł za każde takie dziecko. Suma dopłat przy trzecim dziecku wyniesie więc 80 000 zł, a przy czwartym nawet 140 000 zł!

Należy jednak dodać, że pieniądze nie są wypłacane „do ręki”, lecz trafiają do banku jako nadpłata kredytu. Z tego powodu dopłata nie może być wyższa niż pozostałe do spłaty zadłużenie.

Dla kogo program

Trzeba zauważyć, że to nie jest rozwiązanie dla osób uzyskujących niskie dochody. Tak jak w przypadku standardowych kredytów, potencjalni kredytobiorcy muszą posiadać zdolność kredytową. A z tym obecnie jest różnie, wynika to z najnowszych zaleceń KNF. Czyli program nie rozwiązuje problemu braku zdolności kredytowej a jedynie niewystarczającego wkładu własnego.

Program wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt (wartości nieruchomości). Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł być udzielony w walucie polskiej. Dzięki temu nie wystąpią ryzyka kursowe. Oznacza to, że praktycznie zostaną z niego wykluczone osoby, których dominujący dochód uzyskiwany jest w walucie obcej.

Warunki do spełnienia

Aby uzyskać kredyt w ramach programu wnioskodawcy  będą musieli spełnić kilka warunków. Po pierwsze nikt z członków gospodarstwa domowego nie może posiadać mieszkania lub domu (również w formie spółdzielczego prawa do lokalu). Dotyczy to nie tylko momentu wnioskowania o preferencyjny kredyt, ale również okresu 5 lat wstecz (wykluczone zbycie w tym czasie nieruchomości na rzecz osoby z I lub II grupy podatkowej). Wyjątkiem od tej zasady są tylko rodziny posiadające przynajmniej dwoje dzieci. Beneficjentom nie udzielono również innego gwarantowanego kredytu.

Jeśli dzieci jest dwoje, to rodzina może starać się o preferencyjny kredyt pod warunkiem, że posiada tylko jeden dom lub jedno mieszkanie. Powierzchnia posiadanego domu lub mieszkania nie może być jednak większa niż 50 m2. Gdy dzieci jest troje, to limit wynosi 75 m2, a gdy czworo to 90 m2. W przypadku, gdy dzieci jest pięcioro lub więcej już nie obowiązuje limit powierzchni. Wciąż pozostaje jednak zastrzeżenie, że rodzina może posiadać tylko jedno mieszkanie lub jeden dom. Warto dodać, że gdy już uzyskają preferencyjny kredyt na nowy dom lub nowe mieszkanie, jeśli chcą uzyskać dopłatę, to muszą sprzedać stary lokal.

Kolejnym warunkiem jest to, że taki preferencyjny kredyt musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat i nie może to być kredyt walutowy. Przynajmniej jeden z kredytobiorców musi też mieć obywatelstwo polskie. Nie ma natomiast ograniczenia wieku kredytobiorców więc mogą to być również osoby, które ukończyły 40 lat. Nie ma też znaczenia stan cywilny, a więc z programu będą mogli korzystać single, pary będące w związku nieformalnym, jak i małżeństwa.

Gdzie złożyć wniosek?

Można je składać w następujących bankach Alior, PKOBP, PeKaO SA, Santander. Do programu dołączają kolejne instytucje chociaż raczej (docelowo) nie będą to wszystkie banki.

Proces kredytowy jest zbliżony do tego jak to wyglądało w przypadku wcześniejszych programów „Rodzina na Swoim” (RnS) oraz „Mieszkanie Dla Młodych” (MDM). Wtedy również wraz z kolejnymi składanymi wnioskami było coraz więcej interpretacji oraz wykładni przepisów. Początki bywają trudne, ale wraz ze składanymi wnioskami powinno być coraz łatwiej.

Wniosek o kredyt można składać zarówno w placówce banku jak i u pośrednika kredytowego. Druki są takie same jak przy standardowym finansowaniu. Jedynie należy zaznaczyć checkbox dotyczący składania wniosku w programie. Bez względu na miejsce składania zarówno wniosek o udzielenie gwarancji przez BGK jak również formularz informacyjny generowane są przez bankiera.

 

Cel kredytowania

Za preferencyjny kredyt kredytobiorcy będą mogli kupić mieszkanie lub dom, zarówno nowy jak i z rynku wtórnego. Nie ma limitu powierzchni, więc mieszkanie czy dom mogą być dowolnej wielkości. Jego cena lub koszty budowy musi być jednak niższy od limitu obowiązującego w danym regionie Polski.

Maksymalne ceny zostały określone poprzez współczynnik x średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązujących w gminie, w której położony jest tenże lokal. Wynosi on:

współczynnik 1,3 (rynek pierwotny) jeżeli dotyczy zakupu nieruchomości, której kredytobiorca będzie pierwszym nabywcą i który zostanie nabyty od podmiotu, który lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

współczynnik 1,2 (rynek wtórny) jeżeli nie dotyczy zakupu nieruchomości, której kredytobiorca będzie pierwszym nabywcą i nie który zostanie nabyty od podmiotu, który lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Do limitu ceny nieruchomości wliczamy również:

• wykończenie lokalu przez dewelopera,
• przynależne do lokalu części składowe, pomieszczenia takie jak: piwnica, strych, komórka lub garaż.

Co więcej preferencyjny kredyt może zostać udzielony nie tylko na zakup mieszkania lub domu, ale także na budowę domu oraz zakup działki i budowę na niej domu. Ponadto takim kredytem można również sfinansować wykończenie domu lub mieszkania. W takiej sytuacji kwota kredytu może więc być nawet wyższa niż koszty zakupu czy budowy domu lub mieszkania.

Ustawodawca przewidział również sytuację, w której przedmiotem transakcji jest wkład budowlany wnoszony w celu uzyskania prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na podstawie umowy zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową.

Wnioskodawca ma już wkład własny

Może się również zdarzyć, że wnioskodawca posiada np. 25% wkładu własnego, ale i tak będzie chciał zaciągnąć preferencyjny kredyt. Tak może postąpić np. małżeństwo, które planuje posiadać więcej niż jedno dziecko. Program pozwoli im uzyskać dopłatę (dlaczego nie skorzystać?). W takim przypadku preferencyjny kredyt może zostać udzielony, jeśli posiadany wkład własny nie przekracza 10%. Tu również planowana jest jednak zmiana – będzie można posiadać do 20% wkładu własnego. Suma wkładu i gwarancji nie będzie mogła być wyższa niż 20%, a kwota gwarantowana nie może przekroczyć 100 000 zł.

Dlatego jeśli  przykładowa rodzina posiada np. 25% wkładu, to przecież nic nie stoi na przeszkodzie, aby tylko 10% wpłaciła na poczet zakupu czy budowy. Pozostałe 15% może wydać np. na wykończenie lub później na nadpłatę kredytu.

Gwarancja wkładu własnego

Preferencyjny kredyt może zostać udzielony nawet na całą kwotę potrzebną do zakupu lub budowy nieruchomości dzięki temu, że BGK udziela tzw. gwarancji wkładu własnego. Jest to coś w rodzaju ubezpieczenia. BGK gwarantuje, że jeśli kredytobiorca z jakiegoś powodu nie będzie w stanie spłacić kredytu, to on spłaci tyle ile wynosił gwarantowany wkład własny.

Przykład: załóżmy, że ktoś kupuje mieszkanie za 300 000 zł. Otrzymuje kredyt na pełną kwotę 300 000 zł, ale 20% wkładu gwarantuje BGK. Jeśli nic złego się nie zdarzy, to kredytobiorca musi w ratach spłacić pełne 300 000 zł z odsetkami. Jeśli natomiast  np. straci pracę i przez długi czas nie znajdzie nowej, to zapewne nie będzie w stanie spłacać rat. Wtedy BGK odda bankowi 20%, czyli 60 000 zł. Kredytobiorca musi spłacić pozostałe 240 000 zł minus to co już spłacił wcześniej w ratach, plus odsetki naliczone do tego momentu. Skoro nie ma pracy, to zapewne będzie musiał sprzedać mieszkanie, aby oddać bankowi ten dług. Chociaż bardziej prawdopodobne jest to, że jednak znajdzie inne źródło dochodu, aby jednak nieruchomości nie stracić.

UWAGA

Kredytobiorca w pierwszej kolejności spłaca część kapitałową objętą gwarancją. Po jej całkowitej spłacie gwarancja wygasa. Do czasu wygaśnięcia gwarancji, lokal mieszkalny lub dom nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak wyliczyć kwotę gwarancji?

Kwota wydatków na zakup: 520 000 zł,

Wnioskowany kredyt: 500 000 zł,

Wkład własny: 20 000 zł,

Kwota objęta gwarancją: 520 tys. x 20% – 20 tys. – 84 tys. zł

Sprawdzenie: kwota gwarancji + wkład własny <= 20% wydatków (84 tys. + 20 tys.) / 520 tys. = 0,2

Pamiętaj:

Kwota gwarancji nie może być niższa niż 10% wydatków na cel mieszkaniowy oraz kwota gwarancji nie może przekroczyć 20% tychże wydatków.

Na podstawie art. 6 ustawy z 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym.

 

Koszty gwarancji

Za przyznaną przez BGK gwarancję wykładu własnego trzeba będzie zapłacić dodatkową prowizję, która wyniesie 1% gwarantowanej kwoty. W opisanym przypadku nieruchomości za 300 000 zł kwota prowizji wyniesie więc 300 zł (gdy BGK będzie gwarantował 30 000 zł) lub 600 zł (jeśli gwarantowana kwota wyniesie 60 000 zł).

Istnieje też ryzyko, że część banków dla takich preferencyjnych kredytów zastosuje wyższe marże. To nieco podwyższyłoby oprocentowanie w porównaniu ze zwykłym kredytem. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia przy poprzednim programie rządowym „Mieszkanie dla młodych”. Czy tym razem będzie podobnie – tego dowiemy się, gdy banki zaczną pokazywać oferty preferencyjnych kredytów. Póki co w pierwszym dwóch bankach tak nie jest. Oferta jest taka sama jak standardowa.

Oprócz kosztu gwarancji kredytobiorca musi (ze środków własnych) ponieść również pozostałe koszty około kredytowe. W szczególności prowizję bankową i/lub np. płatną z góry składkę ubezpieczenia na życie. Przykładowo w  Aliorze koszt takiej polisy (jedna z opcji) wynosi 5%, prowizja np. 2%, opłata za gwarancję 1%. Razem daje nam to 8% kosztów do poniesienia w gotówce! Nie mogą one być bowiem kredytowane. Do tego oczywiście koszt wyceny, aktu notarialnego itp…a zatem nawet program nie spowoduje, że ktoś kto nie posiada żadnej gotówki będzie mógł nabyć nieruchomość.

Spłata rodzinna

Jest to dokonywana przez BGK na rzecz kredytobiorcy spłata części kredytu, który został objęty gwarancją w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego. Spłata rodzinna wynosi 20 000 zł za drugie dziecko w rodzinie oraz 60 000 za dziecko trzecie lub kolejne. Jednak nie więcej niż wysokość pozostałej do spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Pamiętaj, że warunki spłaty rodzinnej są następujące:

• osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności (ani prawa do mieszkania spółdzielczego) lokalu mieszkalnego lub domu innego niż nabyty lub wybudowany z wykorzystaniem środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego,
• gospodarstwo domowe powiększy się o drugie lub kolejne dziecko (w okresie spłaty gwarantowanego kredytu), wniosek o spłatę należy złożyć nie później niż rok od urodzenia lub przysposobienia dziecka (wymagany akt urodzenia lub przysposobienia),
• kredytobiorcy prowadzą gospodarstwo domowe na terytorium Polski,
• umowa gwarantowanego kredytu nie została wypowiedziana.

Kiedy konieczny jest zwrot spłaty rodzinnej?

Nienależnie wypłaconą spłatę rodzinną należy zwrócić jeżeli:

• kredytobiorca został prawomocnie skazany za przestępstwo określone w art. 297 kodeksu karnego (wyłudzenie kredytu) popełnione w związku z udzieleniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego lub dokonaniem na rzecz kredytobiorcy spłaty rodzinnej. W tej sytuacji zwrotowi (w terminie 45 dni od wyroku) podlega pełna kwota wypłaconej spłaty rodzinnej,
• w okresie 5 lat od dokonania spłaty rodzinnej kredytobiorca dokonał zbycia nieruchomości, wynajął ją lub użyczył innej osobie albo zmienił sposób użytkowania lokal lub jego część na uniemożliwiający zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W tej sytuacji zwrot wyliczany jest proporcjonalnie korzystając ze wzoru wypłacona kwota x (liczba pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat)/60.  Termin zwrotu to 60 dni od dnia zbycia, najmu lub zmiany przeznaczenia nieruchomości.

 

Jeżeli jesteś zainteresowana/zainteresowany pomocą eksperta (doradcy) finansowego to serdecznie zapraszam. Jako mobilny ekspert finansowy obsługuję klientów z całego kraju, jak również mieszkających za granicą.

Dlatego, aby uzyskać pomoc (bezpłatną) wypełnij prosty schemat.

Robert Sierant

 

errata:

Program także dla obcokrajowców

O gwarantowany kredyt mieszkaniowy mogą ubiegać się również obcokrajowcy jeżeli spełnione zostaną warunki określone w ustawie. Sytuacji może być kilka.

Jeżeli obcokrajowiec prowadzi gospodarstwo domowe poza terytorium RP wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, to razem mogą ubiegać się o udzielenie kredytu.

W przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP nie ma takiego wymogu, tj. kredyt może zostać udzielony także singlowi nieposiadającemu obywatelstwa polskiego.

Natomiast skorzystanie ze spłat rodzinnych możliwe jest wyłącznie w sytuacji prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP oraz nieposiadania lokalu mieszkalnego innego niż nabyty lub wybudowany z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.