Kredytobiorca chciałby nadpłacić kredyt hipoteczny i jednocześnie skrócić okres kredytowania o prawie połowę. Jednak doradca w banku uważa, że konieczne będzie ponowne badanie zdolności kredytowej. Dlaczego? Przecież jak stopy procentowe (i raty!) rosły to bank zdolności klientom nie badał. Ale my zbadamy ten temat. Czytelnik pyta, my wyjaśniamy.
Pan Marcin spłaca kredyt hipoteczny od około 5 lat, pozostało mu jeszcze ok. 300 miesięcy do końca umowy. Jednak posiada spore, wolne środki finansowe 9bez pomysłu na ich inwestowanie). Jego kredyt jest nominalnie dość drogi dlatego postanowił nadpłacić jego kapitał i jednocześnie skrócić okres kredytowania (o około połowę). Doradca w banku poinformował go, że operacja ta będzie się wiązała z ponownym badaniem zdolności kredytowej. Co oczywiście bardzo zdziwiło Pana Marcina.
Ponowne badanie zdolności kredytowej
A zatem dlaczego, według bankiera, konieczne będzie badanie zdolności kredytowej? Otóż podane uzasadnienie może mieć sens. Bank zbada zdolność, gdyż przy skróceniu okresu kredytowania potencjalna rata kredytu byłaby wyższa niż rata pierwotna. Skoro kiedyś ta rata kredytu (dla której badano klientom zdolność kredytową) wyniosła np. 2400 zł a po wnioskowanym skróceniu miałoby to być więcej. Czy to tłumaczenie ma sens? Otóż nie! Pracownik banku powinien wiedzieć, że nowa rata nie powinna być porównywana z tą pierwotną a raczej obecną.
Z drugiej jednak strony i Pan Marcin ma rację. Przecież w ciągu ostatniego roku rata mu wzrosła do prawie 3000 zł. I bank jakoś zdolności kredytowej mu nie badał. Dlaczego?
Wyjaśniam. To, że bank zdolności kredytowej nie badał, nie znaczy, że zrobić tego nie mógł. To już zależy od banku czy i kiedy ponownie zdolność klient policzy. Ma bowiem do tego prawo w całym okresie kredytowania.
Wynika to wprost z art. 74 Prawa Bankowego. Pisałem już o tym TUTAJ. Tak więc, nie jest to jakiś bankowy wymysł, utrudnianie życia klientom. Bank ma obowiązek, aby monitorować stan portfela kredytowego, rozpoznawać ewentualne zagrożenia itp. Jednak jak widać nie korzysta z tego prawa. Praktycznie to byłoby trudne, udzielił przecież dziesiątki jak nie setki tysięcy kredytów. A zatem zdolność jest badana wtedy kiedy jest ku temu jakaś (obiektywna?) przyczyna.
Ponowna zdolność nie wychodzi!
Jednak co jeżeli ta zdolność kredytowa (ponownie liczona) kredytobiorcy nie wyjdzie? Odpowiedź znajdziemy w kolejnym artykule Prawa Bankowego czyli art. 75 punkt 1. Bank, co do zasady „może obniżyć kwotę przyznanego kredytu albo wypowiedzieć umowę kredytu”. Jednak takie rozwiązanie to skrajność (czysta teoria) i raczej nie jest stosowane. Podejście jest tutaj zupełnie indywidualne. W zasadzie nie spotkałem się z sytuacją, aby kredytobiorcy, które reguluje raty kredytu zgodnie z harmonogramem, bank wypowiedział umowę kredytu!
Natomiast sugeruję nie kusić losu. Szanowny kredytobiorco, wiesz że nie posiadasz zdolności kredytowej (na aktywnym zobowiązaniu)? W takim razie spłacaj kredyt w spokoju i nie prowokuj sytuacji, że bank będzie chciał tę zdolność ponownie liczyć. Lepiej nie kusić losu…
Jak skrócić okres kredytowania bez przeliczania zdolności?
Jaki zatem „błąd” popełnił nasz Czytelnik? Otóż szanowny kredytobiorco: jak planujesz nadpłatę i jednocześnie chcesz skrócić okres kredytowania to nie określaj jak bardzo chcesz skrócić czas spłaty zobowiązania. Pozwól, aby bank to sam wyliczył! Czyli praktycznie: dzień dobry, chcę nadpłacić kapitał kredytu kwotą 129 tys. złotych i jednocześnie skrócić okres kredytowania (zamiast obniżenia kolejnych rat). Bank przeliczy harmonogram i sam określi jak bardzo zmieni się liczba miesięcy pozostała do spłaty. Odniesieniem będzie tutaj aktualna rata kredytu z harmonogramu.
Przykład
Pan Marcin ma jeszcze do spłaty 334 000 zł kredytu, zostało mu 25 lat. Proponowana kwota nadpłaty to 129 000 zł. Oprocentowanie kredytu 9% (takie przyjąłem do obliczeń), spłata w ratach annuitetowych.
Aktualna rata kredytu dla takich parametrów to 2803 zł. Aby bank nie chciał znowu liczyć zdolności rata po nadpłacie, nie powinna być wyższa. Dlatego zmniejszamy kapitał o nadpłatę (129 tys.) więc zostaje nam 205 tys. Gdyby po nadpłacie okres kredytowania został taki sam to nowa rata wyniosłaby około 1720 zł. Jednak kredytobiorca nie chce mieć niższej raty, chce skrócić okres kredytowania i w ten sposób zaoszczędzić.
Po ww. nadpłacie rata nie wzrośnie (ponad obecną) jeżeli okres kredytowania skrócimy do około 9 lat (będzie to 2776 zł). Dlaczego ma to sens ekonomiczny? 300 miesięcy x 1720 zł to szacunkowo około 516 100 zł do spłaty. Natomiast 108 miesięcy x 2776 zł daje około 299 800 zł. Oszczędność jest zatem kolosalna, bo ponad 216 tys. złotych.
Dlatego też jeżeli planujesz nadpłacić kredyt i jednocześnie obecna rata Cię za bardzo nie uwiera to znacznie korzystniej zostawić ją na takim samym poziomie + skrócić okres kredytowania.
Co jeszcze jest istotne, a niewidocznie na pierwszy rzut oka. W racie 2776 zł (na 108 m-cy) kapitał to 1239 zł a odsetki 1537 zł. Natomiast w obniżonej racie (1720 zł) będzie to odpowiednio tylko 183 zł kapitału i odsetek także 1537 zł!
Nie masz pomysłu jak rozmawiać z bankiem? Chcesz „coś” tam załatwić, ale nie wiesz jak się za to zabrać? Zdaj się na profesjonalistę. Pomogę, policzę…
Czyli jeśli wiem że zdolność ponowna nam na pewno nie wyjdzie na chwilę obecną bo urodziły się bliźniaki to lepiej odkładać dalej pieniądze i poczekać kilka lat? Bo skrócenie jest znacznie korzystniejsze niż obniżenie raty czytając Pana artykuły.. co robić?
Pozdrawiam
wszystko zależy od tego jakie jest oprocentowanie kredytu oraz ile można „zarobić” na tych odkładanych pieniądzach, inflacja ma na nie negatywny wpływ; poza tym bank zwykle musi mieć jakiś powód, aby na nowo badać zdolność kredytową (przy nadpłacie), nie jest to standardowa procedura (w większości banków)