Marcowa decyzja KNF praktycznie „zabiła” rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Do tego również i same banki postanowiły ograniczyć akcję kredytową. Właśnie kolejny z nich (ING, wcześniej BNP) zaplanował wprowadzenie niekorzystnych, dla potencjalnych wnioskodawców, regulacji. Czy kredyt hipoteczny stanie się rozwiązaniem dla wybranych? Jak to wpłynie na rynek, nie tylko kredytów?
Rekordowo niska liczba wniosków kredytowych
Obecna liczba wniosków kredytowych to zaledwie cień tego co było jeszcze około rok temu. Złożyło się na to wiele czynników. Oczywiście rosnąca inflacja (podwyżka stóp procentowych czyli WIBOR oraz rat). A wyższa potencjalna pierwsza rata to też niższa zdolność kredytowa. Poza tym oczywiście rekomendacja KNF, którą banki wdrożyły w kwietniu 2022 r. Obniżony wskaźnik DTI, inne zasady określania kosztów utrzymania i stało się. Liczba wniosków spadła o ponad 70%. Jednak to nie tak, że nagle klienci się wystraszyli (wojna obok, rosnące raty) i przestali wnioskować o kredyty hipoteczne. Zainteresowanie (może nieco mniejsze), ale nadal jest tylko brak zdolności kredytowej skutecznie uniemożliwia skuteczne wnioskowanie o kredyt na własne M.
Zmiany zasad w bankach
Wprowadzenie wakacji kredytowych, zniesienie podwyższonej marży dla kredytów, które „oczekują” na wpis banku do hipoteki. Niewątpliwie uderzyło to banki po kieszeni. Można powiedzieć, że dobrze im tak, bo się przecież wcześniej potężnie obłowiły (czyż nie?). Ale takie odgórne działania powodują także reakcje banków. Pierwszym był BNP Paribas, który ograniczył udzielanie kredytów hipotecznych tylko dla tych, którzy mają już relację z bankiem od min. 3 miesięcy (klient wewnętrzny). Pozostali mogą tam wnioskować jedynie o tzw. „zielony” kredyt hipoteczny. Dla innych klientów bank oferty hipotecznej obecnie nie ma. Bo przecież mieć nie musi.
Kolejnym bankiem, który niejako idzie w ślady BNP jest ING. Zgodnie z wydanym właśnie komunikatem bank planuje (od 17 grudnia, decyduje data wydania formularza informacyjnego) zaprzestać udzielania kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Zasada ta ma obowiązywać aż do połowy 2023 r. Bank wyjaśnia, że „obecnie trwają prace związane z dostosowaniem systemów informatycznych, procedur wewnętrznych oraz wzorów umów do wprowadzenia kredytów hipotecznych z oprocentowaniem bazującym na stawce WIRON. Wprowadzając tę zmianę realizujemy założenia Mapy Drogowej opublikowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego dla procesu zastąpienia WIBOR-u przez WIRON, czyli nowy wskaźnik typu Risk Free Rate”.
Czyli nie będziemy (bank) oferować kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (WIBOR), bo i tak za chwilę (w 2025 r.) te, których oprocentowanie bazuje na wskaźniku WIBOR zostaną skonwertowane na WIRON.
Widmo recesji?
Czyli BNP hipoteki tylko dla swoich, ING wyłącza zmienne oprocentowanie i co dalej? Czy inne banki również pójdą w tym kierunku? To się jeszcze okaże, ale wszyscy musimy pamiętać o czymś bardzo istotnym. Banki nie kredytują więc mniejsza będzie podaż kredytów hipotecznych. To będzie się przekładało na mniejszy popyt na mieszkanie, ale to nie wszystko. Czy wisi nad nami widno recesji? To są przecież naczynia połączone. Silnie przykręcone źródło pieniądza (kredyty hipoteczne) to brak popytu na nieruchomości i generalnie problem nie tylko dla branży bankowo-deweloperskiej. Z czego te pierwsze dadzą sobie radę. Kredyty gotówkowe nadal sprzedają się bardzo dobrze, a jeszcze lepiej konsolidacyjne (bez zabezpieczenia). Poza tym w bankach wspomina się o możliwych podwyżkach za usługi masowe m.in. konta osobiste, karty płatnicze itp…
A brak nowych mieszkań to również brak popytu na usługi wykończeniowe (ekipy budowlane staną się bardziej dostępne i nie będą straszyć cenami?), brak sprzedaży w marketach budowlanych, sklepach ze sprzętem AGD itd…Branża budowlana to setki tysięcy miejsc pracy. Inflacja to problem, ale bezrobocie jest znacznie gorsze. Mam nadzieję, że rządzący mają tego świadomość.
Z drugiej strony czeka nas rok wyborczy i „cuda” się mogą dziać w gospodarce. Jednak nie są nam potrzebne transfery pieniężne w postaci kolejnych programów „coś tam+”. Aby ludzi było stać na mieszkania, domy muszą uzyskiwać dochody. Świadczeniami socjalnymi nie buduje się zdolności kredytowej!
Kredyt bez wkładu własnego
Dlatego też zasadne jest przemyślenie zasad rekomendacji KNF z marca 2022 r. Za pierwszym razem się nie udało. KNF stwierdził, że jak ludzi nie stać na mieszkania to deweloperzy mają obniżyć marże. Tylko czy mieszkanie kosztuje 350 tys. czy 300 tys. to tak naprawdę niewiele zmienia. Potencjalni kredytobiorcy nadal nie mają zdolności kredytowej. Rozwiązaniem miał być program umożliwiający uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego + tzw. spłata rodzinna. Jednak opcja ta pojawiła się zbyt późno. Dopiero wtedy kiedy zainteresowane kredytem osoby nie miały już zdolności kredytowej. Czyli typowa musztarda po obiedzie. Dlatego też program ten cieszy się tak niewielkim zainteresowaniem.
Oby rządzący i nadzór finansowy nie obudzili się za późno. Idealnym przykładem są nasze problemy energetyczne. Kilka lat temu zahamowany został m.in. rozwój elektrowni wiatrowych, a teraz okazuje się, że grożą nam wyłączenia energii oraz koncerny energetycznie zachęcają to ograniczenia zużycia.
Co jeszcze nas czeka?
Od 1 stycznia 2023 r. również banki spółdzielcze będą musiały oferować kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. O 7 miesięcy później niż banki komercyjne. Na ten moment brak jeszcze jakichkolwiek informacji jak oferta BSów będzie od stycznia 2023 r. wyglądała. I oczywiście do gry (w zakresie hipotek) ma wrócić Velo Bank (ex Getin). Lata temu Getin Noble Bank udzielał bardzo wielu kredytów hipotecznych. Na jego nieszczęście również w CHF. Ale oferta banku była dostępna nawet dla tych kredytobiorców, którzy mieli problem z uzyskaniem finansowania w innych bankach. Było nieco drożej, ale zawsze wyższe ryzyko wiąże się z podwyższonym kosztem pieniądza.
Jak widzicie idą zmiany. Czyżby „the winter is coming”…?
Potrzebujesz kredytu (hipotecznego, gotówkowego) lub ubezpieczenia? Serdecznie zapraszam. Pełna oferta tutaj.