Wejście do strefy euro obiecano nam już wiele lat temu. Jednak od tego czasu niewiele się zmieniło i nadal w Polsce używamy złotego. Jednak wielu rodaków uzyskuje już dochód (najczęściej) w europejskiej walucie. I także chcą nabywać nieruchomości w Polsce i to na kredyt. A zatem jakie są dostępne kredyty w walutach obcych i komu banki je oferują na polskim rynku.
Tylko wybrane waluty obce
Rekomendacja KNF dość jasno precyzuje zasady udzielania kredytów hipotecznych. M.in. mówi ona o tym, że kredyt taki można uzyskać jedynie w walucie, w której posiada się dominujący dochód. Źródło takiego zapisu jest oczywiste. Kredyt w walucie obcej (innej niż waluta dochodu) stał się pułapką dla setek tysięcy kredytobiorców, ale również dla banków, które masowo przegrywają sprawy w sądach. Dlatego osoba uzyskująca dochody np. w euro może się ubiegać o kredyt tylko w tej walucie. To samo dotyczy również tych (i tylko tych), którzy zarabiają w koronach szwedzkich oraz norweskich.
Kredyty hipoteczne w innych walutach obcych nie są w Polsce już dostępne. A skoro banki nie oferują kredytów np. w GBP, USD a także CZK oraz DKK (nie mniej popularne) to osoba mająca dochody w tych walutach praktycznie nie ma (samodzielnie) szans na kredyt. Mówimy tutaj o klientach, którzy (po przeliczeniu) mają dochód nawet po kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie (po przeliczeniu na PLN).
A tak historycznie to -naście lat temu banki chętnie udzielały kredytów nie tylko we frankach szwajcarskich, ale także euro, dolarach amerykańskich i funtach brytyjskich. Jako ciekawostka mogę dodać, że dostępny były nawet kredyty denominowane w jenach japońskich. Franków nie ma od dawna, jeny były krótko i tylko dla wybranych klientów, dolary amerykańskie oraz funty były dostępne jeszcze dość niedawno. Na placu boju pozostało euro (dwa banki) oraz korony szwedzkie i norweskie (jeden bank).
Kredytowanie w euro…i nie tylko
Masz umowę o pracę i zarabiasz w euro? To możesz złożyć wniosek o kredyt w jednych z dwóch banków. Pierwszym jest Alior. Bank wymaga, aby dochód w EUR wyniósł minimum 5000 zł (po przeliczeniu na PLN). Jeżeli kredytobiorców jest więcej to warunek musi być spełniony przez minimum jednego z nich. Drugi wymóg dotyczy minimalnego wkładu własnego. W przypadku kredytu w euro, posiadany przez wnioskodawcę wkład własny musi wynieść min. 26%. A zatem max LTV dla transakcji to 74%. Okres kredytowania jest taki sam jak dla kredytów w PLN i wynosi maksymalnie 360 miesięcy.
Hipotecznych kredytów walutowych udziela w Polsce jeszcze Bank PeKaO SA. Jednak zasady ich udzielania są znacznie ostrzejsze od kredytów w PLN. Przede wszystkim: maksymalny okres kredytowania to 240 miesięcy (przy min. wkładzie własnym 40%, max LTV to zatem 60%) lub 180 miesięcy jeżeli wnioskujący posiada jedynie 30% wkładu własnego (max LTV 70%). Drugim ograniczeniem (którego nie ma w Aliorze) jest obowiązek przelewania wynagrodzenia na konto w polskim banku, bezpośrednio od pracodawcy, przez nie mniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku o kredyt.
W szczególności ten drugi warunek jest sporym utrudnieniem, gdyż rzadko kiedy pracodawca będzie chciał przelewać wynagrodzenie (w szczególności w NOK lub SEK) bezpośrednio do polskiego banku. Poza tym takie rozwiązanie nie jest korzystne dla klienta, gdyż wiąże się w przewalutowaniem tych walut na PLN, oczywiście po kursie (zakupu) waluty przez bank.
Dochody mieszane
Co jednak w sytuacji, gdy wnioskujący (może być ich kilku) mają dochody w różnych walutach? Przede wszystkim mam tutaj na myśli przypadek, gdy jeden z kredytobiorców uzyskuje dochód w PLN a drugi w innej walucie i chcą się ubiegać o kredyt w PLN. Taka sytuacja również jest możliwa i dodatkowo nie jest wcale taka rzadka. Przykładowo: jedna osoba zarabia 5000 zł a druga 2000 euro i interesuje ich tylko kredyt w PLN. Zwykle wnioskodawca zarabiający w walucie obcej planuje kiedyś wrócić do Polski i również (docelowo) uzyskiwać dochód w PLN. Nie chcą zatem narażać się na przyszłe ryzyko kursowe lub konieczność przewalutowania albo refinansowania kredytu.
W omawianej sytuacji są banki, które również wezmą pod uwagę dochód walutowy. Bank BNP Paribas obniży dochód walutowy do tego uzyskiwanego w PLN i dodatkowo obniży ten pierwszy o 50%. A zatem 5000 zł + 2000 euro da nam akceptowalny przez bank dochód w kwocie 7500 zł (5000 zł + 2500 zł). Chociaż realnie wynosi on około 14 400 zł (5000 zł + 9400 zł, kurs 4,70 zł za euro). Z analogiczną zasadą spotkamy się również w Banku Millennium SA. W pozostałych bankach lepiej się do dochodów w walutach obcych nie przyznawać, gdyż mogą one uniemożliwić uzyskanie kredytu w PLN. W szczególności jeżeli dochód walutowy okaże się dominujący.
Dochód walutowy w działalności gospodarczej
W przypadku działalności gospodarczej (zasady ogólne lub ryczałt) banki zazwyczaj wymagają (do wniosku) przedstawienia ostatniej rozliczonej deklaracji PIT oraz książki przychodów i rozchodów (KPiR) lub ewidencji przychodów (ryczałt), za rok bieżący. Oprócz tego zwykle konieczne jest również wypełnienie bankowego druku dla prowadzących działalność gospodarczą. I to najczęściej wszystko. Jeżeli działalność gospodarcza prowadzona jest w Polsce to i zeznania podatkowe i księgi rachunkowe prowadzone są w PLN. Dlatego też waluta faktycznych wpływów jest dla banków najczęściej nieznana. Wyjątek to sytuacja, gdy bank (na formularzu dot. działalności gospodarczej) wprost o to pyta. W takim razie oczywiście należy oświadczyć zgodnie z prawdą jaki procentowo przychód jest w walucie obcej. Jeżeli (wartościowo) większość faktur przedsiębiorca wystawia w walutach obcych to jego dochód zostanie przez analityka odpowiednio skorygowany. Oczywiście in minus, ze względu na ryzyko walutowe.
Przypominam również, że dochód z działalności prowadzonej za granicą nie jest przez polskie banki honorowany. Bez znaczenia czy jest to samozatrudnieniu czy jakiś rodzaj spółki. Potencjalni klienci pytają również o to czy polski bank skredytuje zakup nieruchomości za granicą. Lub czy zagraniczny bank udzieli kredytu na nieruchomość w Polsce. Generalnie jest to możliwe, ale tylko pod warunkiem, gdy klient posiada już nieruchomość (pod zabezpieczenie), która znajduje się w państwie, w którym działa dany bank.
Ile kosztuje taki kredyt?
Marże kredytów „walutowych” wynoszą od prawie 4 do około 5%. Do tego oczywiście wartość EURIBOR, STIBOR lub NIBOR. Łącznie to 6-7%. Jest to oprocentowanie zmienne. Kredyty w walutach nie są oferowane w Polsce w formule stałego oprocentowania. Czy to dużo czy mało? To oczywiście mniej niż przy kredytach w PLN (obecnie 8 – 11%), ale też i sporo więcej niż w krajach strefy euro lub Skandynawii.
Uzyskujesz dochód w walucie obcej i nie wiesz jak wyliczyć swój dochód? Zastanawiasz się czy masz wybór odnośnie waluty kredytu (PLN lub inna)? Chcesz sprawdzić dostępne opcje oraz poznać zdolność kredytową? Z tym wszystkim mogę Ci pomóc. Serdecznie zapraszam do współpracy.