Klienci planują nabyć nieruchomość za około 450 tysięcy złotych. Mają już wpłacone 380 tysięcy (środki własne). Do domknięcia transakcji brakuje im jedynie 70. Czy lepszą opcją będzie kredyt hipoteczny czy może jednak gotówkowy?
W pierwszej chwili udali się do swojego banku po kredyt gotówkowy. Jednak tam okazało się, że i oprocentowanie wysokie i do tego prowizja niemała. Koszty tak wysokie, że „dali sobie spokój”. A zatem rozważają uzyskanie kredytu hipotecznego. W jednym i drugim przypadku interesuje ich spłata kredytu w ciągu max 10 lat (okres kredytowania). Oczywiście z możliwością wcześniejszej spłaty bez prowizji z opcją obniżenia raty lub skrócenia okresu kredytowania.
Pod hipotekę
Warunki jakie obecnie mogą uzyskać to oprocentowanie stałe (przez 5 lat) 7,90% a następnie zmienne (marża banku + WIBOR lub inny wskaźnik, który go zastąpi). Marża miałaby wynieść 1,80%. Daje to 60 rat po 846 zł oraz kolejne 60 po (szacunkowo) 867 zł. Czyli pożyczają 70 tysięcy i koszt odsetkowy to około 34,5 tys. złotych. Do tego należy doliczyć 500 zł za wycenę nieruchomości, 200 zł za wpis banku do księgi wieczystej (hipoteka), 100 zł za wymazania banku oraz 19 zł podatku PCC (od wpisu hipoteki).
Czysta gotówka
Alternatywnie klienci mogą się ubiegać o kredyt gotówkowy. Skoro ich bank nie miał dobrej propozycji to można znaleźć wiele innych, które chętnie udzielą im takiego kredytu. Dobry klient (scoring) może uzyskać kredyt gotówkowy z oprocentowaniem ok. 11% (stałe lub zmienne), nawet bez prowizji za przyznanie. W tym przypadku koszty odsetkowe wyniosą około 45,7 tys. złotych. Nie ma oczywiście opłaty za wycenę ani opłat sądowych związanych z wpisem hipoteki.
A zatem patrząc na zagadnienie czysto od strony odsetek oraz koniecznych kosztów związanych z wpisem hipoteki, na kredycie hipotecznym można zaoszczędzić około 10 tys. złotych w skali 10 lat czyli około 83 zł miesięcznie. Jednak nie są to wszystkie koszty. W obydwu przypadkach mieszkanie powinno być ubezpieczone m.in. od zdarzeń losowych. Przy kredycie hipotecznym jest to obowiązkowe (zawsze, w każdym banku), natomiast przy gotówce już nie. Tylko trochę głupio (nierozsądnie) zupełnie nie ubezpieczać nieruchomości. Poza tym koszt jest relatywnie niewysoki, zwykle 300 – 500 zł rocznie. Czyli można przyjąć, że w obydwu sytuacjach ten koszt będzie taki sam. A zatem jest neutralny dla naszych symulacji.
Ubezpieczenie na życie. Zwykle jest albo zalecane albo to część oferty promocyjnej. Oznacza to, że lepiej z niego skorzystać, gdyż może np. zastąpić (lub zmniejszyć) prowizję bankową. Więcej na temat ubezpieczeń własnych i bankowych przeczytasz TUTAJ. Wychodzi zatem na to, że koszt polisy na życie będzie zbliżony. Inny może być zakres.
Wcześniejsza spłata zobowiązania
Kredyt gotówkowy to kredyt konsumencki czyli zawsze możesz go spłacić wcześniej i to bez dodatkowych opłat. Wynika to wprost z ustawy o kredycie konsumenckim. Jeżeli przy udzieleniu kredytu bank pobrał prowizję lub składkę ubezpieczeniową (płatną z góry) to przy wcześniejszej spłacie te koszty zostaną rozliczone i proporcjonalnie zwrócone. Dzieje się to zazwyczaj z automatu.
W przypadku kredytów hipotecznych sytuacja wygląda „prawie” tak samo. Generalnie banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 36 miesięcy spłaty kredytu. Większość tej prowizji nie pobiera, ale jeżeli masz w planie szybkie nadpłacanie kredytu to warto zwrócić na to uwagę. Info znajdziesz w umowie kredytowej lub regulaminie kredytu. Składkę za ubezpieczenie na życie bank może pobrać jednorazowo przy uruchomieniu (wtedy też może być proporcjonalny zwrot) lub oblicza ją jako procent od pozostałego do spłaty kapitału (składki płatne na bieżąco, nie ma czego zwracać).
O ile kwestia rozliczenia składki ubezpieczeniowej (płatnej z góry) jest oczywista o tyle w przypadku prowizji bankowej (lub podobnego kosztu) banki niekoniecznie chcą tę opłatę (proporcjonalnie) klientom zwracać.
Więcej na temat rozliczenia kosztów kredytu przy wcześniejszej spłacie przeczytasz TUTAJ.
Wnioski
Analizując zagadnienie z czysto ekonomicznego punktu widzenia to kredyt hipoteczny jest tańszy o te około 80 zł miesięcznie. Jednak jest tutaj jeszcze jeden aspekt, otóż wpis hipoteki na rzecz banku. Dla jednych to nic, ale są tacy, którzy uważają, że nieruchomość z wpisem hipotecznym nie jest ich w 100% i robią wszystko aby takiego wpisu nie mieć. A jak jest w Twoim przypadku?
Kwestia druga. Te 10 tys. złotych różnicy w kosztach to kwota w skali 10 lat. Im szybciej kredyt zostanie spłacony tym ta wartość będzie niższa. Oczywiście mam na myśli odsetki, gdyż wycena oraz opłaty sądowe są niezależne od okresu spłaty kredytu. I czy kredyt będzie spłacany rok, pięć, dziesięć czy nawet trzydzieści lat to pozostanę one takie same.
Masz podobny dylemat? Zastanawiasz się co będzie dla Ciebie lepszą opcją? Zapraszam do bezpłatnej analizy.