Skip to main content

W naszym kraju mamy setki tysięcy mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Bardzo często znajdują one nabywców ze względu na często niższą cenę, ale też więcej przestrzeni na osiedlach i możliwość korzystania np. z piwnicy lub wózkarni. To nic, że wielka płyta (niektórzy deweloperzy też tak budują), takie mieszkania również mają wiele zalet i cieszą się spory zainteresowaniem. Jednak zdarza się, że lokale takie posiadają wady prawne uniemożliwiające zakup ich na kredyt.

Od strony prawnej, oraz możliwości zabezpieczenia się banku na finansowanej nieruchomości, wyróżniamy trzy rodzaje lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych czyli tzw. SWPdL – spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu.

Mieszkanie z księgą wieczystą

Taki lokal mieszkalny (SWPdL) posiada już założoną księgę wieczystą (KW) a kwestie gruntu pod budynkiem są uregulowane. Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa (SM) jest właścicielem gruntu, na którym stoi budynek, w którym znajduje się mieszkanie. Druga opcja jest taka, że SM posiada wieczyste użytkowanie tegoż gruntu. W takim wypadku zakup takiego mieszkania może być sfinansowane kredytem hipotecznym i jednocześnie może ono być zabezpieczeniem kredytu. Transakcja praktycznie wygląda tak samo jak przy nabyciu mieszkania z pełną własnością.

Mieszkanie z KW ale problem „gruntowy”

Takie mieszkanie co prawda ma założoną KW, jednak kwestia gruntu pod budynkiem nie jest uregulowana. Oznacza to, że występuje inna sytuacja niż opisana powyżej. SM ani nie jest właścicielem gruntu ani nie ma użytkowania wieczystego. Budynek, z zasobów SM, stoi na „obcym” gruncie. W takim wypadku jedynie wybrane banki będą zainteresowane udzieleniem kredytu i zabezpieczeniem na tej nieruchomości. Ewentualnie kredyt będzie możliwy (inne banki), ale kredytobiorca musi przedstawić inną nieruchomość (nawet należącą do kogoś innego) pod zabezpieczenie. W wielu przypadkach nie jest to jednak możliwe i transakcja nie dojdzie do skutku.

Mieszkanie bez KW i nieuregulowane kwestie gruntu

Lokal mieszkalny nie posiada KW i nie ma możliwości, aby ją założyć. Przyczyną jest właśnie nieuregulowana kwestia gruntu pod budynkiem. W takim wypadku uzyskanie finansowania (i zabezpieczenia banku na takim lokalu) nie jest możliwe. Pomóc może tylko inna nieruchomość, która zabezpieczy transakcję. Finansowanie w formie kredytu hipotecznego (inne zabezpieczenie) lub pożyczka hipoteczna (uzyskanie pieniędzy na cel dowolny).

Uwaga na pułapki!

Mieszkania spółdzielcze, które nie posiadają KW lub/i mają także nieuregulowane kwestie gruntu są zwykle tańsze. Zbywcy najczęściej mają świadomość, że nieruchomość, którą chcą sprzedać posiada istotną wadę prawną. Wyjdzie to zawsze jak kupujący finansują zakup kredytem hipotecznym. Zupełnie inaczej jest w przypadku zakupu za gotówkę. Wiele razy zdarzyło mi się, że kupujący nawet nie wiedzieli iż mieszkanie ma wadę prawną.
Zbywca lub pośrednik zapewniał, że wszystko jest w porządku, mieszkanie było ładne, cena dobra i nawet zostawili część mebli…pełna radość. Ale do czasu aż nie zechcą ww. sprzedać i potencjalni kupujący chcą się posiłkować kredytem. I wtedy okazuje się, że mieszkanie nie nadaje się na zabezpieczenie…

I tak tylko informacyjnie. Mieszkania z pełną własnością, z wspólnot mieszkaniowych, w kamienicach, domy, szeregi itp…również miewają swoje wady prawne. W każdym przypadku przed podejściem do transakcji nalezy sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Wnioski

Oczywiście jak ktoś ma gotówkę na zakup lub inną nieruchomość pod zabezpieczenie to może taki lokal (problem gruntowy) nabyć. Ważne jednak, aby miał pełną świadomość wady prawnej oraz uzyskał odpowiednio niższą cenę. Dlatego jeśli chcesz finansować zakup kredytem hipotecznym to zanim podejdziesz do transakcji, podpiszesz umowę rezerwacyjną lub przedwstępną i co gorsza wpłacisz zadatek poradź się specjalisty.
Wystarczy jedynie symbol KW i już wszystko będzie wiadome. Ekspert przeanalizuje dokumenty, podpowie jakie zapisy ująć w umowie i oczywiście przeprowadzi przez cały proces kredytowy. Dodatkowo taka usługa jest zupełnie bez kosztów po stronie klienta!

Szukasz nieruchomości (nie tylko mieszkania spółdzielczego), chce porozmawiać, poradzić się i zbadać zdolność kredytową? Serdecznie zapraszam do kontaktu.

Robert Sierant

 

 

Zostaw komentarz