Do wejścia w życie programu „Pierwsze mieszkanie” niespełna 3 miesiące (lipie 2023 r.). Założenia programu są już znane. Wiemy kto będzie mógł z niego skorzystać a kto niestety nie ma szansy na dofinansowany kredyt. Jednak pozostaje pytanie: czy to się faktycznie będzie opłacało? I ewentualnie ile można zyskać? Liczę!
Finansowanie z programu „Pierwsze mieszkanie” czyli tak bardzo oczekiwany przez wielu „Bezpieczny kredyt 2%” de facto będzie normalnym kredytem hipotecznym. Pamiętać należy jednak o kilku kwestiach.
Założenia kredytu
Przede wszystkim, okres kredytowania minimum 15 lat (a max 30-35), spłata w ratach kapitałowych (malejących). Oprocentowanie takiego kredytu będzie standardowe (nie jakieś specjalne i nie 2%!). Jednak przez pierwsze 10 lat kredytobiorca będzie otrzymywał dopłatę z BGK. Jej wysokość będzie uzależniona od tzw. wskaźnika kwartalnej stopy procentowej. W początkowym okresie jego wysokość ma zostać obliczona ze wzoru WIRON (wartość z 1 lipca 2023 r.) x 1,2. I dla kredytobiorcy wartość ta będzie obowiązywała przez pierwsze 5 lat spłaty kredytu. Następnie wysokość dopłaty zostanie wyliczona kolejny raz na podstawie obowiązującego wtedy (po 5 latach) wskaźnika.
Szerzej na temat założeń programu „Bezpieczny kredyt 2%” pisałem już w TYM tekście.
Brzmi skomplikowanie? No może trochę. Ale zobaczyć to przecież więcej niż 1000 słów. Dla zobrazowania jak bardzo kredyt z dopłatą będzie się różnił od standardowego, posłużę się przykładem.
Założenia:
- kwota kredytu 500 000 złotych,
- okres kredytowania 25 lat,
- oprocentowanie standardowe 8,5%,
- szacunkowy wskaźnik kwartalnej stopy procentowej 7% (WIRON 5,83 x 1,2),
- kredyt oczywiście spłacany w ratach kapitałowych (malejących).
Obliczenia dla standardowego kredytu.
Rata kredytu (annuitetowa) wynosi 4026,14 zł (najczęściej wybierana przez kredytobiorców), natomiast CKK (całkowity koszt kredytu, w naszym przypadku jedynie koszt odsetkowy) to 707 840, 63 zł (plus pożyczony kapitał). Oczywiście przy założeniu, że oprocentowanie nie będzie się zmieniać (co obecnie jest czystą teorią) oraz kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem czyli bez nadpłat, „wakacji kredytowych” itp…
Jednak „Bezpieczny kredyt 2%” będzie spłacany w ratach kapitałowych. Ten rodzaj spłaty jest obecnie bardzo rzadko wybierany przez kredytobiorców. Oczywiście jest dostępny i w takim przypadku pierwsza rata wyniosłaby 5208,33 zł, a CKK 533 020,83 zł.
Kredyt z dopłatą.
Ale jak ktoś ma szansę na kredyt z dopłatą to dlaczego miałby z tej opcji nie skorzystać? Tutaj wersja jest tylko jedna, czyli kredyt spłacany w ratach kapitałowych. Pierwsza rata (już po dopłacie) to 3125 zł. A to oznacza, że byłoby taniej o około 900 zł niż rata równa zwykłego kredytu. Kwota pierwszej dopłaty to 2083,33 zł co łącznie z ratą daje nam wyliczone wcześniej 5208,33 zł. Czy jest taniej? No pewnie. Liczby nie kłamią.
Ale to nie wszystko. Bo nie sama rata jest istotna. Dopłaty do kredytu są przez 10 lat. Następnie jest to już zupełnie normalny kredyt. Ile jednak będzie wtedy do spłaty?
W przypadku standardowego kredytu, spłacanego w ratach równych, zostanie jeszcze 408 852,82 zł kapitału. Ten sam kredyt, ale spłacany w ratach kapitałowych będzie miał jeszcze 300 000 zł kapitału do spłaty. W tym drugim przypadku bez znaczenia czy był to zwykły kredyt czy z dopłatą, kapitału zostanie tyle samo. Ale wcześniej klient spłacający zwykły kredyt w ratach równych zapłacił już około 392 tys. odsetek, kredytobiorca spłacający kredyt w ratach malejących zapłaciłby prawie 341 tys. odsetek, natomiast ten korzystający z kredytu z dopłatą tyle samo jednak jego dopłaty wyniosłyby nieco ponad 200 tys. złotych.
Opłacalny czy nie?
Jeżeli mielibyśmy analizować, jedynie pod kątem kosztów kredytowych, to kredyt z dopłatą będzie bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem. Rata niższa niż dla kredytu z ratą równą, o wiele mniej zapłaconych odsetek (po dopłacie) i co najważniejsze: dużo niższy kapitał do spłaty po 10 latach! Gdyby ktoś np. miał pomysł, aby spłacić wtedy kredyt w całości.
Poza tym ten kredyt nie będzie się różnił niczym od standardowego. W okresie dopłat warto jednak się pilnować, aby nie stracić dopłat. Zgodnie z projektem ustawy jest na to szansa jeżeli zostanie spełniona jednak z przesłanek:
- w terminie 24 miesięcy (od przeniesienia własności lokalu lub zakończenia budowy domu) kredytobiorca nie rozpoczął prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej kredytem z dopłatą,
- kredytobiorca zaprzestał trwale prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej kredytem (aczkolwiek nie dotyczy to sytuacji, gdy jeden z kredytobiorców nadal w niej mieszka),
- finansowana kredytem nieruchomość została wynajęta lub użyczona,
- nastąpiła zmiana sposobu użytkowania,
- kredytobiorca nabył inną nieruchomość mieszkalną (nie dotyczy sytuacji dziedziczenia),
- kredytobiorca został objęty upadłością konsumencką,
- jeżeli tylko jeden z wnioskodawców spełniał kryterium wieku (do 45 r.ż.) i przestał on być stroną umowy kredytowej (nie dotyczy sytuacji śmierci kredytobiorcy),
- nieruchomość została sprzedana, z czym oczywiście wiąże się całkowita spłata kredytu, a zatem nie ma już podstawy do naliczania dopłat,
- przedterminowa spłata kredytu w okresie pierwszych 3 lat od udzielenia kredytu (za wyjątkiem spłaty części kredytu objętej gwarancją BGK, wcześniejsza spłata włącznie z wkładem własnym nie przekroczyła 200 tys. zł oraz łączna wysokość nadpłaty i zapłaconej raty nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu).
Sytuacji, w których utrata dopłat (dość bolesna) jest możliwa mamy wiele. Jednak w jaki sposób banki będą weryfikować kto faktycznie w takiej nieruchomości mieszka tego niestety nie wiemy.
Masz pytania związane z programem „Pierwsze mieszkanie”? Gorąco zapraszam do dyskusji. Jak to zwykle bywa, nie wszystkie zapisy ustawy są zupełnie jasne i klarowne, ale największe wątpliwości postaram się wyjaśnić.