„Bezpieczny kredyt 2%” – program, przegłosowany w Sejmie RP!

Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami w lutym 2023 r. pojawił się wstępny projekt ustawy wprowadzający projekt „Pierwsze mieszkanie”. Ma się on składać z dwóch filarów: oszczędzania oraz kredytowania. I właśnie ten drugi filar (Bezpieczny kredyt 2%) jest rozwiązaniem, z którym wielu kredytobiorców wiąże duże nadzieje. Liczą na to, że uda im się sfinansować zakup pierwszej nieruchomości relatywnie tanim kredytem hipotecznym.

Konto i lokata mieszkaniowa

W projekcie ustawy (z 31 stycznia 2023 r.) o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe czytamy, że możliwe jest systematyczne oszczędzanie na koncie (lub lokacie) mieszkaniowej. Miesięcznie od 500 do 2000 zł. Oprocentowanie ma być nie niższe niż 75% tego co bank oferuje na podobnych tego rodzaju produktach oszczędnościowych. Wypłata środków z ww. może nastąpić nie później niż 10 lat licząc od 1 stycznia następującego w kolejnym roku od założenia rachunku. Rozwiązanie to przeznaczone jest dla osób nie młodszych niż 13 lat i nie starszych niż 45.

W przypadku, gdy zgromadzone na rachunku środki zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości, wtedy oszczędzającemu wypłacona zostanie premia mieszkaniowa. Sposób jej wyliczania został opisany w ustawie. Czy ta opcja się przyjmie i jak duże będzie nią zainteresowanie, dopiero się okaże. Zdecydowana bowiem większość pytających o program Pierwsze mieszkanie jest bowiem zainteresowana opcją Bezpieczny kredyt 2%.

Bezpieczny kredyt 2%

To ma być prawdziwy hit. Program na miarę wcześniejszych „Rodzina na swoim” (RnS) oraz „Mieszkanie dla młodych” (MDM). Bezpieczny kredyt 2% (wraz z rozwiązaniem Rodzinny kredyt mieszkaniowy) mają zostać wprowadzone jedną ustawą 1 lipca 2023 r. Oczywiście nie od razu będzie można składać wnioski. Banki, które zechcą wziąć udział w projekcie, będą musiały podpisać stosowne umowy z BGK. Dodatkowo konieczne będzie wdrożenie przez nie nowych procedur oraz wprowadzenie preferencyjnego kredytu do swojej oferty.

Ustawa (o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe) zakłada funkcjonowanie programu Bezpieczny kredyt 2% do końca 2027 r.

Kto może skorzystać z programu

Beneficjentami programu mogą być:

• single,
• małżeństwa (wspólnota lub rozdzielność majątkowa),
• pary wychowujące minimum jedno dziecko własne lub przysposobione.

Gospodarstwo domowe może być prowadzone na terytorium Polski lub nawet poza nim, ale wtedy min. jeden z wnioskujących musi posiadać polskie obywatelstwo.

Według zapowiedzi przedstawicieli Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) „Kupno pierwszego mieszkania to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu każdego człowieka. Własne mieszkanie daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Niestety bariery przy zakupie pierwszego M są trudne do przeskoczenia. Dlatego przygotowaliśmy program wsparcia dla osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie.”

Pierwsze mieszkanie w życiu

Dlatego też podstawowym warunkiem ubiegania się o Bezpieczny Kredyt 2% będzie brak własności mieszkania lub domu teraz i w przeszłości (art. 9a ustawy). Dotyczy to również bycia uprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warunek ten będzie dotyczył wszystkich kredytobiorców!

Dlatego też jeżeli nabywca nieruchomości nie będzie miał odpowiedniej zdolności kredytowej, w jej uzyskaniu nie będzie mogła pomóc mu inna osoba, która już nieruchomość posiada. Nawet jeżeli nie jest w planie, aby została ona również właścicielem przedmiotowej nieruchomości.

Ustawodawca dopuszcza jednak pewne wyjątki od tej reguły.

Udział w posiadanej nieruchomości nie większy niż 50% + dom lub mieszkanie otrzymane drogą dziedziczenia.
To z kolei pod warunkiem, że jako kredytobiorca nie mieszkasz w tym lokalu lub domu od minimum 12 miesięcy. Ostatnim wyjątkiem jest sytuacja, gdy posiadana nieruchomość została wyłączona z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną albo skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu.

UWAGA (nowość z kwietnia 2023). W programie BK2% będą mogły skorzystać również te osoby, który otrzymały nieruchomość (dziedziczenie lub darowizna) i zbyły ją, ale (uwaga!) przed osiągnięciem pełnoletności!

Ograniczeniem w korzystaniu z programu Bezpieczny Kredyt 2% będzie także wiek kredytobiorcy. Przynajmniej jednym z wnioskujących musi być osoba, która nie ukończyła 45 roku życia. Wnioskodawca nie może być również stroną umowy innego kredytu hipotecznego udzielonego w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nawet jeżeli wnioskodawca jedynie pomagał w uzyskaniu zdolności kredytowej. I tutaj nastąpiła zmiana (wersja marcowa). Otóż ustawodawca zastrzega, że wnioskujący nie może być stroną kredytu hipotecznego w ostatnich 36 miesiącach.

NOWOŚĆ! W przypadku, gdy o kredyt chce wnioskować jeden z małżonków posiadających rozdzielność majątkową, a drugi w przeszłości posiadał mieszkanie lub dom. Uzyskanie kredytu będzie możliwe, jeśli to mieszkanie zostało sprzedane przed zawarciem małżeństwa.

A co w przypadku, gdy żadne z nich nie miało wcześniej mieszkania? Czy będą musieli razem czy jednak tylko jedno z nich?

Brak limitu powierzchni i ceny

W programie Bezpieczny Kredyt 2% nie obowiązują żadne limity związane z powierzchnią lub ceną nieruchomości. Takowe są, ale jedynie w mieszkaniu bez wkładu własnego, obecnie „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. To rozwiązanie opisywałem już tutaj.

Maksymalna kwota kredytu oraz wkład własny

W przypadku Bezpieczny Kredyt 2% wkład własny nie może być wyższy niż 200 tysięcy złotych. Ustawodawca nie przewiduje innych ograniczeń odnośnie wkładu własnego. Tutaj również przewidziany jest wyjątek jeżeli wkładem własnym będzie działka budowlana (bez obciążenia hipotecznego) lub środki pieniężne wraz z premią mieszkaniową zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym lub Lokacie Mieszkaniowej. 

Natomiast sama kwota kredytu nie może przekroczyć odpowiednio:

• 500 tysięcy złotych w przypadku singla bez dziecka oraz
• 600 tysięcy złotych dla małżeństwa lub gospodarstwa domowego z minimum jednym dzieckiem.

A zatem wartość nieruchomości (kredyt + wkład własny) nie będzie mogła być wyższa niż 700 lub 800 tysięcy złotych. Natomiast gdy wkładem będzie działka budowlana to max wartość inwestycji została określona na
1 milion złotych.

Brak limitu 200 tys. (w przypadku budowy domu na własnej działce) będzie dotyczył jedynie przypadku, gdy działka ta będzie niezabudowana (bez fizycznie rozpoczętej budowy). Natomiast gdyby na działce „coś” już będzie np. fundament, wtedy limit 200 tys. ma obowiązywać.

NOWOŚĆ!
Będzie możliwość uzyskania kredytu 2% na dokończenie rozpoczętej już budowy. Są jednak pewne ograniczenia:
a) suma wartości działki, wykonanych prac i kwoty kredytu max. 1 mln zł,
b) maksymalna kwota kredytu w takim przypadku jest niższa – 100 tys. zł dla singla i 150 tys. zł dla rodziny
c) taki kredyt będzie udzielany do 31 grudnia 2025 r.

Oferta banków

Bezpieczny kredyt 2% będzie dostępny (po 1 lipca 2023 r.) tylko w bankach, które podpiszą umowę z BGK. Oczywiście zanim rozwiązanie pojawi się w ofercie może minąć nieco czasu. Banki muszą bowiem dostosować swoje procedury oraz przygotować ofertę.

Kredyty te będą oczywiście udzielane tylko w złotówkach (PLN) a minimalny okres kredytowania to 15 lat. Nawet w przypadku zmiany waluty dochodu nie będzie możliwości zmiany waluty kredytu. Natomiast spłata będzie następowała w ratach malejących.

Cel kredytowania

Ustawa dopuszcza następujące cele kredytowania, którymi są:

• budowa domu jednorodzinnego, w tym wykończenie i zakup działki budowlanej,
• nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem lub remontem,
• nabycie prawa własności domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem lub remontem,
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem lub remontem,
• wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej celem uzyskania odrębnej własności lokalu wraz z wykończeniem,
• kooperatywa mieszkaniowa.

UWAGA! W związku z autopoprawką Rady Ministrów z 6 kwietnia 2023 r. została dodane wykluczenie z celów kredytowania (zarówno RKM, jak i BK2%):

• cesji z umowy deweloperskiej oraz
• umów przedwstępnych zawartych z deweloperem.

Oprocentowanie kredytu

Już wiesz, że Bezpieczny kredyt 2% tylko w PLN i na okres nie krótszy niż 15 lat. Poza tym jego oprocentowanie będzie stałe ustalane na 5 lat (60 miesięcy). I to nie oprocentowanie będzie obniżane w programie tylko sama rata o kwotę dopłaty. Kredyt (w okresie dopłat czyli przez max 10 lat) będzie spłacany w ratach malejących (równe raty kapitałowe i malejące odsetkowe).

Na umowie kredytowej bank określi standardowe oprocentowanie kredytu bankowego. Poza tym znajdziesz tam informacje (integralna część umowy) dotyczące wysokości oraz zasad określania dopłat do rat kredytu. Niestety, jeżeli z jakiegoś powodu, utracisz prawo do otrzymywania dopłat to będzie Cię obowiązywała standardowa oferta.

Tak jak w przypadku standardowych kredytów ze stałym oprocentowaniem po okresie 60 miesięcy kredytujący bank zaproponuje nową wartość oprocentowania kredytu oraz ustali nowy wskaźnik kwartalnej stopy procentowej, będący podstawą obliczenia dopłat. W tym celu konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy kredytowej. Jednocześnie kredytobiorca będzie musiał złożyć oświadczenie o braku przesłanek do wygaśnięcia dopłat.

Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że oprocentowanie kredytu zmieni się po 5 latach. Inny będzie również wskaźnik [W] stanowiący podstawę naliczania dopłat do rat w okresie kolejnych 5 lat. Jak duże będą to różnice? Zapewne nie jakieś duże, ale tego nie da się określić. 5 lat w kredytach (i nie tylko) to przecież mnóstwo czasu. Wystarczy spojrzeć na to co wydarzyło się w ostatnich 3 latach. Pandemia, wojna tuż obok. Kto był w stanie coś takiego przewidzieć?

Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej

W pierwszym okresie (III kwartał 2023 r.) wskaźnik kwartalnej stopy procentowej (który będzie miał wpływ na comiesięczną kwotę dopłaty) miał wynieść 0,07 czyli 7%. ALE już w wersji marcowej ustawy nastąpiła zmiana. Ma to być wartość WIRON z 1 lipca 2023 r. x współczynnik 1,2.
Dodatkowo raty odsetkowe (w okresie karencji) mają być wyłączone z dopłat. Wyjątkiem ma być sytuacja, gdy rata odsetkowa przewyższa pierwszą ratę kapitałowo-odsetkową po dopłacie.

Określony w ustawie wzór nie służy do określania oprocentowania kredytu, ale do wyliczania dopłaty do kredytu.

miesięczna dopłata do raty = kapitał do spłaty x [(wskaźnik kwartalnej stopy procentowej – 2) /12] %

Jak zatem wyliczyć faktyczne oprocentowanie kredytu w ramach Bezpieczny kredyt 2%?

• standardowe oprocentowanie kredytu: 8% (zgodne z aktualnymi ofertami),
• wskaźnik kwartalnej stopy procentowej (na III kwartał 2023) – 7% (ma to być WIRON z 1.7.2023 x 1,2)
• „dopłata” do oprocentowania: 7% (wskaźnik) minus 2% (stąd właśnie Bezpieczny kredyt 2%) = 5%
• faktyczne oprocentowanie kredytu to 8% (standardowa oferta) minus 5% (ww. dopłata) = 3%.

Ale pamiętaj: dopłata jest nie do oprocentowania (jego zmniejszenie), ale do kredytu. Tej wartości (3%) nie znajdziesz w umowie kredytowej.

Nasuwa się pytanie: skąd te 7% wartości wskaźnika kwartalnej stopy procentowej [W]?

W = 0,9 x średnia ważona oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą (tylko!) stopą procentową udzielonych w danym kwartale przez banki. Oczywiście co kwartał ten wskaźnik będzie się zmieniał. Będzie to jednak dotyczyło kolejnych kredytobiorców, którzy podpiszą umowy kredytowe w kolejnych kwartałach. Ten kto podpisze umowę kredytową z daną wartością wskaźnika będzie miał go stałego w całym okresie 5 letnim. Na kolejne 5 lat (dopłaty max przez 10 lat) wartość jego będzie już inna.

Maksymalne dopłaty

Ustawodawca, w projekcie ustawy, przewidział także górną granicę dla przyjętej średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych. Wartość to nie może przekroczyć 10%. Oznacza to, że dopłata do oprocentowania nie będzie wyższa niż 7 p.p. nawet przy wyższych stopach procentowych.

Utrata dopłaty

Możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami. Pierwsza dotyczy konieczności zwrotu wypłaconych już dopłat. Zdarzy się tak w przypadku, gdy kredytobiorca zostanie skazany za przestępstwo z art. 297 § 1 lub 2 kodeksu karnego. Dotyczy on oszustwa kredytowego.

Opcja druga to zaprzestanie wypłacania dopłat. Może do tego dojść w następujących przypadkach:

• w terminie 12 miesięcy od przeniesienia własności kredytobiorca nie rozpoczął prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej Bezpiecznym kredytem 2%,
• kredytobiorcy zaprzestali prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej programem,
• nieruchomość została wynajęta lub użyczona,
• nastąpiła zmiana jej sposobu użytkowania,
• kredytobiorca nabył inną, nieruchomość mieszkalną (nie dotyczy sytuacji dziedziczenia),
• kredytobiorca ogłosił upadłość konsumencką,
• stroną umowy przestał być młodszy kredytobiorca, który jako jedyny spełniał kryterium wieku max 45 lat (wyjątek to śmierć kredytobiorcy),
• kredytobiorca zbył nieruchomość; wtedy spłacony zostanie cały kredyt więc siłą rzeczy naliczanie dopłat staje się niemożliwe,
• przedterminowa spłata kredytu w okresie 3 lat za wyjątkiem sytuacji, gdy wcześniejsza spłata (nadpłata) nie przekroczy (wraz z wkładem własnym) kwoty 200 tysięcy złotych; jest to związane z sytuacjami, gdy nadpłata miałaby wskazywać na „chęć ominięcia przepisów regulujących wysokość gwarancji i wkładu własnego” (czytamy w uzasadnieniu do ustawy).

Limit dopłat w programie

W ustawie określone zostały maksymalne limity na dopłaty w poszczególnych latach. Po wyczerpaniu się limitu banki nie będą przyjmowały kolejnych wniosków. Nie dotyczy to jednak roku bieżącego 2023. Bowiem „opisany mechanizm nie będzie obejmował bezpiecznych kredytów 2% udzielanych w 2023 r. W ocenie projektodawcy, w roku tym nie wystąpi jeszcze ryzyko przekroczenia wspomnianych progów, a cały rok 2023 r. traktowany powinien być jako okres wdrożeniowy dla wprowadzanego instrumentu.”

Natomiast w kolejnych latach BGK będzie wydawał komunikaty o wstrzymaniu przyjmowania w danym roku wniosków kredytowych BGK ogłasza po przekroczeniu:

• 90% kwoty limitu wydatków przewidzianych na rok bieżący oraz
• 75% kwoty limitu wydatków przewidzianych na rok następny.

Zdolność kredytowa w Bezpieczny kredyt 2%

W związku z tym, że kredyty w ramach Bezpieczny kredyt 2%  będą udzielane w ratach malejących (zdolność znacznie niższa niż dla równych), zasadne jest, aby banki liczy zdolność kredytową już dla kredytu po dopłacie. W przeciwnym wypadku nie miałoby to sensu. Już teraz wielu kredytobiorców ma problem z uzyskaniem określonej zdolności kredytowej (nawet po obniżeniu przez banki bufora na wzrost oprocentowania z 5 na 2,5 pp).

Przykład liczbowy

Wnioski

Pamiętaj, na razie znany jest tylko projekt ustawy. Czy wejdzie ona w życiu dokładnie w takiej formie jak teraz? Nie wiadomo. Jeżeli coś się w temacie zmieni to oczywiście będę o tym informował. Nie są również znane odpowiedzi na wszystkie nasuwające się pytania. Ale jak masz wątpliwości to śmiało pisz. Jeżeli będę znał odpowiedź to z pewnością postaram się pomóc. Zapraszam także na FORUM, na którym można podyskutować z innymi (zainteresowani programem, eksperci kredytowi, pracownicy banków). Taka wzajemna wymiana informacji oraz opinii bardzo się przydaje.

Można również pisać do mnie prywatnie (KONTAKT), a także komentować tekst na blogu (zapraszam do lektury również innych tekstów).

Robert Sierant