Już od pewnego czasu wiadomo, że era wskaźnika WIBOR się kończy i ma zostać zastąpiony nowym czyli WIRON. To istotna informacja nie tylko dla obecnie spłacających kredyty hipoteczne, ale także dla tych którzy o taki kredyt będą się dopiero starać. Pierwszym bankiem, w który można uzyskać kredyt bazujący na WIRON jest ING. Jednak jak wygląda ta oferta na tle innych?
WIBOR a WIRON
Aktualnie kredyty hipoteczne (z oprocentowaniem zmiennym) mają do umowy wpisaną marżę banku oraz wskaźnik WIBOR na podstawie, którego wyliczane jest oprocentowanie. Wzrost tego wskaźnika (w ostatnich prawie 2 latach) spowodował niespotykany wzrost oprocentowania oraz rat kredytów hipotecznych. Dlatego też pojawił się pomysł, aby dość „kapryśny” WIBOR zastąpić innym wskaźnikiem. Padło właśnie na WIRON. Zmiana nastąpi zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej lub na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów. Zamiast WIBOR będzie WIRON (z dodanym speadem korygującym).
Zapewne będzie to zmiana pozytywna, gdyż oprocentowanie spadnie. Aczkolwiek nie znamy jeszcze wartości tego tajemniczego speadu korygującego. Sama różnica pomiędzy WIBOR a WIRON to obecnie około 1pp. Czyli jeżeli ktoś miał oprocentowanie kredytu np. 2% marża + WIBOR (to jego oprocentowanie wynosi ok. 8,90%). W przypadku WIRON byłoby to około 7,90% (no i jeszcze ten spread).
W przypadku kredytu na 300 000 zł, na 25 lat, spłacanego w ratach równych różnica na racie (na korzyść kredytobiorcy) powinna wynieść ok. 200 zł. Czyli dzięki tej zmianie może on nawet „zyskać” równowartość jednej raty kredytu w roku.
Zmiana ta oczywiście dotknie wprost (i od razu) spłacających kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Ci którzy mają już kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym odczują zmianę dopiero po zakończeniu okresu oprocentowania stałego.
Tylko WIRON w umowie
Jednak już niedługo dostępne będą kredyty, w których będzie zapisany już tylko WIRON. Pierwszym bankiem, który się zdecydował na taki krok jest ING Bank Śląski SA. Już od 26 czerwca (decyduje data wydania formularza informacyjnego) oferowane przez bank kredyty (oprocentowanie zmienne i stałe) będą bazować na WIRON.
Bank ogłosił właśnie warunki cenowe dla nowej oferty. Dostępne są dwie opcje oferty „Wakacje na swoim”:
- prowizja 0% i marża 2,39% oraz
- prowizja 1,5% i marża 2,34% plus pakiet x-sell (konto z wpływem min. 2000 zł, polisa na życie, bankowość internetowa oraz zgoda na weryfikację behawioralną). Poza tym wnioskujący o kredyt w wariancie EKO (dom energooszczędny) przy prowizji 0% mają marżę niższą o 0,05pp.
O ile x-sell się nie zmienił (w stosunku do wcześniejszej oferty) o tyle marża jest już inna. We wcześniejszych ofertach (z WIBOR) marża była na poziomie 1,59 – 1,64% (w zależności czy opcja z prowizją czy bez). Natomiast wartość prowizji (1,5%) nie uległa zmianie. Czyli z jednej strony klient ma niższy o ok. 1pp wskaźnik (WIRON zamiast WIBOR), ale z drugiej bank podniósł również marże o 0,8pp. Po zsumowaniu daje to odpowiednio oprocentowanie ~8,59% (WIBOR) oraz ~8,29% (WIRON). Różnica jest aczkolwiek niewielka. Niższa wartość wskaźnika została w 80% pokryta przez wyższą marżę kredytu.
Jeżeli posłużymy się danymi z wcześniejszego przykładu to szacunkowa rata kredytu wyniesie odpowiednio 2433 (WIBOR) vs 2373 zł (WIRON). Korzyść dla kredytobiorcy jest, aczkolwiek nie jakaś duża. Kredyty z oprocentowaniem, w którym jest WIBOR są coraz częściej kierowane do sądów celem „odwiborowania”. Czy to samo będzie możliwe w przypadku WIRON? Ciężko powiedzieć. Kiedyś również się wydawało, że WIBOR jest nie do ruszenia.
ING a inne banki
W tym momencie chciałbym wyjaśnić kilka kwestii. Przede wszystkim ING to bank, w którym minimalny wkład własny to 20%. Poza tym nie brał on udziału we wcześniejszych programach kredytów z dopłatami „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” ani nawet „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Dlatego też na 99,99% nie będzie on udzielał kredytów w ramach „Bezpieczny kredyt 2%”. Kredyty walutowe (i problemy z nimi związane) również omijają ten bank. Albo ich nie udzielał albo był to jakiś śladowy wolumen. Czyli w skrócie to bank z prostą ofertą dla takich lepiej sytuowanych klientów (moje subiektywne odczucie).
A zatem jak jego nowa oferta wygląda na tle konkurencji?
W przypadku oprocentowania zmiennego klienci mogą liczyć nawet na marże w okolicy 1,8% (nawet bez prowizji i ubezpieczeń, 20% wkładu własnego) czyli 8,70%. Nowa oferta (z WIRON) z pewnością będzie dla innych banków (kredyt ze zmiennym oprocentowaniem) konkurencyjna.
Część banków ma w ofercie tylko oprocentowanie stałe. Jego wartość może wynieść nawet około 7,50% (tutaj duże znaczenie ma x-sell). A zatem oprocentowanie zmienne w ING (z WIRON) będzie miało wartość wyższą niż stałe w innych bankach. I tutaj pojawia się kluczowe pytanie: czy w obecnej sytuacji opłaca się jeszcze wnioskować o kredyt ze stałym (okresowo) oprocentowaniem? Inflacja już nie rośnie i (być może?) trend w stopach procentowych się odwróci (a może nie). W takiej sytuacji (gdyby stopy procentowe zaczęły spadać) ci którzy teraz zdecydowali się na oprocentowanie stałe mogliby zostać na przysłowiowym lodzie.
Trzeba bowiem pamiętać, że nie ma problemu aby zmienić oprocentowanie zmienne na stałe. Jednak w drugą stronę to już problem. Banki nie pozwalają przejść ze stałego (np. w pierwszym 5 latach) na zmienne. W takiej sytuacji konieczny byłby refinans kredytu do innego banku. Czyli przejście całego procesu jeszcze raz. Koszty nie są duże (zwykle wycena + 300 zł opłaty sądowe), ale czy każdy nadal ma zdolność kredytową?
Wnioski
ING ze swoją nową ofertą może namieszać w kredytach hipotecznych. Co prawda na topie teraz jest temat kredytu z dopłatą (w ramach programu „Pierwsze mieszkanie”), ale nie zapominajmy o tych wszystkich pozostałych kredytobiorcach. Tych, którzy kredyt już spłacają (mogą refinansować) lub chcą zaciągnąć nowy, ale nie mają szansy na BK2%.
Prędzej lub później pojawią się kolejne banki z WIRON. Jaka będzie ich oferta? Czas pokaże, póki co nie mamy żadnego odniesienia.
Jesteś zainteresowany takim kredytem? Serdecznie zapraszam do kontaktu.