Nowy kredyt mieszkaniowy #naStart zastąpi zakończony już bezpieczny kredyt 2% i rodzinny kredyt mieszkaniowy (#RKM). Rozwiązanie będzie bazowało na, znanym już rozwiązaniu, polegającym na finansowym wsparciu w formie dopłat do rat. Wyższa pomoc będzie kierowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Projekt ustawy jest elementem szerokiej strategii rozwoju mieszkalnictwa realizowanej przez rząd. Obecnie znajduje się w uzgodnieniach międzyresortowych i konsultacjach publicznych.
Zasady kredytu mieszkaniowego #naStart
Gwarancja wkładu własnego udzielana będzie przez Bank Gospodarstwa Krajowego (#BGK). Obejmować będzie (tzn. zabezpieczać spłatę na rzecz banku) kwotę brakującą kredytobiorcy na poziomie 20% wartości nabywanej nieruchomości. Nie wyższą jednak niż 100 tys. zł.
Uprawnionymi do uzyskania kredytu mieszkaniowego #naStart będą osoby, które:
- nie ukończyły 35 lat, jeżeli przystępują do kredytu jako single dodatkowo nie będzie obowiązywał limitu wieku, jeżeli w skład gospodarstwa domowego wchodzą co najmniej dwie osoby (dwóch kredytobiorców lub kredytobiorca + dziecko),
- nie posiadają i nie posiadały mieszkania (domu jednorodzinnego) chyba, że posiadanym mieszkaniem jest udział (nie wyższy niż 50%) w prawie własności mieszkania (jednego mieszkania!) albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskanym w drodze dziedziczenia lub darowizny; do limitu nie będzie się wliczać także nieruchomości uzyskanych w drodze dziedziczenia albo darowizny, które osoba ubiegająca się o kredyt zbyła wcześniej w drodze darowizny na rzecz osoby spoza jej gospodarstwa domowego,
- posiadają nie więcej niż jedno mieszkanie, a w skład gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.
Kredyt mieszkaniowy #naStart udzielony będzie mógł być wspólnie maksymalnie dwóm osobom bez względu na łączący je stosunek prawny. W takim przypadku warunki dotyczące posiadanego mieszkania weryfikowane będą dla nich łącznie (tzn. razem będą mogli posiadać udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny, np. oboje po 25%).
Warunkiem wspólnego uzyskania kredytu będzie wymóg nabycia nieruchomości przez oboje kredytobiorców na zasadach współwłasności łącznej albo ułamkowej, po 50%. Warunek taki wyeliminować powinien sztuczne dołączanie kolejnej osoby do umowy kredytu (im więcej osób z dochodem jest stroną kredytu, tym wyższa zdolność kredytowa i lepsze warunki uzyskiwania dopłat).
Oprocentowanie kredytu z dopłatą
Dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego #naStart (udzielanego jako kredyt hipoteczny) będzie można uzyskać tylko do kredytów udzielonych przed końcem 2027 r. Utrzymane bezterminowo zostaną natomiast dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych #naStart udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.
Dopłaty do kredytu będą zróżnicowane w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Kluczowa jest liczba dzieci w gospodarstwie domowym.
Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:
- 1,5% w przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego nie wchodzi żadne dziecko,
- 1% w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi jedno dziecko,
- 0,5% w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi dwoje dzieci,
- 0% w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi troje albo więcej dzieci i większego gospodarstwa domowego oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.
Kryterium dochodowe
Warunkiem uzyskania dopłat będzie spełnienie kryterium dochodowego. Oparto go o pierwszy próg podatkowy, czyli roczny dochód na poziomie 120 000 zł brutto. W programie kryterium będzie modyfikowane wraz ze wzrostem liczby członków gospodarstwa domowego.
Wyniesie ono:
- 7000 zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
- 13000 zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
- 16000 zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
- 19500 zł netto miesięcznie dla czteroosobowego albo większego gospodarstwa domowego ,
- 23000 zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.
Przekroczenie limitów nie będzie jednak oznaczać wykluczenia z programu. Kredytobiorcy, których gospodarstwa domowe przekroczą limit, będą mogły również otrzymać nowy kredyt, jednak w ich przypadku dopłata będzie pomniejszana. W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, za każdą złotówkę przekroczenia limitu dopłata będzie pomniejszana o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego, o 25 groszy.
Kryterium powierzchniowe
Kryterium powierzchniowe dotyczyć będzie wyłącznie kredytów mieszkaniowych udzielnych jako kredyty hipoteczne dotyczących zakupu mieszania albo domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie będzie dotyczyć budowy domu ani kredytów mieszkaniowych udzielanych jako kredyty konsumenckie.
W przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego, limit ten określono na poziomie 50 m2 i zaproponowano jego podwyższenie o 25 m2 za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego.
Zakup mieszkania o większej niż określona w limicie powierzchni w dalszym ciągu będzie możliwy z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego, Jednak w takim przypadku, wysokości dopłaty będzie pomniejszana o 50 zł za każdy metr przekroczenia. Celem przepisu jest, aby nowy program pomagał w zakupie mieszkania jedynie w zakresie niezbędnym z punktu widzenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego o określonej wielkości.
Wysokość kredytu mieszkaniowego #naStart
Wysokość kredytu mieszkaniowego #naStart nie będzie limitowana, ale dopłata naliczana będzie tylko od określonej wysokości kapitału.
Będzie ona tym wyższa im większe będzie gospodarstwo domowe, to jest:
- 200 tys. zł przy jednej osobie w gospodarstwie domowym,
- 400 tys. zł przy dwóch osobach,
- 450 tys. zł przy trzech osobach,
- 500 tys. zł przy czterech osobach,
- 600 tys. zł przy pięciu osobach.
Takie zasady oznaczać będą, że kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie, który zaciągnie kredyt na kwotę np. 450 tys. zł (tj. wyższą niż przewidziany dla takiego gospodarstwa próg, który wynosi 400 tys. zł) uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt ten wynosił 400 tys. zł. Kredytobiorca prowadzący gospodarstwo trzyosobowe, który zaciągnie kredyt na kwotę np. 600 tys. (tj. wyższą niż 450 tys. zł), uzyska dopłatę taką, jakby kredyt ten wynosił 450 tys. zł.
W przypadku, gdy kredyt udzielony zostanie wspólnie dwóm osobom i w trakcie jego spłaty jedna z tych osób odstąpi od umowy kredytu (zgodę wyraża bank kredytujący badając wcześniej zdolność kredytową pozostałego kredytobiorcy), kwota dopłaty zostanie ponownie przeliczona i zmniejszona stosowanie do nowej wielkości gospodarstwa domowego. To drugi mechanizm ograniczający sztuczne dokooptowywanie osób do umowy kredytu. Rozwiązanie takie nie będzie jednak stosowane w przypadku śmierci jednego z kredytobiorców.
Oczywiście ta pozostała w kredycie osoba będzie nadal musiała mieć zdolność kredytową i na odłączenie kredytobiorcy będzie musiał wyrazić bank kredytujący. Takie przypadki (podobnie jak przy standardowym kredycie) będą zatem rzadkie.
Jednocześnie w przypadku zakupu mieszkania w mieście na prawach powiatu będącego stolicą województwa, dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 25% wyższa (obecnie Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław) niż wartość ogłoszona dla całego kraju. Podane kwoty będą zwiększane o co najmniej 10% (czyli np. dla 2-osobowego gospodarstwa domowego 440 tys. zł). Natomiast miastem, w którym wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 50% (obecnie Warszawa), stosowane kwoty bazowe dopłat będą wyższe o 20% (czyli np. dla 2-osobowego gospodarstwa domowego 480 tys. zł). Wprowadzenie korekty dla tych rynków, pozwoli mieszkańcom tych miast kupić mieszkanie z nowym kredytem, przy podobnej atrakcyjności względem oferty rynkowej.
Inne zmiany względem bezpiecznego kredytu 2%
- Wprowadzenie przepisu o utracie prawa do dopłat do rat kredytu w przypadku wynajęcia mieszkania nabytego przy udziale środków kredytu mieszkaniowego #naStart po przeprowadzeniu się do małżonka.
- Dopuszczenie do ubiegania się kredyt osób, które posiadały udział większy niż 50% w nieruchomości mieszkalnej, odziedziczony lub nabyty w drodze darowizny i zbyły go nieodpłatnie.
- Umożliwienie ubiegania się o kredyt przez osoby, posiadające nieruchomość mieszkalną w odniesieniu do której organ wydał decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia (art. 67 ustawy Prawo budowlane).
- Umożliwienie ubiegania się o kredyt przez osoby, które przeniosły umowę kredytową na byłego partnera (dotyczy wyłącznie umowy kredytowej, nie własności mieszkania).
- Umożliwienie ubiegania się o kredyt w przypadku rozwiązania umowy kredytowej przed uruchomieniem środków – doprecyzowanie obecnie obowiązujących przepisów.
Opracowanie na podstawie danych ze strony kredyt na start
Nie wszystko jest jeszcze jasne i zapewne pojawi się wiele pytań. Tak samo nie wiemy kiedy (i w jakiej formie) rozwiązanie to wejdzie w życie. Oczywiście zapraszam do konsultacji (np. w przypadku BIK) oraz bieżącego wyliczania zdolności kredytowej. A także do współpracy przy standardowych kredytach.