Skip to main content

Podobny tekst już kiedyś popełniłem. Było to w lipcu 2022 r. (link pod tekstem). Zupełnie inna sytuacja gospodarcza. Inflacja wynosiła wtedy -naście procent w skali roku! Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych około 9%. I z pożyczonych 300 tysięcy (w ciągu 30 lat) do oddania było prawie 900! Obecnie inflacja znowu spadła do około 3%, natomiast oprocentowanie popularnych hipotek to nadal ok. 7,5%. Jak zatem obecnie wygląda koszt kredytu na tle sytuacji rynkowej?

Ile oddam przez 30 lat?

Około 2 lata wcześniej z pożyczonych 300 tysięcy po 30 latach robiło się łącznie prawie 900 tysięcy do oddania. Wniosek z tekstu był taki, że to wcale nie tak dużo, gdyż inflacja była znacznie wyższa niż oprocentowanie kredytu. Oznacza to, że sytuacja była dla kredytobiorców…. korzystna. Oprocentowanie bowiem było sporo niższe niż poziom inflacji. Czyli siła nabywcza ich rat była coraz mniejsza. Dodatkowo wartość zabezpieczenia (nieruchomości) rosła. W szczególności przed i w trakcie obowiązywania kredytu z dopłatą w ramach „Bezpieczny kredyt 2%”.

Obecnie inflacja jest znacznie niższa, natomiast oprocentowanie kredytów zmieniło się jedynie nieznacznie. Możemy przyjąć, że wynosi ono średnio 7,5% w skali roku. Przy 30 letnim okresie kredytowania oznacza to ratę na poziomie prawie 2100 zł z czego odsetki na początku wynosiły 1875 zł (kapitał to jedynie 223 zł).  Przy takich warunkach (oczywiście mogą się zmienić) i spłacie zgodnie z harmonogramem do spłaty, w ciągu 30 lat, jest około 755 tysięcy złotych.

Czy to dużo czy mało? Patrząc przez pryzmat obecnych pieniędzy, kwota wydaje się być horrendalna! Ale pamiętajcie, oddajemy ją w ratach (360 rat) a nie jednorazowo. Poza tym wartość pieniądza w czasie się zmienia. Nie jest to już taki spektakularny spadek jak w okresie kiedy inflacja wynosiła nawet ponad 15%.

Ile dzisiaj za 755 tysięcy złotych można kupić wiemy. A jaka to będzie (realnie) kwota za 30 lat? Przy założeniu, że inflacja wyniesie średnio 3% (tak jak teraz) będzie to około 311 tysięcy czyli tak naprawdę w przybliżeniu tyle ile obecnie pożyczamy w banku. Dużo czy mało? To już sami oceńcie.
Wartość przyszłą wyliczyłem korzystają z kalkulatora dostępnego TUTAJ

Jak obniżyć ten szalony koszt?

Kwota do oddania to pochodna głównie pożyczonej kwoty, okresu kredytowania oraz oprocentowania. Pomijam tutaj koszty dodatkowe takie jak m.in. ubezpieczenia oraz opłaty np. za kartę lub konto. Gdyby te 300 tysięcy oddać w 20 lub nawet 10 lat to koszty i proporcje rat wyglądałyby zupełnie inaczej. Wszystkie kwoty dla rat równych (annuitetowych).

Rata dla 20 lat to 542 + 1875 = 2417 i łącznie do oddania ok. 580 tysięcy.

Natomiast dla 10 lat to 1686 + 1875 = 3561 i do oddania ok. 427 tysięcy.

Zwróćcie proszę uwagę na to, że istotnie zmieniają się proporcje odsetek do kapitału w racie. Im krótszy okres kredytowania tym więcej kapitału. Poza tym rata odsetkowa jest taka sama. Dlatego jak chcesz, aby było taniej to skracaj okres kredytowania. Albo od razu jeżeli masz zdolność kredytową albo robiąc nadpłaty. O tym jak nadpłacać kredyt przeczytasz TUTAJ. Natomiast jak banki rozliczają nadpłaty pisałem w TYM tekście.

Oddaję bankowi 2,5x więcej czy to lichwa?

Ale z oddanych 300 tysięcy trzeba oddać (w ciągu 30 lat) około 2,5x więcej. Dla niektórych to lichwa i rozbój w biały dzień! Jak banki mogą nas „tak doić”? To jedynie jedne z delikatniejszych opinii jakie można znaleźć w sieci. Tylko czy osoby, które tak piszą mają rację? O zmianie wartości pieniądza w czasie już pisałem. Poza tym nie ma obowiązku pożyczać od banku (skoro koszty kogoś przerażają lub przerastają).

Można mieszkać z rodzicami…do końca. Można zawsze tylko wynajmować (nie każdy ma potrzebę posiadania własnego „M”). Wynajmować potrafią nawet osoby, które spokojnie mogłyby dostać kredyt w banku, ale nie chcą. Chociaż zwykle wynajem wiąże się ze spłacaniem kredytu należącego do właściciela i nikt nam za darmo lub chociaż pół darmo mieszkać nie pozwoli.

I ostatnie pytanie: czy gdybym od Ciebie pożyczył teraz 300 tysięcy to ile miałbym oddać w ciągu tych 30 lat? Może 350-400 tysięcy? Czy byś się zgodziła lub zgodził na takie warunki? Spróbuj się postawić na miejscu pożyczkodawcy. Całkowicie pomijam tutaj kwestie związane z ryzykiem pożyczki (bo przecież pożyczkobiorca może nie chcieć lub nie móc płacić rat). Czy przypadkiem nie zmienia się punkt widzenia?

Wnioski

Wbrew pozorom sytuacja kredytobiorców i tych którzy o kredycie dopiero myślą, wcale się nie poprawiła. Pomimo niższego oprocentowania kredytu nie jest lepiej. Inflacja znacznie niższa i wynosi 1/2-1/3 oprocentowania kredytu. 2 lata temu proporcja była odwrotna, gdyż to koszt kredytu był prawie 2x niższy.

Kwestia druga. Niby tańszy (nominalnie) kredyt, ale aby kupić podobne mieszkanie potrzebna jest znacznie większa kwota! Ceny nieruchomości wystrzeliły niesamowicie. Co ciekawe, powodem była nie tylko inflacja, ale przede wszystkim kredyty z dopłatą. Co zatem mają powiedzieć ci, którzy chcą kupić, ale nie dopłaty się nie łapali (i w przyszłości to się nie zmieni)?

O tym, którzy już na kredytach z dopłatą stracili pisałem TUTAJ.
Wejście w życie nowego programu kredytów z dopłatą #naStart jest zagrożone. Pojawiło się sporo wątpliwości co do jego zasadności. Obecna koalicja również nie mówi jednym głosem w tym temacie.

Poza tym stopy procentowe się nie zmieniają. Nie spadają nawet pomimo znacznie niższej inflacji. A wiadomo, że stopy procentowe NBP  mają silny wpływ na wartość WIBOR, który jest podstawą oprocentowania kredytów.

A jaka jest Twoja opinia? Czy obecnie jest lepszy „klimat” do brania kredytu hipotecznego niż np. 2 lata temu czy może dokładnie odwrotnie? Czy warto czekać na program #naStart czy już można o nim zapomnieć…Zapraszam do dyskusji.

Robert Sierant

 

Poprzedni tekst dotyczący pożyczonej kwoty i tej, którą należało oddać (w ciągu 30 lat).

Pożyczyłem 300 i mam oddać 900! Czy to jest fair? Czyli o zmianie wartości pieniądza w czasie…

Zostaw komentarz