Skip to main content

Marża kredytu hipotecznego może wynieść od ok. 1,5 do nawet prawie 4%! Zależy ona przede wszystkim od dwóch czynników. Pierwszy to parametr LTV czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Natomiast drugi związany jest z tym z jakich bankowych usług dodatkowych zechce (przy okazji brania kredytu) skorzystać kredytobiorca. Im jest ich więcej tym może liczyć na niższą marżę (oprocentowanie) kredytu.

Parametr LTV

W przypadku kredytu na 400 tysięcy branego pod zabezpieczenie o wartości 500 tysięcy wartość LTV (ang. loan to value) wynosi 80% (400/500 x 100%). Oznacza to, że bank finansuje np. zakup w 80% a pozostała część (20%) jest wkładem własnym wnoszonym przez kredytobiorcę. Minimum 20% wkład własny to minimalna wartość zalecana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Jeżeli posiadasz taki wkład własny to możesz wnioskować o kredyt w praktycznie każdym banku udzielającym kredytów hipotecznych. Oczywiście patrząc pod kątem LTV, gdyż „czyste” bazy oraz zdolność kredytową trzeba mieć zawsze. Poza tym nie każdy bank będzie zainteresowany każdym rodzajem transakcji oraz zabezpieczeniem. To również musisz sprawdzić czy akurat Twój cel może zostać sfinansowany przez dany bank.

Minimum 20% wkładu własnego musisz mieć obowiązkowo w BNP, ING oraz Citi.

 

Minimalny wkład własny

Nadal możliwe jest uzyskanie kredytu w przypadku posiadania wkładu własnego wynoszącego jedynie 10% wartości transakcji (pomijam tutaj kredyty w ramach #RKM kiedy wkład własny nie jest wymagany). Banki mogą, ale nie muszą mieć tego rodzaju finansowanie w swojej ofercie. Mając 10% wkładu własnego nadal można wnioskować o kredyt m.in. w Aliorze, BPS, BOŚ, mBank, Millennium, PeKaO, PKO oraz Santander. Pamiętaj również o tym, że banki mogą stosować ograniczenia czyli im wyższa kwota kredytu tym większy wymagany wkład własny. Czyli to, że bank udziela kredytów z minimalnym wkładem własnym nie oznacza, że każdy ma na niego szansę.

W przypadku wyższego (min. 20%) wkładu własnego kredytobiorcy mogą liczyć na lepsze warunki finansowe kredytu. Kiedyś <20% obowiązywało tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW). Czyli jeżeli kredytobiorca nie posiadał 20% wkłady wtedy różnicę (np. pomiędzy posiadanym wkładem a wymaganymi 20%) mógł (a w zasadzie musiał) „ubezpieczyć”. Tego rodzaju ubezpieczenia były oczywiście fikcją i banki już ich nie stosują. Sądy bowiem coraz częściej orzekały, że zapisy dot. UNWW były niedozwolone.

Dotyczyło to takich postanowień, które:

  • nie dawały kredytobiorcy informacji o przedmiocie ubezpieczenia, warunkach zajścia zdarzenia ubezpieczeniowego, zasad regresu ubezpieczyciela wobec kredytobiorcy,
  • nie określały jasnych kryteriów kiedy i na jaki okres ubezpieczenie zostanie przedłużone a także jaki będzie jego koszt,
  • nie przewidywały zwrotu składki za niewykorzystany okres ubezpieczenia.

Jednak „nie ma darmowych obiadów” i zamiast UNWW banki drożej wyceniają takie (LTV >80%) kredyty. Wyższa jest marża i oprocentowanie. Oczywiście w stosunku do tego, gdyby wniesiony wkład własny to było min. 20%.

Różnica jest dość namacalna i wynosi np. w mBanku 0,5 pp a w Millennium już  0,85 pp!

Przy kredycie w kwocie 400 tysięcy na 20 lat, raty równe, różnica na racie to 123 zł w mBanku i 214 zł w Millennium. Dlatego też warto mieć 20% wkład własny. Dodam również, że czasem klienci planują zostawić sobie część posiadanych pieniędzy na wykończenie. Jednak lepiej (i taniej) jest je zaangażować w zakup a wykończenie skredytować. Przykładowo zakup za 400 tysięcy i szacunkowy koszt wykończenia 100 tysięcy. Dla banku wartość przyszła to 500 tysięcy. W takiej sytuacji całe posiadane 100 tysięcy angażujemy na etapie zakupu. Następnie, po odbiorze kluczy, bank wypłaci 100 tysięcy na wykończenie lub remont.

Usługi dodatkowe czyli x-sell

Co do zasady banki nie mogą zmuszać klientów do korzystania z dodatkowych (poza kredytem) usług i produktów bankowych. Tak samo jak chcesz kupić w piekarni chleb to nie może to być uzależnione od tego czy kupisz również bułki.

Ale przecież mogą być organizowane w bankach promocje analogiczne jak w sklepach. Napój za 5 zł, kanapka za 7, ale łącznie 10 zł. To samo rozwiązanie jest stosowane w bankach i to na ogromną skalę. Praktycznie nie sprzedaje się kredytów hipotecznych bez usług dodatkowych czyli tzw. x-sellu.

Co najczęściej banki „proponują” w promocji do kredytu? Ile to kosztuje i jaki ma wpływ na ratę?

Przykład

Kredyt na kwotę 400 tysięcy na 20 lat, raty równe. Zabezpieczenie o wartości 500 tysięcy. Zasada działania w bankach jest taka sama. Posłużę się przykładem z oferty Banku Millennium. Opcji jest tam kilka. Klient może się zdecydować na „czysty” kredyt (bez x-sell). Rata wtedy wyniesie  3451 zł. Bank wymaga również ubezpieczenia nieruchomości oraz polisy na życie. Jednak nie są one elementem x-sell a zatem można je nabyć poza bankiem i jedynie zrobić cesję na kredytodawcę. W ostateczności można nawet zrezygnować z polisy na życie i wtedy oprocentowanie wzrośnie o 0,5pp a sama rata do 3578 zł.

Jeżeli klient zdecyduje się założyć konto bankowe (ror) do kredytu i jednocześnie wykona kartą debetową operacje bezgotówkowe na min. 500 zł w miesiącu wtedy bank obniży oprocentowanie o 0,3pp. Da nam to ratę w wysokości 3375 zł. Oczywiście przy założeniu, że posiada także polisę na życie. Musi ona być na kwotę nie niższą niż określona przez bank + oczywiście z cesją.

A zatem aktywne korzystanie z karty do konta da ratę niższą o 76 zł miesięcznie. Warto czy nie? Wydajesz kartą 500 zł i co miesiąc zyskujesz na tym 76 zł. Takiego cashbacku chyba żaden bank nie oferuje. W naszym przypadku może on obowiązywać nawet przez 20 lat!

Najtańszy kredyt będzie jednak wtedy kiedy klient zdecyduje się również zasilać co miesiąc konto wpływem z tytułu wynagrodzenia (lub uzyskiwania dochodu). Analogicznie jak w przypadku sumy ubezpieczenia na polisie, bank również określa (w umowie kredytowej) kwotę minimalnego wpływu miesięcznego z tego tytułu.

Czyli klient jest ubezpieczony, posiada z wpływem wynagrodzenia oraz aktywnie korzysta z karty debetowej. Za skorzystanie z tych wszystkich opcji oprocentowanie wyniesie 7,92% a rata miesięczna 3325 zł. Gdyby klient chciał „czysty” kredyt wtedy rata wyniosłaby 3578 zł przy oprocentowaniu 8,92%. Akurat ten bank oferuje obecnie jedynie oprocentowanie stałe (nie ma obowiązku mieć oferty na zmienne). Jednak po 5 latach kredytobiorca będzie mógł się zdecydować czy nadal chce mieć oprocentowanie stałe (bank zaproponuje nowe warunki) czy jednak woli marża + WIBOR/WIRON lub cokolwiek wtedy będzie obowiązywać. Sama marża z pełnym x-sellem to 2,6% natomiast bez konta z wpływem, obrotów kartą oraz polisy na życie będzie to 3,6%.

To jedynie przykład. Każdy z banków ma własną politykę cenową w zakresie kredytów. Ma jednak obowiązek przedstawić klientowi różne opcje czyli ofertę standardową, z x-sellem a także wariant ze stałym i zmiennym (jeżeli posiada) oprocentowaniem.

Najniższa i najwyższa marża

Bez wchodzenia w szczegóły ofert. Najniższa obecnie marża do uzyskania (w całym okresie kredytowania, nie biorę pod uwagę ofert np. na pierwszy rok) to 1,55%. Oczywiście pełny x-sell dla oferty „eko” (nieruchomość energooszczędna). Taka marża dostępna jest obecnie w mBanku. X-sell obejmuje m.in. konieczność założenia konta, z którego będzie spłacany kredyt, pakiet „intensive” (min. 10 tysięcy złotych wpływu przez okres przynajmniej 5 lat) oraz polisa na życie z oferty banku również na min. 5 lat. Bank weryfikuje warunki promocyjne co 6 miesięcy. W przypadku nie spełnienia któregoś z nich marża wzrośnie o 2pp! Czyli do oferty standardowej również dostępnej w tym banku.

Na drugim biegunie mamy wspomniany już Bank Millennium z marżą na poziomie 3,6%. Brak usług dodatkowych, warunki już po rezygnacji z polisy na życie. Oznacza to, że klient który nie spełni warunków promocyjnych w mBanku będzie miał oprocentowanie prawie takie samo jak w Millennium. Różnica na racie to 453 zł (mBank 3125, BM 3578). Dodatkowo w mBanku polisa na życie ze składką wynoszącą 0,045% od salda kredytu. To koszt od 140 zł miesięcznie (w pierwszym miesiącu) z tendencją oczywiście malejącą. Im mniejszy kapitał do spłaty tym niższa składka.

Oczywiście w Millennium są dostępne również i inne opcje z niższym oprocentowaniem, ale zawierają także usługi dodatkowe.

 

Wnioski

Jeżeli planujesz wnioskować o kredyt hipoteczny porozmawiaj ze swoim ekspertem. Określ czy i ew. z jakich usług dodatkowych chcesz (lub możesz) skorzystać. Poproś o symulacje i pokazanie różnic. I pamiętaj, odnośnie wyboru oferty decyzję podejmujesz TY a nie ekspert lub bankier. Nie zapominaj, że jeżeli zdecydujesz się na kredyt z dodatkowymi usługami bankowymi to musisz spełniać warunki promocyjne. Jeżeli nie będziesz tego robić to bank podwyższy marżę lub oprocentowanie.

Robert Sierant

 

Zostaw komentarz