Kredyt hipoteczny można otrzymać nawet ze spłatą w czasie 35 lat. Jednak jaki okres kredytowania jest najpopularniejszy? Na jaki kredytobiorcy decydują się najczęściej i czym się kierują oczywiście jeżeli wybór mają.
Maksymalny okres kredytowania
Maksymalny okres kredytowania dostępny w bankach (niektórych) to aż 35 lat (420 miesięcy). I zdarzają się klienci, którym zależy na tym, aby mieć jak najniższą ratę i dlatego decydują się właśnie na to rozwiązanie. Nie ma ono ekonomicznego uzasadnienia, gdyż rata w porównaniu np. do 30 lat (na tyle można otrzymać standardowy kredyt w każdym banku) jest niewiele niższa. Natomiast całkowity koszt kredytu (CKK) jest już dużo wyższy.
Przykładowo
Kredyt na 400 tysięcy złotych, wartość zabezpieczenia 500 tysięcy, LTV 80%, oprocentowanie 7,2% (stałe przez 5 lat, następnie marża 2,22% + wskaźnik zmienny), raty równe.
Na 420 miesięcy rata 2612 zł, ale CKK to aż ~737 tysięcy złotych! Jeżeli skrócimy okres kredytowania do 30 lat wtedy rata wyniesie 2715 zł a CKK ~611 tysięcy złotych. Wyższa o około 100 zł rata pozwoli zaoszczędzić ponad 120 tysięcy! To oczywiście wartości szacunkowe przy założeniu, że zobowiązanie będzie spłacane zgodnie z harmonogramem.
Z drugiej strony minimalny okres kredytu to zwykle 5 lat (60 miesięcy), jednak są banki, które są w stanie udzielić takiego kredytu na 12 lub nawet tylko 3 miesiące. Warto jednak pamiętać, że banki (w większości) określają również minimalną kwotę kredytu hipotecznego. Czyli teoretycznie da się, ale czy wyjdzie zdolność i czy generalnie ma to sens. Przecież można wziąć kredyt na 5, 10 czy 20 lat i wybrać taką ofertę, w której nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę. Wtedy całkowicie można spłacić kredyt nawet w te 3 miesiące…
Zalecany przez KNF okres kredytu
KNF zaleca, aby okres kredytowania nie był dłuższy niż 25 lat. Dlatego też każdy kredytobiorca otrzymuje w banku symulację na wybrany przez siebie okres, ale także na „zalecane” 25 lat. Dla naszego przykładu rata kredytu wyniosłaby 2875 zł a CKK 491 tysięcy. A zatem rata wyższa o 170 złotych, natomiast całkowity koszt kredytu niższy o dalsze 120 tysięcy!
Jednak klienci najczęściej wybierają kredyt spłacany od 15 do 25 lat. Wszystko zależy od ich osobistych preferencji (czy ważna możliwie niska rata czy bardziej liczy się koszt kredytu), a także możliwości. Jeżeli zdolność (na wnioskowaną kwotę) wychodzi jedynie na 25 lat (dla okresów dłuższych nie jest ona wyższa!) to skrócenie okresu kredytowania wiązałoby się albo z wnioskowaniem o niższą kwotę albo z uzyskaniem wyższej zdolności kredytowej (np. wyższe dochody lub/i niższe zobowiązania).
Programy rządowe
W programach rządowych np. Bezpieczny kredyt 2% (BK2%) był określony minimalny okres kredytu – 15 lat. Czyli nawet jeżeli klient miałby zdolność na wnioskowaną kwotę i krótszy okres to i tak musiałby wnioskować o kredyt na minimum 15 lat. Co do zasady tego typu programy miały pomagać najbardziej potrzebującym (stąd te minimum 15 lat to nie powinien być problem) jednak praktycznie korzystali z nich wszyscy, którzy spełniali warunki. I aby najbardziej majętni nie brali kredytu z dopłatą na np. 5 lub 10 lat to został wprowadzony minimalny okres trwania umowy kredytowej.
Okres kredytu a kwestia wyboru
Preferencje kredytobiorców są bardzo różne. Nawet jeżeli komuś wychodzi zdolność np. na 10 lat to zwykle wybiera okres kredytowania 20 lat lub dłużej. Ma to sens, gdyż kredyt spłacić wcześniej można zawsze (banki mogą pobierać prowizję od wcześniejszej spłaty tylko w ciągu pierwszych 3 lat trwania umowy). Jak ktoś ma kredyt na 25 lat to może go nadpłacać i np. spłacić w 10 lub nawet 15. Z drugiej strony jeżeli umowa została zawarta na 10 lat to na wydłużenie okresu kredytowania musi już wyrazić zgodę bank. Oczywiście może być konieczna ponowna analiza zdolności kredytowej, ocena zabezpieczenia itp. Jak wiadomo, nie każdemu kredytobiorcy musi to pasować.
Dlatego też (dla bezpieczeństwa) kredytobiorcy preferują dłuższy okres trwania umowy kredytu. Kredyt na 15 lat w stosunku do takiego na 25 lat, ale spłaconego w 15 będzie miał różne koszty, aczkolwiek różnica wcale nie musi być znacząca. Kwestia policzenia dla każdego przypadku. Jeżeli planujesz wnioskować o taki kredyt to warto poprosić eksperta o kilka symulacji.
Średni czas życia kredytu hipotecznego
Z moich własnych doświadczeń (a przeprocesowałem kilkaset kredytów hipotecznych) wynika, że średnio kredyt hipoteczny „żyje” ok. 8-12 lat. Nie ma znaczenia czy ktoś go brał na 20 czy 30 lat. I im kredytobiorcy młodsi tym większa szansa, że kredyt spłacą znacznie wcześniej niż wynika to z umowy. Z biegiem czasu mieszkanie staje się zbyt małe (rodzina się powiększa) i albo to pierwsze zostaje sprzedane (a kredyt spłacony) albo zostaje i „utrzymuje się” z wynajmu.
Inny powód to zmiana miejsca zamieszkania, inne miasto, czasem nawet inny kraj. Obecnie jesteśmy znacznie bardziej mobilni niż kiedyś. Zdarza się również, że ktoś wyprowadza się z miasta i kupuje lub buduje dom poza nim. Oczywiście kierunek może być dokładnie odwrotny i ktoś woli przenieść się z przedmieść lub wsi do dużego miasta.
Kolejny powód wcześniejszej spłaty kredytu to rosnące relatywnie dochody. Jeżeli na początku rata stanowiła np. 30% domowego budżetu, to jak wynosi 10-15% to powoli przestajemy ją zauważać. Niektórzy płacą dalej a inni chcą się zobowiązania pozbyć. Bo niby nieruchomość należy do kredytobiorców, ale wpis hipoteki powoduje, że oni nie czują się tak do końca właścicielami. Całkowita spłata zobowiązania i usunięcie wpisu w KW likwiduje tę „niedogodność”.
Kredytobiorcy biorą kredyt razem, ale też czasem się rozstają i wtedy zwykle następuje podział majątku. Sprzedaż nieruchomości, spłata kredytu i podział tego co po sprzedaży zostało. To kolejny powód, aby zakończyć (spłacić) zobowiązanie wcześniej.
Wnioski
Tak naprawdę to okres kredytowania, określony na umowie kredytowej, nie ma większego znaczenia. Oczywiście wpływa na ratę, wiąże się ze zdolnością kredytową, jednak nie jest wiążący jeżeli chodzi o to jak długo ten kredyt spłacać trzeba. To taka wskazówka do kiedy maksymalnie kredyt ma zostać spłacony. Oczywiście może to nastąpić w każdym momencie wcześniej i to klient – kredytobiorca o tym decyduje a nie bank. Masz pieniądze? Chcesz spłacić wcześniej? Oczywiście możesz to zrobić. Każda nadpłata (bo nie każdy od razu chce lub może spłacić całość) skraca okres kredytowania lub obniża kolejne raty.
Zawsze jednak zastanów się czy warto. Często pytacie czy lepiej nadpłacać kredyt hipoteczny (nawet ten oprocentowany 2% w skali roku) czy może środki na nadpłaty w coś zainwestować zainwestować. Generalna zasada jest taka, że jesteś jesteś w stanie zarobić więcej (netto) niż wynosi koszt kredytu to nie warto go nadpłacać. Wtedy koszt alternatywny będzie zbyt wysoki.
Nie wiesz czy warto nadpłacić kredyt? Potrzebujesz symulacji różnych rozwiązań? Zapraszam do konsultacji. Każdy przypadek jest analizowany indywidualnie.