W sierpniu w bankach rozpoczęła się seria obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Na wiosnę oprocentowanie to wynosiło około 7,5% natomiast obecnie nietrudno spotkać wartości w okolicy 6,7%.
Ostatnie obniżki stóp procentowych miały miejsce jesienią 2023 r. RPP zdecydowała się wtedy na dwie takie obniżki w związku ze spadającą inflacją. Oficjalnie obniżki nie miały związku z jesiennymi wyborami parlamentarnymi. Co ciekawe banki zareagowały na nie różnie. Większość wcale, niektóre delikatnie obniżyły oprocentowanie kredytów, ale były też takie, które je nawet podniosły.
Od tego czasu na rynku hipotek panował pewien marazm. Popyt na kredyty był średni lub wręcz niski. Skończył się program Bezpieczny kredyt 2% i wielu (potencjalnych kredytobiorców) oczekiwało na obiecywany kredyt na start (#KnS). Dla niektórych miał on mieć oprocentowanie nawet 0%. Mijały miesiące i siły polityczne nie mogły i nadal nie mogą się porozumieć w tym względzie. Część sceny politycznej chce wprowadzenia ww. a część zdecydowanie się sprzeciwia.
Wiele wskazuje na to, że kolejnego kredytu z dopłatą nie będzie lub zostanie on całkowicie zmieniony w stosunku do wstępnego projektu. Po okresie oczekiwania coraz więcej osób zainteresowanych finansowaniem zakupu własnego „M” decyduje się na standardowy kredyt. Nie chcą lub nie mogą już dłużej czekać. To zwiększone zainteresowanie w połączeniu z niskim popytem na kredyt spowodowało, że banki chcą przyciągnąć do siebie tych klientów. W związku z tym, niektóre z nich, zdecydowały się obniżyć stałe oprocentowanie. Ale jednocześnie nie obniżając marży!
Dość ciekawe jest również podejście konsumentów do ew. kredytów z dopłatą. Ci którzy z pewnością skorzystać nie będą mogli oraz ci którzy już wcześniej z podobnego rozwiązania skorzystali są oczywiście przeciw. Że zły, że wzrost cen, że z naszych podatków, że nas nie stać itp…Natomiast ci którzy planują dopiero zakup nieruchomości na kredyt i potencjalnie mogą z dopłat skorzystać jak najbardziej chcą, aby takie rozwiązanie weszło w życie. Czekają, dopytują, bo skoro inni (kiedyś, wcześniej) skorzystali to dlaczego oni mieliby takiej możliwości nie mieć?
Jak widać punkt widzenia zależy od punktu siedzenia…
Obniżki stałego oprocentowania, nie marży!
Jak zapewne wiecie stałe oprocentowanie obowiązuje najczęściej przez 5 lat. Następnie bank proponuje nowe (zgodnie z aktualną ofertą na rynku) lub kredytobiorca może się zdecydować przejść na oprocentowanie zmienne czyli wskaźnik (obecnie WIBOR lub WIRON) + zapisana w umowie marża banku. A zatem aktualne obniżki oprocentowania będą dotyczyły jego wartości jedynie przez pierwsze (najczęściej) 5 lat. A kredyty zwykle są zaciągane na 20-30 lat. Dość sprytne posunięcie banków. Po okresie obowiązywania stałego oprocentowania można się zatem spodziewać, że nowe propozycje nie będą już tak korzystne jak obecnie. Wystarczy spojrzeć na to co banki oferują tym, którym się te 5 lat już skończyło…
O jednej z pierwszych tego rodzaju propozycji pisałem już TUTAJ.
Alternatywa to oprocentowanie zmienne z marżą, która niekoniecznie musi być niska. Jednak w momencie uruchomienia kredytu z oprocentowaniem stałym mało kto na nią zwraca uwagę. W końcu w pierwszych latach jej wartość nie ma praktycznego znaczenia.
Dodatkowo każdy bank (komercyjny, spółdzielczy) musi oferować kredyty hipoteczne z oprocentowaniem okresowo (min. 5 lat) stałym. Nie ma natomiast obowiązku mieć w ofercie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym.
Kwestia druga polega na tym, że ten kto zdecyduje się na oprocentowanie stałe nie może przejść na zmienne. Ani w ramach aneksu w tym samym banku ani refinansując kredyt w innym. Takie jest zalecenie KNF wydane oczywiście „w trosce” o zbyt nerwowo reagujących (na zmiany stóp procentowych) kredytobiorców. Oczywiście jak stopy procentowe (i tym samym zmienne oprocentowanie) zacznie spadać. Pierwszych obniżek można się spodziewać już na wiosnę, niektórzy uważają że nawet latem lub jesienią 2025 r. Wtedy posiadacze kredytów z oprocentowaniem stałym będą mogli szukać jedynie innych kredytów (do refinansu), ale tylko ze stałą stopą procentową. To będzie jedyna opcja, aby obniżyć ratę kredytu.
Gwoli przypomnienia, jeżeli ktoś ma kredyt z oprocentowaniem zmiennym to na stałe może przejść. Zwykle wystarczy podpisać bezpłatny aneks i nie jest badana zdolność kredytowa.
Najlepsze oferty – oprocentowanie stałe
Nie ma czegoś takiego jak najlepszy (dla wszystkich) kredyt hipoteczny. Wszystko zależy od sytuacji oraz preferencji konkretnego kredytobiorcy. Chciałem jedynie wspomnieć o czterech bankach, które ostatnio wyraźnie obniżyły oprocentowanie. Jest to zupełnie subiektywny wybór i może się okazać, że dla niektórych inne banki mogłyby mieć nawet lepszą propozycję.
Parametry przypadku do analizy:
Kredyt na 400 tysięcy złotych, wartość zabezpieczenia 500 tysięcy zł., czyli wkład własny 20% i LTV 80%. Okres kredytowania 25 lat (max zalecany przez KNF), raty równe, prowizja 0%.
Velo Bank
Oprocentowanie stałe na 5 lat – 6,76%, marża na umowie to 2,2% a stawka referencyjna WIRON 1M, rata (1-60) 2766 zł, szacunkowa rata (61-300) 2910 zł; poza tym bank wymaga korzystania z konta bankowego oraz ubezpieczenia nieruchomości przez min. 5 lat oraz ubezpieczenia „kredytu” w całym okresie kredytowania, koszt to 0,03012% od salda kredytu miesięcznie. Dodatkowo bank proponuje obniżkę oprocentowania, marży o 0,2pp jeżeli nieruchomość jest ekologiczna.
ING
Ten bank zazwyczaj jest w czołówce. Zwykle okres oczekiwania na decyzję jest „wydłużony” jednak ostatnio sytuacja ta uległa zdecydowanej poprawie. Oprocentowanie stałe na 5 lat – 7,07%, marża to 1,80%, stawka referencyjna WIBOR 1M (ING zrezygnował już z WIRON), rata (1-60) 2845 zł, szacunkowa rata (61-300) 2969 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego przez min. 3 lata z wpływem (nie musi być wynagrodzenia) min. 2000 zł/m-c. Poza tym polisa na życie w pierwszym 36 miesiącach, składka to 0,035%.
BNP
Do niedawna bank oferował kredyty tylko eko lub dla własnych klientów. Ale znowu wniosek może złożyć każdy. Oprocentowanie stałe na 5 lat – 6,95%, marża to 1,95%, stawka referencyjna WIBOR 3M, rata (1-60) 2814 zł, szacunkowa rata (61-300) 3002 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego, min. wpływ 2500 zł/m-c + karta debetowa. Poza tym polisa na życie w pierwszym 36 miesiącach, składka to 0,04%.
mBank
I na koniec mBank, który jest popularnym bankiem w szczególności wśród tych, którzy zarabiają relatywnie dużo, ale na umowie zlecenia. Oprocentowanie stałe na 5 lat – 6,70%, marża to 2,10%, stawka referencyjna WIBOR 3M, rata (1-60) 2751 zł, szacunkowa rata (61-300) 3026 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego, min. wpływ 10.000 zł/m-c przez min. 5 lata. Poza tym polisa na życie w pierwszym 60 miesiącach, składka to 0,05% od kwoty kapitału do spłaty.
Subiektywna ocena ofert kredytowych
Jak widzicie nie same oprocentowanie lub marża są najważniejsze. Liczą się również produkty dodatkowe i oczekiwania banku w stosunku do klienta. Oczywiście również i klienta w stosunku do banku. Nie ma jednego, najlepszego banku dla wszystkich, kwestia preferencji jest bardzo ważna. Poza tym inna oferta będzie lepsza dla kogoś kto bierze kredyt na 20 lat i będzie go (raczej) tak długo spłacał. I zupełnie inna opcja dla tego kto także skorzysta z kredytu na 20 lat, ale planuje go spłacić np. w 5.
I nasuwa się pytanie czy czekać na dopłaty czy nie? Czy stopy spadną? Ew. kiedy i jak bardzo? Jak na to zareagują banki? Czy warto brać kredyt już teraz czy może niedługo będzie jeszcze taniej?
O to wszystko pytają na forach potencjalni kredytobiorcy. Od tego są eksperci kredytowi aby pokazać różne opcje, różnice w ofertach, ratach itp…ale pamiętajcie, na koniec to zawsze klient wybiera i decyduje. Ani bankier ani doradca (ekspert) nie może decyzji podjąć za kredytobiorcę.
Jeżeli macie wątpliwości to śmiało piszcie do redakcji, pomożemy, wyjaśnimy a o najciekawszych przypadkach również napiszemy.
ilustracja własna: zrealizowana inwestycja ATAL