Od zaciągnięcia kredytu hipotecznego Twoja sytuacja mogła się zmienić. I to zmienić na lepsze, a zatem być może zechcesz spłacić to zobowiązanie wcześniej? Bo skoro kredyt jest na 20-30 lat to przecież nikt nie będzie oczekiwał, że będziesz go spłacać aż tak długo. Oczywiście możesz, ale tak naprawdę to datę całkowitej spłaty kredytu możesz traktować jako okres „do” zamiast literalnie trzymać się, przesłanego przez bank, harmonogramu.
Wcześniejsza spłata kredytu
Bank nie może zabronić wcześniejszej spłaty kredytu (jakiegokolwiek). Tak naprawdę to nadpłaty możesz robić już od razu po uruchomieniu. Nie jest to wcale takie rzadkie, gdyż w wielu przypadkach faktyczny dochód klientów jest wyższy lub nawet znacznie wyższy niż ten oficjalny, akceptowany przez bank. W takiej sytuacji bank niejako „zmusza” klientów do wzięcia kredytu na dłuższy okres i z niższą ratą. Ale tak naprawdę to mogą oni sobie pozwolić na spłatę większej kwoty miesięcznie.
Banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę (kredytu hipotecznego), ale jedynie przez pierwsze 36 miesięcy od uruchomienia kredytu. Później taka prowizja występować już nie może. A zatem, jeżeli planujesz nadpłacać kredyt (jednak nie w okresie pierwszych 3 lat tylko później) to możesz ten parametr (przy wyborze banku lub oferty) zupełnie pominąć.
Jednak w przypadku większości klientów nadpłat w pierwszych latach nie ma, gdyż są ważniejsze cele. M.in. mieszkanie lub dom trzeba wyposażyć, a tego bank hipoteczny już nie finansuje. Oczywiście, nie można tego wpisać do kosztorysu. Możliwości (co do zasady) są. Jednak o nadpłacaniu myśli się zwykle później.
I pamiętajcie proszę o jednej (szczególnej) sytuacji. Jeżeli kredyt wypłacany jest w transzach (np. na budowę domu) to nie możecie spłacić całego (wypłaconego) kredytu przed zakończeniem wypłat poszczególnych transz. Jeżeli to zrobicie wtedy kredyt zostanie zamknięty i bank kolejnych transz już nie wypłaci. Konieczne będzie wnioskowanie o nowy i przejście całej procedury kredytowej. To taki klasyczny „strzał w kolano”.
Klienci są zwykle ostrzegani, aby tego nie robić. Ale gdyby ktoś nie dosłyszał, zapomniał itp…to lepiej dopytać zanim sobie tego rodzaju krzywdę wyrządzi. No chyba, że jest to celowe działanie i kredytobiorca kolejnych transz wypłacać nie chce, gdyż np. uzyskał środki na budowę z innego źródła.
Czy nadpłacać?
Czy zatem warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
Podejścia są dwa. Przede wszystkim jest grupa klientów, którzy źle czują się z tak dużym zobowiązaniem. Wpis hipoteki (w dziale IV księgi wieczystej) im przeszkadza. Tak naprawdę uważają, że „oni mieszkają, ale właścicielem jest bank”. Oczywiście, literalnie nie jest to prawda. Można jednak zrozumieć taki tok myślenia. Faktycznymi właścicielami są oni a bank ma jedynie wpis hipoteczny (zabezpieczenie kredytu). Tacy kredytobiorcy nie będą się oglądać na raty, wibory itp…Nawet jeżeli nie jest to ekonomicznie uzasadnione będą chcieli jak najszybciej spłacić kredyt i poczuć się w 100% posiadaczami wymarzonego domu lub mieszkania. W ich przypadku wcześniejsza spłata kredytu to nierzadko cel sam w sobie. Tutaj nie ma żadnego liczenia, są pieniądze to się kredyt nadpłaca, aby bank zwolnił hipotekę.
Druga, znacznie liczniejsza grupa, liczy i ocenia co się bardziej opłaca. Czy lepiej nadpłacić kredyt czy może posiadane pieniądze zainwestować lub przeznaczyć na inny cel. Generalna zasada jest taka, że jeżeli jesteś w stanie na swoich pieniądzach zarobić więcej (netto) niż kosztuje kredyt to nadpłacanie nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Oczywiście przyjmując rozsądny poziom ew. ryzyka inwestycyjnego. Bo oddać do banku pieniądze, które np. zarabiają 8% skoro spłacany kredyt kosztuje np. 4-5% (są takie kredyty)? No nie ma to sensu. Jednak zwróć uwagę na to ile możesz realnie zarobić, jak bardzo stabilny będzie to zysk oraz z jakim ryzykiem się wiąże.
Dlatego nie ma jednoznacznej odpowiedzi czy nadpłacać. Najwłaściwsza odpowiedź brzmi: to zależy. I tutaj porównujemy koszt kredytu w stosunku do potencjalnego zysku na posiadanym kapitale. Jeżeli potrzebujesz tego rodzaju analizy to zapraszam do kontaktu.
Jak nadpłacać?
Ale jeżeli już zdecydujesz, że „tak, chcę nadpłacać swój kredyt” to albo po nadpłacie bank obniża kolejne raty miesięczne (okres kredytowania bez zmian) – opcja domyślna lub rata na takim samym poziomie, ale okres kredytowania ulegnie skróceniu (to rozwiązanie zazwyczaj na wniosek klienta).
Każde dodatkowe pieniądze (oczywiście oprócz „poduszki finansowej”, którą mieć warto zawsze) oddajesz do banku, dzięki temu kolejne raty są mniejsze, zapłacisz również mniej odsetek. I przykładowo: posiadasz dodatkowe (wolne) 10 tys. złotych, wpłacasz je do banku (zmniejszasz kapitał kredytu do spłaty), a bank rozlicza wpłatę i obniża kolejne raty. Jak to będzie wyglądało w przypadku przykładowego zobowiązania?
Załóżmy, że do spłaty pozostało 400 tysięcy złotych kapitału, raty równe, oprocentowanie 7,5%, okres spłaty to 25 lat.
Rata wynosi 2956 zł, w tym kapitał 456 i odsetki 2500 zł, a do spłaty (przy teoretycznym założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni) prawie 486 800 zł odsetek. Wpłata 10 tys. złotych zmniejszy kolejne raty o 74 zł miesięcznie, do spłaty pozostanie nadal 474 620 zł odsetek. Czyli nadpłaciliśmy 10 tys. a całkowita kwota odsetek zmniejszyła się o około 12 tys. złotych. Mniej o 74 zł miesięcznie? Raczej ciężko powiedzieć, aby to była kwota znacząca i odczuwalna w domowym budżecie.
Nadpłata i skrócenie okresu kredytowania
Drugim rozwiązaniem jest, przy nadpłacie, jednoczesne skrócenie okresu kredytowania. Czyli nadpłacasz 10 tys., rata pozostaje na tym samym poziomie, ale skraca się okres kredytowania. W naszym przypadku z 300 do 279 m-cy czyli aż o 21 m-cy! W tej sytuacji pozostałe do spłaty odsetki wyniosą około 435 tysięcy zł czyli o ponad 51 tys. zł mniej niż w pierwotnej wersji. Już na pierwszy rzut oka widać, że nie trzeba zapłacić aż 21 ostatnich rat.
To nie jest żadna magia tylko czysta matematyka. Dlatego też banki domyślnie obniżają ratę kredytu przy nadpłacie a nie skracają okresu kredytowania. Co więcej niektóre z nich za ponowne przeliczenie kredytu pobierają dodatkową opłatę lub/i konieczny jest aneks lub wręcz pobierana jest prowizja.
Oczywiście nie każdy chce lub może nadpłacić kredyt od razu większą kwotą (i jednocześnie skrócić okres kredytowania). Można również robić comiesięczne nadpłaty i także skracać okres kredytowania. Dobrze jeżeli nie będzie to opcja płatna. Wynik wyjdzie podobny, ale różnica (w okresie kredytowania) nie będzie aż taka spektakularna.
Najmniej odczuwalne będą częste, niewielkie nadpłaty i obniżanie wysokości kolejnych rat. Załóżmy, że rata wynosi tyle ile w omawianym przykładzie czyli 2956 zł. Ale kredytobiorca może nadpłacić maksymalnie 1000 zł. Taka wpłata spowoduje, że kolejne raty będą niższe o około… 8 zł.
Opłata za aneks lub prowizja
Zdarza się, że bank pobiera opłatę lub prowizję z tytułu aneksu skracającego okres kredytowania. Dlatego też jeżeli masz zamiar robić tego rodzaju nadpłaty to warto wybrać ten bank, w którym jest to bezpłatne. Jednak jeżeli Twój bank takie opłaty pobiera to sens nadpłat (z jednoczesnym skróceniem okresu kredytowania) będzie mniejszy. Ale to nie znaczy, że nieopłacalny. Przy większej (relatywnie) nadpłacie korzyści będą większe niż koszty związane z aneksem i przeliczeniem kredytu.
Pamiętaj, że prowizja (za skrócenie okresu kredytowania przy nadpłacie) nie jest związana z wysokością tejże. Czy nadpłata wynosi 1000 zł czy 20 tys. to cena aneksu jest taka sama.
Rozliczenie nadpłaty
Bardzo często o to pytacie, dlatego wyjaśniam. Zasadniczo nadpłata kredytu jest księgowana na kapitał kredytu (ten pozostały do spłaty). I ten kapitał oczywiście zmniejsza. Jednak w momencie nadpłaty bank rozliczy aktualne odsetki. Aktualne czyli te naliczone od ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty. Jednak w przyszłości już tych odsetek nie będzie. Kredytobiorca już je przecież zapłacił. Czyli jeżeli np. wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 300 zł to kolejne odsetki wyniosą już 200 zł (300 – 100). Bank nie może przecież pobrać 2 razy tych samych odsetek.
Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek. No chyba, że wynikają one z umowy kredytowej. Banki mają prawo pobierać prowizje od wcześniejszej spłaty jedynie przez pierwsze 36 miesięcy. Większość jednak tego nie robi.
Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty to może się okazać, że lwia część tej nadpłaty zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie przypominam: tych odsetek nie zapłacisz już w przyszłości.
Może się również zdarzyć, że bank nie będzie chciał rozliczyć nadpłaty. Będzie tak w sytuacji, gdy nadpłatę zlecisz niedługo przed dniem płatności raty. Wtedy naliczone (ale niepobrane) odsetki będą wysokie i bank będzie chciał je również pobrać. Jeżeli na rachunku będzie zbyt niska kwota to dyspozycja nie zostanie zrealizowana.
Przykład
Rata wynosi 3000 zł z czego odsetki 2500. Klient chce nadpłacić 1000 zł na kilka dni przed pobraniem raty przez bank. Oczywiście nadpłata „idzie na kapitał”, ale wcześniej bank będzie chciał rozliczyć naliczone odsetki. Może się okazać, że ta nadpłata nie wystarczy (dyspozycja nie zostanie zrealizowana) lub wystarczy i o zgrozo np. 50 zł na spłatę kapitału a reszta a konto tychże odsetek. Tak się niestety zdarza i kredytobiorcy są mocno zdziwieni, że ich nadpłata spłaciła odsetki. A tak przecież miało nie być.
Dlatego też można przeczytać (na różnych forach), że najlepiej nadpłatę zrobić w dzień płatności raty (nie ma wtedy ww. odsetek do rozliczenia). Po pierwsze, nie w każdym banku to możliwe a po drugie tak naprawdę to dzień nadpłaty nie ma znaczenia. Bank w końcu nie może policzyć odsetek od kredytu dwa razy.
Alternatywa dla wcześniejszej spłaty
Co jednak zrobić z pieniędzmi, które mogłyby zostać przeznaczone na nadpłacenie kredytu hipotecznego? Można je oczywiście „skonsumować” czyli wydać na bieżącą konsumpcję („do grobu przecież nie zabiorę”) lub zainwestować w siebie. Dodatkowe kursy, umiejętności, języki obce itp… to się przydaje i często pozwala zwiększyć dochody w związku z poszerzeniem umiejętności, kwalifikacji. Oczywiście wcześniej warto sobie zgromadzić „poduszkę finansową” w kwocie chociaż 3-6x dochód miesięczny. Tak na wszelki wypadek, aby choroba, utrata źródła dochodu itp. nie zniszczyły od razu domowego budżetu. Osoby bez takiego zabezpieczenia niestety muszą wtedy (sytuacja kryzysowa) pożyczać. Jak nie od rodziny lub znajomych lub niestety w chwilówkach. Co często źle się dla nich kończy. Sytuację oczywiście może uratować odpowiednia polisa. Ale taka własna, indywidualna a nie „wciśnięta” kredytobiorcy przez bank. Odpowiednia polisa potrafi uchronić kredytobiorców od konieczności skorzystania z serwisów typu „zrzutka”.
Wnioski
Jaki zatem wniosek? Skoro nie masz możliwości „zarobienia” na swoim kapitale więcej (weź też pod uwagę podatek od zysków kapitałowych) niż wynosi oprocentowanie kredytu to kredyt nadpłacaj lub nawet spłać w całości. Nie musi to być kredyt hipoteczny. Jeżeli masz kilka zobowiązań to zawsze wybieraj to, które ma najwyższe oprocentowanie. Jeżeli robisz nadpłatę to nie po to, aby obniżyć ratę tylko zawsze domagaj się od banku skrócenia okresu kredytowania. Oczywiście w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu masz możliwość odzyskania proporcjonalnie zapłaconej prowizji oraz ubezpieczeń. A kiedy i na jaką kwotę możesz liczyć? Rzecznik finansowy udostępnia na swojej stronie stosowny kalkulator.
Masz pytania? Potrzebujesz porady w zakresie obliczenia tego czy warto nadpłacić kredyt czy można posiadane pieniądze zainwestować. Serdecznie zapraszam do kontaktu. Zaczynamy od analizy umowy kredytowej, jej warunków oraz tego co zrobić można a co warto. Nadpłata nie zawsze będzie najlepszą opcją. Może się zdarzyć, że kredyt lepiej refinansować (lepsze warunki i krótszy okres spłaty) a posiadane środki przeznaczyć (poduszka finansowa) na bezpieczną inwestycję.