Nieruchomości bywają różne. Czasem różnice w nazewnictwie się zacierają i nawet domy przestają być domami. Bo mamy przecież także bliźniaki, czworaki i szeregi. Mieszkania lub apartamenty to lokale mieszkalne, ale okazuje się, że też nie zawsze. Mogą one bowiem wyglądać jak mieszkanie a wcale mieszkaniem nie być. Tak naprawdę to diabeł tkwi w szczegółach i w dokumentach.
O tym kiedy dom może nie być domem, a podmiot który go sprzedaje deweloperem już pisałem w TYM TEKŚCIE.
Jednak było to podejście typowo od strony kredytów i dokumentacji kredytowej. Tym razem chciałbym się skupić bardziej na aspekcie ubezpieczeniowym. Bo mieszkanie a lokal mieszkalny to jednak nie to samo…
Nieruchomość pod wynajem
O tym, że wynajem nieruchomości długo- i krótkoterminowy jest bardzo popularny w naszym kraju, nie muszę nikogo przekonywać. Jak jednak ubezpieczyć takie mieszkanie? W końcu goście bywają różni. W przypadku wynajmu długoterminowego pobierana jest przecież kaucja, która zwykle wystarczy na pokrycie standardowych zniszczeń. Oczywiście jeżeli mieszkanie zostanie mocno zdewastowane to nawet i kaucja nie pomoże. Dlatego warto mieć polisę także zawierającą ryzyko dewastacji przez najemcę oraz również wypłatę na wypadek utraconego czynszu. W końcu takiego lokalu nie da się szybko wynająć kolejnym osobom.
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Jednak tutaj (w zależności od serwisu, z którego korzysta właściciel) zwykle albo możemy korzystać z kaucji (i własnej polisy podobnej jak w przypadku wynajmu na dłużej) albo serwis (w ramach pobieranej od gospodarza prowizji) zapewnia ochronę i ubezpieczenie. Oczywiście nie wyklucza to posiadanie także i własnej polisy.
Lokal mieszkalny i lokal użytkowy
Z punktu widzenia gości (najemców) a także serwisu, z którego korzystamy (przy pośrednictwie w wynajmie) praktycznie nie ma znaczenia czy lokal jest oficjalnie (w dokumentach) mieszkalny czy użytkowy. Ma to jednak ogromne znaczenia w kontekście banków oraz ubezpieczalni.
Nabycie lokalu na kredyt mieszkaniowy
Bankowy kredyt mieszkaniowy jest przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Kwestia dyskusyjna czy muszą to być (od razu) potrzeby nabywcy a nie np. jego dzieci, które obecnie są niepełnoletnie więc do czasu ich usamodzielnienia się, lokal będzie wynajmowany. Dzięki temu generuje przychód lub chociaż pokrywa koszt kredytu. Jeżeli liczba mieszkań na kredyt nie jest duża to banki nie robią z celem mieszkaniowym problemu. Sytuacja zmienia się diametralnie jeżeli kupujący zainteresowany jest nabyciem lokalu typowo pod wynajem i dodatkowo jest to lokal użytkowy (VAT 23%). Takiej nieruchomości nie można sfinansować kredytem mieszkaniowym, gdyż…nie jest to mieszkanie. A skoro to nie mieszkanie to nie może zaspokoić potrzeb mieszkaniowych. W grę wchodzi zakup na firmę, zakup za gotówkę (kredyt gotówkowy), pożyczka hipoteczna lub zabezpieczenie na innej nieruchomości.
Ubezpieczenie nieruchomości
W przypadku lokalu mieszkalnego lub domu ubezpieczenie można nabyć w praktycznie każdym towarzystwie ubezpieczeniowym (TU), które oferuje ubezpieczenia majątkowe. Jednak jeżeli nieruchomość jest wynajmowana to wtedy polisa musi być odpowiednio do takiej sytuacji dostosowana.
Oprócz standardowego zakresu czyli elementów stałych od zdarzeń losowych (zawsze konieczne dla banku + cesja), elementów stałych od kradzieży, ruchomości od zdarzeń losowych i kradzieży z włamaniem, przedmiotów szklanych, OC w życiu prywatnym itp. Warto wykupić również ryzyka związane z dewastacją przez najemcę, utratą czynszu (w związku z dewastacją), OC najemcy (jeżeli nie posiada własnej polisy). Przydatne jest również assistance domowe. Oczywiście zakres, kwoty (sumy ubezpieczenia) można modyfikować dostosowując je do własnych potrzeb oraz wartości i standardu wykończenia. To ubezpieczony decyduje o tym co i w jakim zakresie ma być ubezpieczone. Oczywiście pomijam sytuację, w której nieruchomość została nabyta na kredyt. Wtedy polisa obejmująca mury (z cesją na bank) jest obowiązkowa w całym okresie spłacania kredytu.
Ubezpieczenie lokalu użytkowego – przypadek szczególny
Szczególnym przypadkiem jest ubezpieczenie lokalu przeznaczonego na wynajem, który oficjalnie jest lokalem użytkowym. Oczywiście może on wyglądać jak zwykłe mieszkanie. Jednak w księdze wieczystej, w dziale I-O (oznaczenie nieruchomości) jest informacja na temat przeznaczenia lokalu.
Większość towarzystw ubezpieczeniowych nie chce takich nieruchomości (na zasadach mieszkaniówki) ubezpieczać. Dla nich to nie są lokale mieszkalne, to tzw. komercja więc byłoby to ubezpieczenie firmowe. A zatem podmiot ubezpieczający musiałby mieć regon.
W innym przypadku „Najem na cele mieszkalne: jeśli nieruchomość jest wynajmowana na krótkie pobyty, najmem zarządza zarządca wynajęty przez ubezpieczonego lub ubezpieczony prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości – musisz zaznaczyć w umowie ubezpieczenia, że w nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza (na przykład PKD 55.1–2)”.
Tylko przecież nie każdy wynajmujący ma zarejestrowaną działalność gospodarczą lub oddał swój lokal wyspecjalizowanej firmie do zarządzania najmem.
A co jeżeli taki lokal użytkowy (VAT 23%) nabyła osoby fizyczna (pesel)? Przecież może! Może kupić i może też wynajmować tak jak standardowy lokal mieszkalny. Większość TU, które pytałem na pytanie o możliwość ubezpieczenia takiego obiektu odpowiedziała negatywnie. Nie, takich nie ubezpieczamy. Albo na działalność albo zmiana przeznaczenia na mieszkalne. Na szczęście są jednak ubezpieczalnie, które mogą ubezpieczyć lokal użytkowy, z przeznaczeniem pod wynajem jeżeli klient posiada pesel a nie regon.
Zakres ubezpieczenia lokalu na wynajem
Skoro lokal ubezpieczyć można to od jakich ryzyk? Przede wszystkim ubezpieczamy lokal ze stałymi elementami (tzw. mury i elementy stałe) oraz ruchomości. Należy do nich wszystko co nie jest z nieruchomością związane na stałe (np. meble wolnostojące). Ubezpieczamy od zdarzeń losowych a także od zalania, przepięcia oraz kradzieży z włamaniem. Mieszkanie pod wynajem warto również ubezpieczyć od dewastacji (także przez najemcę). Polisa może obejmować wszystkie ryzyka na zasadzie all risks (za wyjątkiem tylko określonych w wyłączeniach). Druga opcja to ubezpieczenie od ryzyk nazwanych. W tym przypadku polisa „zadziała” tylko jeżeli wydarzy się zdarzenie jasno wymienione na polisie.
Dodatkowo (opcjonalnie) ubezpieczyć można także elementy zewnętrzne (w przypadku domu), awarie, prace budowlane a także utratę czynszu i oczywiście OC w życiu prywatnym.
Pamiętajcie, to ubezpieczony decyduje o kształcie i zakresie polisy. Wpływa to oczywiście na składkę ubezpieczeniową. Im szersza ochrona, wyższe sumy ubezpieczenia (limit odpowiedzialności TU) tym oczywiście składka wyższa.
Pozostaje zatem pytanie czy warto przeznaczyć na polisę (całoroczną) tylko ile przynosi wynajem lokalu na zwykle dwie doby czy właściciel bierze ryzyko na siebie? Jeżeli chcesz porozmawiać, potrzebujesz symulację to serdecznie zapraszam. Namiary na mnie TUTAJ.
Dodam, że również jestem gospodarzem i nie wyobrażam sobie sytuacji, aby polisy nie mieć. Niestety, ale musiałem już z nich aktywnie korzystać.