Wiele razy to pytanie padało: czy spłata kredytu hipotecznego w ratach równych czy malejących? Dlaczego tak niewiele się pisze o ratach malejących, które są (ponoć) korzystniejsze. Jednak nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Jedno i drugie rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. A zatem rata równa czy malejąca? Pokażę na czym polegają te rodzaje spłaty oraz która (i dla kogo) będzie lepsza.
Wynagrodzenie banku za pożyczony kapitał
Pożyczasz od banku pieniądze. Wynagrodzeniem banku będzie głównie oprocentowanie. Oczywiście również i prowizja i ubezpieczenia oraz koszt prowadzenia konta. Jednak te pozostałe koszty nie mają (w naszym przypadku) znaczenia. Kredyty hipoteczne są oprocentowane według stopy zmiennej (wibor + marża banku) lub okresowo stałej. Od lipca 2021 r. banki komercyjne mają obowiązek oferować również kredyty z okresowym (min. 5 lat) oprocentowaniem stałym. Rodzaj oprocentowania (stałe czy zmienne) również nie ma dla naszej analizy znaczenia.
Konstrukcja kredytu polega na tym, że za pożyczone pieniądze płacimy bankowi wynagrodzenie. W skrócie jest to marża kredytu (lub oprocentowanie). Odsetki naliczane są od pożyczonej kwoty. A dokładniej od aktualnego salda kredytu. Wraz ze spłatą (kapitału) kredytu to saldo jest coraz niższe więc i naliczone odsetki maleją. Czyli każda kolejna rata będzie niższa, bo nasz „dług” w stosunku do banku maleje. A odsetki naliczane są tylko od pożyczonej z banku kwoty. Na tym właśnie polega kredyt ze spłata w ratach malejących. To rozwiązanie jest tak naprawdę najbardziej naturalne, a sposób obliczenia odsetek stosunkowo łatwy.
Raty malejące
Rozwiązanie to ma jednak pewną wadę. Otóż na początku kwota kredytu do spłaty jest najwyższa więc odsetki również. Przykładowo pożyczamy z banku 600 000 złotych na 25 lat (300 m-cy). Czyli każda rata kapitałowa wyniesie 2 tysiące złotych (600 tys. podzielone na 300 m-cy). Do tego oczywiście doliczamy odsetki. Jeżeli przyjmiemy, że kredyt ma oprocentowanie 7% to odsetki (pierwsza rata) od 600 tys. wyniosą 3500 zł (a rata łącznie 5500 zł). W kolejnym miesiącu mamy do spłaty 598 tysięcy więc odsetki to 3488,33 zł. W kolejnych odsetki odpowiednio 3476,67 zł; 3465 zł itd. Wraz ze spłatą kredytu odsetki (i cała rata) są coraz mniejsze. Dokładnie o około 11 zł mniej miesięcznie. Oczywiście pod warunkiem, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. Natomiast każda nadpłata (wcześniejsza spłata) kapitału kredytu również zmieni harmonogram.
Minusem tego rozwiązania jest to, że rata na początku jest relatywnie wysoka. Na początek 5500 zł, a po 10 latach wyniesie 4111,67 zł, po 15 latach 3411,67 zł. Ostatnia rata to 2011,67 zł (2000 zł kapitał + 11,67 zł odsetki). Sumarycznie, przy spłacie w ratach malejących, łączna kwota zapłaconych odsetek wyniesie 526 750 zł, a średnia rata odsetkowa to 1755,83 zł. Oczywiście przy założeniu (dość mało realnym), że kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem (bez nadpłat, zawieszania rat itp…) i jego oprocentowanie się nie będzie zmieniać.
Raty równe
Jednak, aby klientom było łatwiej banki wpadły na pomysł, aby zaproponować kredytobiorcom tzw. raty równe (annuitetowe). Dlaczego każda rata ma być inna? Na początku wysoka, a później coraz niższa? W kredycie spłacanym w ratach równych każda rata będzie taka sama. Oczywiście warunek to niezmienne oprocentowanie oraz brak nadpłat (wcześniejszej spłaty) kredytu. W omawianym przypadku rata równa wyniesie 4240,68 zł. Składa się ona na początku z raty odsetkowej 3500 zł. Takiej samej jak przy kredycie z ratami malejącymi. Jednak rata kapitałowa zamiast 2000 zł wyniesie jedynie 740,68 zł. Kapitał takiego kredytu jest spłacany wolniej niż w ratach malejących. Jednak każda kolejna rata kapitałowa jest wyższa a odsetkowa niższa. Tak, aby sumarycznie wyszło te 4240,68 zł.
W związku z tym kapitał kredytu spłacany jest wolniej. Po 10 latach zostanie do spłaty 360 tysięcy zł kredytu spłacanego w ratach malejących. Spłaciliśmy 120 rat po 2000 zł. Natomiast w ratach równych zostanie do spłaty prawie 472 tysiące zł. Jeżeli kapitał spłacany jest wolniej to też łączne odsetki zapłacone w całym okresie kredytowania będą wyższe. W ratach malejących było to 526 750 zł, a w równych 672 202,56 zł.
Rata równa czy malejąca?
Jeżeli patrzymy od strony czysto matematycznej to spłata w ratach malejących jest oczywiście tańsza. A zatem dlaczego to rozwiązanie jest tak rzadko wybierane? Otóż od pierwszej zapłaconej raty uzależniona jest zdolność kredytowa kredytobiorcy. Dlatego też dla tej samej kwoty kredytu będzie ona wyższa dla rat równych niż dla malejących. Przede wszystkim ten parametr decyduje o tym, że klienci znacznie częściej wybierają kredyt z ratami równymi niż malejącymi. Ci którzy mają zdolność jedynie na raty równe wyboru nie mają (muszą wybrać tę opcję). Jednak nawet ci, którym zdolność kredytowa wychodzi w obydwu kalkulacjach również zwykle wybierają raty równe.
Spowodowane jest to przede wszystkim tym, że początkowe raty (równe) są o ponad 20% niższe niż dla malejących. W naszym przypadku około 4240 zł (raty równe) w stosunku do 5500 zł (malejące). Z drugiej też strony obecnie banki mogą pobierać opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu jedynie w pierwszych 3 latach umowy. Po tym czasie klient może nadpłacać ile i kiedy chce. Nie będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami. Jednak mało kto chce nadpłacać na początku kredyt. Zwykle są wtedy inne wydatki. Związane z wykończeniem, remontem lub umeblowaniem nowego domu lub mieszkania. A po tych 3 latach kredyt można nadpłacać. W ten sposób albo kolejne raty będą niższe albo skrócony zostanie okres kredytowania. Na temat wcześniejszej spłaty kredytu pisałem tutaj.
Kolejna przyczyna jest taka, że nawet jeżeli masz zdolność (i możliwości), aby zapłacić ratę miesięczną w wysokości 5500 zł to jeżeli taka rata będzie wynikała z harmonogramu to tyle musisz do banku oddać. Natomiast jeżeli rata (równa, dla tej samej kwoty kredytu) wyniesie 4240 zł to nic nie stoi na przeszkodzie, aby wpłacić do banku 5500 lub nawet większą kwotę. Zawsze będzie taka możliwość, a nie przymus. A zatem nawet mając kredyt spłacany w ratach równych możesz spłacać więcej i szybciej. Finalnie wynik wyjdzie bardzo podobny jak dla rat malejących.
Wnioski
Planujesz kupno nieruchomości na kredyt? Serdecznie zapraszam do współpracy. Wystarczy wypełnić krótki formularz, aby mógł pokazać symulację. Różne banki, różne formy i opcje spłaty. Raty równe i malejące, oprocentowanie zmienne i stałe…