Przy wiele lat banki w Polsce oferowały kredyty hipoteczne tylko z oprocentowaniem zmiennym. Było ono związane wskaźnikiem zmiennym (np. WIBOR dla PLN) i marży banku. Następnie (w niektórych bankach) pojawiły się również kredyty z oprocentowaniem stałym . A od lipca 2021 r. wszystkie banki komercyjne (oferujące hipoteki) muszą posiadać w ofercie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym (przez min. 5 lat). Co ciekawe, jeżeli nie chcą to oprocentowania zmiennego oferować nie muszą.
Kryterium wyboru oferty
Przyglądając się temu na co klienci zwykle najbardziej zwracają uwagę (przy wyborze finansowania) można zauważyć, że często istotnym czynnikiem jest (niestety?) wysokość pierwszej raty. Kiedyś było tak w przypadku kredytów walutowych (waluta vs złotówki). Zasada ta jest również zauważalna przy wyborze rodzaju oprocentowania. Chociaż wszyscy doskonale wiedzą, że raty będą się zmieniać (rzadziej lub częściej). Jednak tak podświadomie kredytobiorcy układają sobie w głowie, że będą spłacać (w przybliżeniu) tyle ile wyniesie pierwsza pełna rata kapitałowo-odsetkowa.
Jeżeli dla danego rozwiązania (np. oprocentowanie stałe lub zmienne) będzie ona niższa to klienci będą szli właśnie w tym kierunku. Ale jeżeli kredyt z oprocentowaniem zmiennym byłby na początku tańszy (niższe oprocentowanie czyli niższa rata) to także potrafił on być częściej wybierany.
Stałe oprocentowanie
Jednak od lipca 2021 r. KNF narzucił bankom konieczność oferowania klientom kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym.
Zwrot „okresowo” jest tutaj kluczowy. Tak naprawdę nie ma w naszym kraju kredytów hipotecznych z całkowicie stałym (w całym okresie) oprocentowaniem (chociaż żadne przepisy ich nie zakazują). Za kredyty oprocentowane stopą zmienną uważamy te bazujące na WIBOR + marży banku. WIBOR 1,3 lub 6 miesięczny. A zatem oprocentowanie może się zmieniać co miesiąc, co kwartał lub co pół roku.
Przy kredytach ze stałym oprocentowaniem rata również nie będzie stała w całym np. 20-30 letnim okresie. Będzie się ona zmieniać (podobnie jak w poprzednim przypadku) jednak rzadziej. Nie co 1, 3 lub 6 miesięcy, ale co 5, 7 lub 10 lat. Z czego okres 5 letni jest minimalnym jakie banki mogą oferować.
A co się dzieje jak skończy się ten pierwszy okres stałego oprocentowania?
Klient będzie miał wybór:
Opcja 1. to przejście na oprocentowanie zmienne czyli np. aktualny WIBOR (lub inny obowiązujący wskaźnik) plus marża z umowy kredytowej.
Opcja 2. czyli nowe, stałe oprocentowanie na poziomie rynkowym obowiązującym w danej chwili.
Jak taka propozycja możesz wyglądać przeczytasz TUTAJ.
A teraz cofnijmy się do, tak nieodległego, czasu pandemii. Wtedy stopy procentowe były najniższe w historii. Wartość WIBOR wynosiła niewiele ponad 0,2%. W tym okresie dostępne były już kredyty z oprocentowaniem stałym nawet poniżej 3%! Jednak marża banku + WIBOR (ten bardzo niski) dawały sumarycznie niższe oprocentowanie (czyli niższą ratę) niż ten rekordowo niski poziom stałego oprocentowania.
Bardzo wielu kredytobiorców wybrało jednak najniższą możliwą (w danym momencie ratę) zamiast bezpieczne, ale jednak nieco wyższe oprocentowanie stałe. Czym to się skończyło chyba pamiętamy. Oprocentowanie stałe pozostało stałe (przez 5 lat), a ci którzy zdecydowali się na zmienne doznali szoku, gdy WIBOR z ok. 0,2% wzrósł do nawet ok. 7,5% (październik 2022 r.)!
Obecnie jego wartość jest niższa, gdyż to „zaledwie” ok. 5,85%.
Ze zmiennego na stałe
Po tych spektakularnych i szokujących wzrostach rat kredytów (z oprocentowaniem zmiennym) wielu kredytobiorców zdecydowało się przejść (uciec?) na oprocentowanie okresowo stałe. Jednak nie było to już ok. 3% a nawet ponad 9! Pożyczki hipoteczne potrafiły mieć koszt na poziomie kredytów konsumenckich (gotówkowych)! Reakcja była zatem spóźniona i dobiła wiele domowych budżetów. Niektórzy odczuwają tego skutki nawet do dzisiaj. Dotyczy to przypadków, gdy ktoś przeszedł na wysokie oprocentowanie stałe i później nie miał już zdolności kredytowej aby refinansować kredyt.
Powszechne były również opinie i „porady”, że jak stopy procentowe zaczną spadać to będzie możliwe przejście (powrót) z oprocentowania stałego na zmienne. Taka była wtedy narracja. Kredytobiorcy mogli przechodzić ze zmiennego na stałe i ze stałego na zmienne. W praktyce takich zmian mogło być nawet kilka w roku.
Ale w tym miejscu postanowiła zainterweniować KNF. W czerwcu 2023 r. wydała „zalecenie” na podstawie, którego banki mogły zmieniać oprocentowanie ze zmiennego na stałe, ale już nie ze stałego na zmienne! Oczywiście w trosce o dobro kredytobiorców, aby ci nie podejmowali pochopnych i często szkodliwych (dla siebie) decyzji finansowych!
Więcej o tym przeczytasz TUTAJ.
Czyli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i chcesz go zmienić na stałe? Proszę bardzo. Oferta we własnym banku lub refinansowanie w innym, na nowych warunkach.
Ale masz stały procent i chcesz przejść na zmienny (WIBOR + marża)? Oj nie, nie ma takiej możliwości i banki się na takie zmiany (z powodu stanowiska KNF) nie zgadzają. Dodatkowo jeżeli masz oprocentowanie stałe np. na 7-10 lat i chcesz refinansować na stałe np. na 5 lat to również tak nie można. A zatem musisz poczekać aż skończy się okres okresowo stałego oprocentowania, wtedy wybrać ofertę ze zmiennym i dopiero próbować refinansować.
Przykład 1
W 2023 roku temu klient zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup działki. Zdecydował się na oprocentowanie stałe. Obecnie chciałby ten kredyt refinansować plus dobrać (ok. 3-4x więcej) już na budowę domu na tejże działce. Jednak zakłada, że oprocentowanie kredytów spadnie więc chciał wnioskować o kredyt ze stopą zmienną. Niestety nie ma takiej możliwości. Refinansowanie kredytu hipotecznego (w jakiejkolwiek kwocie) ze stałego na zmienne jest bowiem niemożliwe.
Drzemiący problem?
Póki co problemu nie ma, gdyż oprocentowanie stałe i zmienne są na podobnym poziomie. Ale wyobraźmy sobie sytuację, że jednak RPP zacznie obniżać stopy procentowe.
Są ku temu już przesłanki:
- niższe odczyty inflacji w Polsce (szacuje się, że już w 3 kwartale 2025 r. może ona osiągnąć ok. 3,5%),
- słabnące presja płacowa,
- silne umocnienie złotego.
A obniżenie stóp procentowych wprost wpłyną na WIBOR. Obecnie (kwiecień 2025 r.) WIBOR 3M to 5,86% (stopa referencyjna NBP 5,75% od X.2023 r.).
A zatem nie „czy” tylko „kiedy” i „o ile” stopy procentowe spadną lub zaczną spadać. A wtedy wielu z tych, którzy mają kredyty oprocentowane (stopa stała) na 8-9% zechce przejść na niższe oprocentowanie zmienne…tylko banki (realizując zalecenie KNF) na to nie pozwolą. Co się wtedy stanie? Czas pokaże…to całkiem niedaleka przyszłość. Być może już po wyborach prezydenckich w RPP coś drgnie.
Stałe czy zmienne?
Na jakie oprocentowanie klienci decydują się teraz? Stałe dostępne jest (na hipotece) w każdym banku komercyjnym. Zmienne tylko w tych, które chcą takie oferować (np. nie ma takiej opcji w Banku Millennium). Jednak obecnie wartości WIBOR + marża lub oprocentowanie okresowo stałe to wartości zbliżone.
A zatem klienci – kredytobiorcy mają wybór:
- oprocentowanie stałe na 5 do nawet 10 lat czyli bezpieczeństwo niezmiennej raty w określonym w umowie kredytowej okresie, jednak bez możliwości skrócenia tego okresu (nawet w skutek refinansu) lub
- oprocentowanie zmienne czyli opcja dla tych, którzy liczą na to, że stopy procentowe spadną (chociaż mogą też wzrosnąć). W ostateczności pozostanie im opcja zmiany na stałe, gdyż mają taką możliwość. Oczywiście w sytuacji, gdyby kierunek zmian był jednak różny od oczekiwanego.
Przykład 2
Wartość nieruchomości 500 000 złotych, kwota kredytu 400 000 zł, okres kredytowania 25 lat, raty równe. Oprocentowanie (okresowo) stałe 6,97% (w tym marża 1,75%) lub zmienne WIBOR 1M (5,85%) + marża 1,75%. Prowizja 0%, takie same koszty ubezpieczeń.
Przy oprocentowaniu stałym rata 1-60 wyniesie 2819,47 zł (następnie nowa wartość stałego lub WIBOR + marża). Przy zmiennym szacunkowa rata to 2982,03 zł. Różnica w racie to ok. 163 zł miesięcznie. Co zatem wybrać? Stała jest niższa, ale z pewnością nie zmieni się przez 5 lat (pomijam nadpłaty lub/i zmianę okresu kredytowania). Natomiast zmienna wyższa, ale w przypadku zmiany wartości WIBOR może spaść (wzrosnąć także). Jeżeli WIBOR wyniesie 5,22% (spadek o 0,63 pp) wtedy rata zmienna zrówna się ze stałą. Jeżeli spadnie bardziej to kredyt z oprocentowaniem zmiennym będzie tańszy.
Tak naprawdę to zdania, opinie klientów są podzielone. Jedni chcą mieć „święty spokój” i wybierają stałą ratę, a inni liczą, że na zmiennym wyjdą lepiej. Tak naprawdę to każdy klient otrzymuje minimum dwie propozycje (no chyba, że bank zmiennego nie oferuje) i może wybrać, zdecydować. Ekspert finansowy nie sugeruje, nie wybiera za klienta, nie wskazuje co „może jest lepszą opcja”. Jego zadaniem jest pokazanie opcji, a wyboru dokonuje klient i to on płaci późniejsze raty i ponosi efekty swoich decyzji.
A Ty którą opcję byś wybrał i dlaczego?
Jeżeli jesteś zainteresowana, zainteresowany uzyskaniem kredytu hipotecznego, lub jego refinansowaniem, zapraszam do kontaktu i współpracy. Pomoc w uzyskaniu finansowania całkowicie bezpłatna.