To pytanie jest bardzo częste: kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym czy zmiennym? Praktycznie pyta o to każdy potencjalny kredytobiorca. Zwykle oczekuje wskazania „drogi”, którą warto pójść. Jednak z perspektywy eksperta (pośrednika kredytowego) lub bankiera wygląda to inaczej. Należy pokazać klientowi opcje, gdyż każdy bank przygotowuje formularze informacyjne (FI) zarówno z oprocentowaniem stałym jak i zmiennym (w różnych opcjach promocyjnych). Wyjątkiem są sytuacje, gdy któregoś z nich nie oferuje. Jednak w przypadku banków komercyjnych oprocentowanie stałe (w ofercie) jest obowiązkowe. Takie zalecenie KNF. Więcej o tym TUTAJ. Zmienne już nie. Tego rodzaju ograniczenie nie występuje już w SKOKach. One mogą oferować jedną i drugą opcję lub tylko jedną z nich.
Jak to wygląda na liczbach? Omówię dwa przypadki.
Kredyt z:
- 10% wkładem własnym, LTV 90% oraz
- 20% wkładem własnym, LTV 80%.
Wartość zabezpieczenia 500 tysięcy, okres spłaty 25 lat, raty równe.
Kredyt z 10% wkładem własnym
Rozwiązanie to przedstawię na przykładzie oferty Velo Banku. Nie chodzi o to czy jest najlepsza czy najgorsza. Ważne są różnice pomiędzy warunkami oraz kosztami kredytu z oprocentowaniem stałym i zmiennym.
Stałe % przez 5 lat
Velo Bank proponuje oprocentowanie stałe (na 5 lat) na poziomie 6,91%. W umowie zapisana jest również marża 2,40% i wskaźnik bazowy WIBOR 1M (5,12%). Po 5 latach albo klient skorzysta z opcji oprocentowania zmiennego czyli WIBOR 1M (lub inny obowiązujący wtedy wskaźnik) + 2,40% marży banku lub nowe oprocentowanie stałe określone przez bank (zależne od obecnej sytuacji rynkowej).
Rata kredytu (1-60) to 3154,72 zł, rata (61-300) 3305,96 zł.
W tym przypadku koszty będą następujące: 532 713,60 zł odsetki, ubezpieczenie na życie 8132,40 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 5325 zł. Łącznie 546 171 zł. Bank wymaga dostarczenia własnego operatu szacunkowego (koszt po stronie kredytobiorcy). Oczywiście przedstawione koszty te są czysto szacunkowe, gdyż nie wiemy jakie oprocentowanie będzie po 5 latach obowiązywania wartości stałej 6,91%. Kredyt z oprocentowaniem stałym to de facto także kredyt bazujący na zmiennej stopie procentowej. Jednak oprocentowanie (rata) nie będzie się zmieniać co np. 1 lub 3 m-ce, ale nie rzadziej niż co 5 lat.
Zmienne w cały okresie
W tym przypadku szacujemy (czysto teoretycznie), że oprocentowanie, w całym okresie kredytowania, wyniesie 7,52% (marża 2,40% i WIBOR 1M 5,12%). Rata takiego kredytu to 3331,32 zł. Koszty będą przedstawiały się następująco: 549 396 zł odsetki, ubezpieczenie na życie 8132,40 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 5325 zł. Łącznie 562 853,40 zł. Bank wymaga dostarczenia własnego operatu szacunkowego.
Kredyt z 20% wkładem własnym
W tym przypadku posłużę się ofertą ING Banku Śląskiego. Ze względu na wyższy wkład własny oprocentowanie kredytu (w obydwu przypadkach) jest korzystniejsze niż dla kredytu z 10% wkładem własnym. Poza tym bank ten nie oferuje kredytów z wkładem własnym niższym niż 20%.
Stałe % przez 5 lat
ING proponuje oprocentowanie stałe (na 5 lat) na poziomie 6,32%. W umowie zapisana jest również marża 1,85% i wskaźnik bazowy WIBOR 1M (5,35%). Po 5 latach albo klient skorzysta z opcji oprocentowania zmiennego czyli WIBOR 1M (lub inny obowiązujący wtedy wskaźnik) + 1,85% marży banku lub wybierze nowe oprocentowanie stałe określone przez bank (zależne od obecnej sytuacji rynkowej).
Rata kredytu (1-60) to 2656,01 zł, rata (61-300) 2845,13 zł.
W tym przypadku koszty będą następujące: 442 191,80 zł odsetki, ubezpieczenie na życie 4911,48 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 11 520 zł. Łącznie 459 183,28 zł. ING akceptuje własny operat klienta lub można zlecić go w banku, dla lokalu mieszkalnego koszt wynosi 560 zł. Oczywiście koszty te są czysto szacunkowe, gdyż nie wiemy jakie oprocentowanie będzie po 5 latach obowiązywania wartości 6,32%.
Zmienne w cały okresie
W tym przypadku szacujemy (czysto teoretycznie), że oprocentowanie (w całym okresie kredytowania) wyniesie 7,20% (marża 2,40% i WIBOR 1M 5,35%). Rata takiego kredytu to 2878,35 zł. Koszty będą przedstawiały się następująco: 463 505 zł odsetki, ubezpieczenie na życie 4926,96 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 11 520 zł, wycena (bankowa) 560 zł. Łącznie 480 511,96 zł.
Różnice…na liczbach
A teraz podsumowanie. W przypadku kredytu w Velo (10% wkład własny) różnica pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym wynosi (na początku) 0,61pp. Tańsza jest opcja ze stałym procentem. Analogicznie było w ING (20% wkład własny). Tutaj różnica nieco większa, gdyż 0,88pp na korzyść stałego. Co zatem wybrać? Czy liczy się niższa pierwsza rata oraz perspektywa, że nie będzie się ona zmieniać przez kolejne 5 lat. Czy może kredytobiorca woli na początku płacić więcej, ale równocześnie liczy na to, że oprocentowanie będzie spadać a z nim także rata?
Zdania są oczywiście podzielone. Co klient to inne podejście. Dla jednego będzie liczyło się bardziej bezpieczeństwo czyli pewność, że przez 5 lat rata mu nie wzrośnie. A zatem łatwiejsze będzie planowanie domowego budżetu. Opcja ta chroni przed wzrostem stóp procentowych.
Z drugiej strony inny kredytobiorca stwierdzi, że znacznie większa szansa jest na spadek stóp procentowych (i WIBOR) a zatem już niedługo rata zmienna może być niższa niż ta stała. Dlaczego ma płacić więcej? To rozwiązanie bardziej ryzykowne aczkolwiek nie jest pozbawione sensu. Oczywiście nie można także wykluczyć, że jednak (z jakiego powodu) stopy procentowe będą rosły a z nimi oprocentowanie i rata. Przyczyny mogą być przecież bardzo nieoczywiste. Wystarczy sobie przypomnieć pandemię lub wojnę tuż za naszą granicą.
Pamiętaj: zgodnie z zaleceniami KNF możesz przejść z oprocentowania zmiennego na stałe. Nie jest natomiast zalecana zmiana w drugą stronę a zatem ze stałego na zmienne. W związku z tym „zaleceniem” banki nie zgadzają się na taką zmianę nawet w przypadku refinansowania kredytu. Oznacza to, że jeżeli oprocentowanie faktycznie spadnie to posiadacze kredytów z oprocentowaniem stałym nie będą mogli przejść na niższe czyli zmienne!
Zasada ta, na szczęście, dotyczy jedynie banków komercyjnych. SKOKi mogą prowadzić inną politykę w tym zakresie. Jeżeli masz kredyt z oprocentowaniem stałym i chcesz przejść na zmienne to SKOK będzie rozwiązaniem.
Wnioski
Stałe czy zmienne? Musisz pomyśleć, policzyć i samodzielnie zdecydować. Ekspert lub bankier może przedstawić ci dowolne symulacje, ale nie może za ciebie podjąć decyzji. Nie może również niczego w tym zakresie sugerować. A zatem twór wybór czy chcesz mieć „święty spokój” i przez min. 5 lat płacić stałą ratę. Czy może jednak wolisz zaryzykować i liczysz, że wybór opcji z wyższą (na start) ratą finalnie bardziej ci się opłaci.
Jesteś zainteresowany bezpłatną analizą lub symulacją? Zapraszam do kontaktu. Pamiętaj, pomoc w procesie kredytowym jest zawsze bezpłatna.