W Polsce kredyty hipoteczne są udzielane na maksymalnie 420 miesięcy (35 lat). Co do zasady da się, ale niższa rata nie daje wyższej zdolności kredytowej. Aby móc otrzymać kredyt na 30 lub nawet 35 lat i tak musisz mieć zdolność kredytową na 25 lat. A zatem wydłużenie okresu kredytowania (ponad 25 lat) da nieco niższą ratę jednak całkowity koszt kredytu (CKK) będzie znacznie wyższy dla 35 niż dla 25 lat. Czy to się zatem opłaca? Nie, no chyba że ktoś ma bardzo ważny powód i np. chce mieć bieżącą ratą jak najniższą.
Przykład 1
Kwota kredytu 500 tysięcy złotych, oprocentowanie 7%, raty równe.
W przypadku kredytu na 25 lat rata wyniesie 3534 zł (kapitał 617 i odsetki 2917 zł). CKK wyniesie (same odsetki) ponad 560 tysięcy złotych. Natomiast jeżeli zobowiązanie miałoby zostać spłacone w 35 lat to wartości te wyniosą odpowiednio: rata 3195 zł (278 + 2917 zł), a CKK (odsetki) ponad 841 tysięcy. Czy zatem warto spłacać ratę niższą o ok. 440 zł, przy jednoczesnych odsetkach wyższych aż o ponad 280 tysięcy? Nad tym każdy kredytobiorca powinien się samodzielnie zastanowić…
W Polsce zazwyczaj kredyt brany jest na 20-30 lat, ale z myślą, że i tak zostanie spłacony wcześniej. Jako naród nie lubimy mieć hipoteki w księdze wieczystej. Dla wielu kredytobiorców nieruchomość staje się całkowicie ich własnością dopiero po wymazaniu wpisu hipotecznego. Oczywiście to tak nie działa, ale z takim podejściem spotkałem się wielokrotnie.
W Szwecji nawet 105 lat!
Jednak czym jest te nasze skromne 35 lat, okresu kredytowania, przy ofertach jakie można znaleźć w szwedzkich bankach. Jest tam bowiem możliwość uzyskania kredytu hipotecznego nawet na 105 lat! Tak, właśnie na taki okres. A zatem można śmiało powiedzieć, że jest to kredyt wielo- (przynajmniej dwu) pokoleniowy.
Szwedzi wychodzą z założenia, że skoro nieruchomość ma być dziedziczona to dlaczego także nie kredyt? Dlaczego jedno pokolenie ma pracować na zakup nieruchomości (czytaj spłacać kredyt) a kolejne ma otrzymać już „czystą” hipotekę? Stąd też pomysł, aby także spadkobiercy ponosili koszty związane z kredytem.
Przykład 2
Nieruchomość o wartości 2 000 000 SEK, wkład własny 20%, kredyt na 1 600 000 SEK, oprocentowanie 3,09%, raty równe. To wartości jedynie do celów obliczeniowych.
Jeżeli byłby to taki kredyt jaki możemy często spotkać w Polsce czyli na 30 lat to rata wyniosłaby 6824 SEK (odsetki 4120 + kapitał 2704). Oczywiście relacja kapitału do odsetek się zmienia z każdą spłaconą ratą. Jest ona równa, ale spłacamy coraz więcej kapitału i coraz mniej odsetek. Całkowity koszt odsetkowy wyniósłby około 856 500 SEK + oczywiście pożyczony kapitał 1,6M SEK.
Ale gdyby wnioskujący zdecydowali się na rozwiązanie dostępne na rynku szwedzkim czyli zakup rozłożony na 1260 rat (105 lat) to wtedy wyglądałoby to w następujący sposób. Rata miesięczna 4288 SEK (4120 odsetki i 168 kapitał). Całkowity koszt odsetkowy (przy założeniu braku nadpłat i stałym oprocentowaniu w całym okresie kredytowania) 3 803 000 SEK. Różnica na samych odsetkach to prawie 3 miliony koron! Oczywiście w skali 105 lat. Natomiast bieżąca rata byłaby niższa o nieco ponad 2500 SEK.
Aby uzyskać taki kredyt w Szwecji należy spełnić określone warunki. Nie jest on bowiem dostępny dla każdego.
- Zdolność kredytowa. Banki nadal wymagają solidnej oceny dochodów, stabilności zatrudnienia i historii kredytowej.
- Wkład własny: Zazwyczaj wymagany jest wkład własny na poziomie 15–20% wartości nieruchomości.
Poza tym nie w każdym banku jest opcja, aby uzyskać kredyt na takich warunkach. Dodatkowo może on być uzyskany jedynie pod określone typy nieruchomości. Zapewne dotyczy to głównie domów i to wybudowanych w wyższym standardzie. Nie sądzę, aby banki były skłonne zabezpieczyć się na mieszkaniu w budynku wielorodzinnym, który może nie przetrwać tak długiego okresu kredytowania.
Różnice w kosztach
W Polsce słyszy się, że banki „okradają” kredytobiorców. Gdyż ktoś pożycza 500 tysięcy i w ciągu 30 lat musi oddać prawie 1,2 miliona złotych (to już kwota razem z pożyczonym kapitałem). Gdybyśmy zastosowali to rozwiązanie w Polsce to przy kredycie na 105 lat, na 7% do oddania byłoby około 3,68 miliona złotych a zatem ponad siedem razy więcej!
Najwidoczniej mentalność kredytobiorców w Szwecji jest inna. Są w stanie zgodzić się na to, aby oddać znacznie więcej odsetek i także obciążyć spłatą kredytu kolejne pokolenie. I co ciekawe domagają się tego kredytobiorcy. Szwedzkie banki są raczej przeciwne takim rozwiązaniom. Dopiero w 2016 r. powstały regulacje w tym zakresie. Wcześniej nie było żadnych ograniczeń i okres spłaty wynosił nawet 140 lat.
Ubezpieczenie kredytu
W Polsce bardzo popularnym rozwiązaniem jest „ubezpieczenie kredytu”. Jest to opcja sugerowana aczkolwiek nie obowiązkowa. Polega na tym, że kredytobiorca oprócz raty kredytu opłaca również polisę ubezpieczeniową m.in. na wypadek śmierci kredytobiorcy. A zatem jak go zabraknie to ubezpieczalnia spłaci pozostały do spłaty kapitał kredytu. W takiej sytuacji spadkobiorcy otrzymają już czystą nieruchomość (bez wpisu hipotecznego).
Jednak gdybyśmy szli tym szwedzkim tropem to podejrzewam, że pieniądze otrzymane z takiej polisy (o ile była zawarta) zostałyby wykorzystane na inny cel niż spłata kredytu. Oczywiście w przypadku, gdyby uposażonym nie był bank.
Co sądzicie o tym szwedzkim rozwiązaniu? Czy byłoby możliwe również w Polsce? Jaka jest Twoja opinia na ten temat?