Niektórych lub wręcz większość to szokuje. Nie dość, że rata kredytu wysoka to jeszcze tak mało kapitału w niej! Spłacane są głównie odsetki, a kapitał maleje powoli. I efekt taki, że oddać trzeba 2-3x więcej niż się pożyczyło. Chociaż to w okresie 20-30 lat jednak na symulacji (lub formularzu informacyjnym) wygląda to „nieciekawie” (delikatnie mówiąc).
A zatem dlaczego tak jest? Czy faktycznie banki, eksperci, bankierzy to „złodzieje” a kredyty to czysta lichwa i „powinni tego zabronić”? Warto przyjrzeć się tematowi na zimno, bez zbędnych emocji. To liczby czyli czysta matematyka. Wszystko można wyliczyć. Kwoty nie są z kosmosu tylko muszą z czegoś wynikać. W niniejszym tekście postaram się wyjaśnić kwestie związane ze strukturą i wysokością rat, a także kosztem kredytu. Najważniejsze to zrozumieć co z czego wynika.
Z czego wynika wysokość raty
Wysokość raty zależy od następujących parametrów: kwoty kredytu, oprocentowania, okresu kredytowania oraz sposobu spłaty. A od czego zależy ile kapitału jest w racie? Dokładnie od tych samych parametrów.
Aby nie pisać na sucho posłużę się przykładem.
Kwota kredytu 300 000 zł, okres kredytowania 25 lat (300 m-cy), oprocentowanie 7%.
W takiej opcji rata kapitałowo – odsetkowa wyniesie 2120 zł (rata stała) lub 2750 zł (rata malejąca) i każda kolejna (malejąca) będzie niższa. A zatem istotne jest czy wybierzesz spłatę w ratach równych (annuitetowych) czy malejących! Ma to wpływ zarówno na wysokość bieżącej raty jak również na całkowity koszt odsetkowy.
Raty równe czy malejące?
Raty malejące są najbardziej naturalne. Pożyczasz 300 tysięcy na 300 miesięcy. A zatem w każdym miesiącu oddajesz 1000 zł kapitału + odsetki od pozostałego do spłaty kapitału. W pierwszym miesiącu odsetki są liczone od 300 tysięcy, w kolejnym od 299 tysięcy, następnie od 298, 297 itd. W każdym kolejnym miesiącu masz o 1000 zł kapitału do spłaty mniej (został spłacony). Coraz mniej kapitału oznacza coraz mniej odsetek do oddania w racie.
W pierwszym miesiącu odsetki wyniosą 1750 zł, a w kolejnych odpowiednio 1744 zł, 1738 zł, 1732 zł…czyli maleją o ok. 6 zł miesięcznie. Wartości zaokrągliłem do pełnych złotych. Jeżeli nie będzie nadpłat, wakacji kredytowych, zmiany oprocentowania to po 25 latach oddasz do banku pożyczone 300 000 zł oraz koszt odsetek, który wyniesie łącznie 263 375 zł, średnio ok. 878 zł odsetek miesięcznie.
Czy mało czy dużo to już inna kwestia, ale do tego jeszcze wrócę.
A teraz minusy tego rozwiązania. Pamiętaj: zdolność kredytową liczy się w stosunku do pierwszej, pełnej raty kapitałowo odsetkowej. W omawianym przypadku 2750 zł. Czy dużo czy mało?
I drugi minus, na początku rata wynosi aż 2750 zł! I maleje o ok. 6 zł miesięcznie. Ostatnia (nr 300) wyniesie tylko ok. 1006 zł.
Klientom, kredytobiorcom taki rozrzut rat się nie podobał, poza tym skoro pierwsza rata najwyższa to też niższa zdolność kredytowa. A zatem wymyślono raty stałe (annuitetowe). W teorii wszystkie równe.
Pierwsza taka rata wyniesie 2120 zł czyli jest dużo niższa od raty malejącej! A niższa rata to wyższa zdolność kredytowa. Tylko, że w takiej racie (2120 zł) nie ma 1000 zł kapitału. Jest go jedynie 370 zł, ale kwota odsetek taka sama 1750 zł.
Każda rata jest taka sama i coraz więcej w niej kapitału a coraz mniej odsetek. Proporcje kapitału i odsetek się zmieniają. Kredytobiorca spłaca mniej kapitału w racie, a zatem kredyt spłaca wolniej i dlatego odsetek do zapłacenia jest finalnie więcej. W naszym przypadku łącznie będzie to 336 101 zł odsetek. Średnio w racie będzie to 1120 zł odsetek. Dla porównania w przypadku spłaty w ratach malejących szacunkowy koszt odsetkowy wyniesie 263 375 zł, a średnio w racie 878 zł.
Jak spłacać kredyt?
W każdym banku, który oferuje kredyty hipoteczne, można wybrać spłatę w ratach malejących lub równych. To klient decyduje, którą chce wybrać opcję! Ale dlaczego ponad 99% wnioskujących wybiera raty równe (czyli te droższe i „gorsze”)? W przypadku rat równych mają wyższą zdolność kredytową i chcą mieć w miarę równe raty, a nie na początku oddawać bankowi tak dużo. Zwykle są wtedy ważniejsze wydatki więc jak można płacić mniej to dlaczego wpłacać więcej? Nawet jeżeli to powoduje, że sumarycznie oddajesz do banku więcej.
Czy raty równe to taki zły pomysł? Niekoniecznie. Można mieć raty równe i zapłacić za kredyt podobnie jak przy spłacie w ratach malejących. Wystarczy robić regularne nadpłaty. Można wpłacać albo często mniejsze kwoty (i obniżać kolejne raty) albo większe raz kiedyś i skracać okres kredytowania. Jedno i drugie rozwiązanie jest dobre i pozwala zaoszczędzić na koszcie kredytu.
Dlaczego mam oddać 2-3x więcej?
Skupmy się na dwóch parametrach: oprocentowanie oraz okres kredytowania. To co pożyczyliśmy musimy bankowi oddać. Kwestia jaki będzie tego koszt? I aby nie komplikować do obliczeń przyjmę spłatę w ratach równych czyli opcji najczęściej wybieranej.
300 tysięcy na 25 lat, oprocentowanie 7% to koszt szacunkowo ponad 336 tysięcy samych odsetek. Pomijam inne koszty m.in. prowizje, ubezpieczenia, koszt prowadzenia konta itp…Ponad 2x więcej. Czy to zatem lichwa lub czyste złodziejstwo?!
Co zrobić, aby koszt odsetkowy był niższy? Wystarczy skrócić okres kredytowania lub robić nadpłaty. Ten sam kredyt na 15 lat da jedynie ok. 185 tysięcy odsetek. Tylko czy rata nie będzie zbyt wysoka? Wyniesie ona prawie 2700 zł.
Dlatego zwykle klienci wybierają dłuższy okres kredytowania (a nie minimalny na jaki wychodzi zdolność) + robią nadpłaty według własnych możliwości. Pamiętaj, jeżeli weźmiesz kredyt na 25 lat to możesz go spłacić w 20, 10 czy nawet 5 lat. Bank nie może tego zabronić! Trudniej jest w drugą stronę. Jeżeli bierzesz kredyt na 10-15 lat to nie możesz go spłacać w 20-30…na takie wydłużenie okresu bank musiałby się zgodzić i z pewnością miałby przy okazji wiele pytań!
Optymalny (wg KNF) okres kredytowania to 25 lat. Przy tym okresie (pomijam wiek kredytobiorców) zdolność kredytowa wychodzi najwyższa. Nawet jeżeli wnioskujesz o kredyt na 30-35 lat (są takie oferty) to zdolność nie będzie wyższa niż na 25 lat pomimo tego, że raty są niższe.
Ale nie popadaj w skrajność i nie wydłużaj do max okresu kredytowania. Z przykładu wynika, że odsetki (raty równe) na 25 lat to 336 101 zł, a rata 2120 zł. Jeżeli zamiast 25 kredyt będzie na 35 lat to rata spadnie do 1916 zł (ok. 200 zł), ale koszt odsetkowy wzrośnie do ok. 505 tysięcy złotych (aż 169 tysięcy więcej). Czy warto? Czy chcesz tyle zapłacić? Oczywiście można, ale takie parametry kredytu wybrał klient. Chce mieć niższe raty więc sumarycznie zapłaci więcej. To nie lichwa, to matematyka.
Wartość pieniądza w czasie
Jest to kluczowe w kontekście tego ile trzeba do banku oddać. Pomyśl ile zarabiałaś/zarabiałeś 5 lub 10 lat temu. I ile możesz zarabiać za 5 lub 10 lat. Ile 10 lat temu kosztowały nieruchomości, a ile kosztują teraz?
Dlatego jeżeli zamiast 300 tysięcy masz oddać łącznie, przez 25 lat około 636 tysięcy to czy to będzie dużo? Widzisz jaką masz dynamikę wzrostu dochodu (nawet w kontekście minimalnego wynagrodzenia). Jak bardzo wzrasta wartość nieruchomości, a rata może szacunkowo cały czas wynieść 2120 zł. Nikła szansa, że będzie to akurat tyle przez 25 lat. Obecnie można uzyskać kredyt z oprocentowaniem stałym na max 10 lat, w większości banków 5 lat.
Co teraz można kupić za 2120 zł wiemy. Wiemy też, że 5 czy 10 lat temu siła nabywcza była znacznie większa. A co kupisz za nieco ponad 2000 zł za 5, 10 czy 20 lat? Być może tyle ile obecnie wydajesz na buty sportowe czy weekendowe zakupy?
Jeszcze kilka lat temu w mojej okolicy nowe kawalerki „pod klucz” z miejscem postojowym kosztowały ok. 150 tysięcy złotych. Obecnie te same, ale używane kosztują nieco ponad 400 tysięcy. A zatem czy ci, którzy wzięli kredyty na ich zakup są stratni? Przecież zapłacili już tak dużo odsetek! Nawet gdyby te mieszkania stały puste to i tak byliby mocno do przodu. Ale przecież zwykle są wynajmowane, najemcy płacą czynsz, który pokrywa ratę i zwykle jeszcze sporo zostaje…
Nie patrz zatem teraz na to, że w ciągu 25-30 lat oddasz do banku więcej odsetek niż wynosi kapitał kredytu. Zwróć uwagę na wartość nieruchomości, siłę nabywczą pieniądza oraz wartość pieniądza w czasie.
Zachęcam do dyskusji. Może coś nadal jest niejasne i wymaga doprecyzowania? Każdy może się wypowiedzieć. Obowiązuje kultura wypowiedzi. Nie ma złych opinii.
Poszukujesz dopiero kredytu? Nie wiesz od czego zacząć, potrzebujesz pomocy? Serdecznie zapraszam. Jestem z Poznania, ale obsługuję (Stacjonarnie lub zdalnie) klientów z całej Polski.
Wystarczy, że wypełnisz FORMULARZ kontaktowy. Odezwę się i pomogę. Pomoc przy procesie kredytowym jest zupełnie bezpłatna.
A może jesteś zainteresowana lub zainteresowany refinansowaniem? Chcesz poznać najlepsze opcje, sprawdzić opłacalność refinansu? Skontaktuj się, namiary na mnie znajdziesz TUTAJ.