Temat refinansowania kredytów hipotecznych pojawia się zawsze jak mamy do czynienia ze zmianami stóp procentowych. W 2025 r. stopa referencyjna spadła z 5,75 do 4,75 czyli o 1pp. Jak zatem powinni się zachować posiadacze kredytów hipotecznych? W wielu przypadkach warto pomyśleć o refinansowaniu. Bo skoro można mieć to samo, ale taniej to dlaczego nie skorzystać? W końcu tak naprawdę to od kredytobiorcy zależy ile faktycznie zapłaci za pożyczone z banku pieniądze (kredyt). A zatem kiedy refinansowanie kredytu ma sens?
Wzrost wartości nieruchomości
Pierwszy przypadek jest zupełnie nieoczywisty i niezwiązany wprost ze zmianami stóp procentowych. Dotyczy on bowiem wzrostu wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. To żadna tajemnica, ale kredyty na 90% wartości nieruchomości (10% wkładu własnego) są droższe niż jeżeli wkład własny wynosi min. 20% (kredyt na max. 80% LTV). Poza tym banków udzielających kredytu z minimalnym (10%) wkładem własnym jest znacznie mniej. Jeżeli LTV (wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości) spadnie poniżej 80% to niejako automatycznie będzie szansa na więcej, lepszych cenowo ofert.
A zatem może się zdarzyć, że masz drogi kredyt (z powodu niskiego wkładu własnego), spłacisz niewiele kapitału, ale wartość nieruchomości wzrośnie o tyle, że kwota kredytu procentowo będzie stanowić mniej niż w momencie wnioskowania o kredyt.
I to już jest powód, aby o refinansowaniu pomyśleć. Przykład znajdziesz w TYM TEKŚCIE.
Spadek stałego oprocentowania
Jeszcze kilka lat temu, w okresie kiedy stopy procentowe gwałtownie rosły, stałe oprocentowanie kredytów wynosiło nawet w okolicy 9%! W panice bardzo popularne było przechodzenia na stałe nawet wtedy. Aby zabezpieczyć się przed kolejnymi podwyżkami oprocentowania. I wielu kredytobiorców nadal takie kredyty spłaca. Zmienili na stałe w „piku” oprocentowania (najwyższe wartości). Obecnie kredyt można uzyskać nawet z oprocentowaniem ok. 6%. Możliwe też niższe jeżeli nieruchomość spełnia warunki ekooszczędności.
Do obliczeń przyjmę jedną z najciekawszych ofert (oprocentowanie i rozsądny x-sell) na 6,25%. Bo koszt kredytu to przecież nie tylko sama rata.
Różnica pomiędzy 9 a 6,25 to 2,75pp czyli wręcz kolosalna! Na liczbach wygląda to tak. Kredyt na 500 tysięcy, spłata w 25 lat, raty równe. Przy 9% rata 4196 zł i prawie 759 tysięcy odsetek do oddania (w całym okresie kredytowania). Po refinansowaniu na 6,25 rata spadnie do 3298 zł a koszt odsetkowy wyniesie nieco ponad 489 tysięcy. Koszt refinansowania to ok. 1000 zł dla lokalu mieszkalnego, domy nieco droższe ze względu na wyższy koszt wyceny nieruchomości. Czyli poniesione koszty zwrócą się już po pierwszej zapłaconej racie! A tych zostało do spłaty jest 299!
Kiedy zatem warto refinansować kredyt z oprocentowaniem stałym? Tak w skrócie: według mnie ma to sens jeżeli jego oprocentowanie jest o 1pp wyższe niż możliwe do uzyskania. Oczywiście może też się opłacać jeżeli uda się „urwać” nawet 0,5pp. Innym może się „nie chcieć”, gdyż kwota kapitału do spłaty jest niska. Generalnie im więcej kapitału do spłaty tym bardziej i przy niższym oprocentowaniu (obecnym) warto zrobić refinans.
Ze stałego na zmienne?
Kredyty z oprocentowaniem stałym są oferowane na min. 5 lat. Czyli de facto one również mają oprocentowanie zmienne, ale nie zmienia się ono co 3 lub 6 miesięcy, ale co 5 lat. Wtedy też jest moment, że można przejść ze stałego na zmienne.
TUTAJ znajdziesz przykład propozycji jaką otrzymał klient po pierwszych 5 latach spłaty kredytu ze stałym procentem.
Nie można bowiem refinansować kredytu z oprocentowaniem stałym na zmienne. Ani także z dłuższego stałego na krótszy okres obowiązywania takiego oprocentowania. Takie jest „zalecenie” KNF i banki się do tego stosują.
W czasie kiedy stopy procentowe spadają i przewidywane są kolejne spadki wielu kredytobiorców myśli o tym, aby ich oprocentowanie (raty) malały wraz ze zmieniającym się rynkiem. KNF jednak stoi na stanowisku, że nie należy pozwalać kredytobiorcom na zbyt wiele, gdyż….mogą podejmować oni decyzje zbyt pochopnie.
Więcej na ten temat przeczytasz TUTAJ.
Co zatem zrobić jeżeli masz oprocentowanie stałe i chcesz mieć zmienne? Pierwsza opcja to poczekać do końca pierwszych 5 lat (lub 7, 10 bo i takie oferty są dostępne) i wtedy zamiast nowego stałego wybrać oprocentowanie marża (z umowy kredytowej) + WIBOR. Opcja druga, jeżeli nie chcesz czekać, to refinansowanie kredytu w SKOKu. Ich bowiem regulacje dot. stałego oprocentowania w kredytach hipotecznych nie obowiązuje. A także potrafią mieć ciekawą ofertę.
Ci którzy wybierają bezpieczeństwo
Natomiast przejść z oprocentowania zmiennego na stałe można bez ograniczeń. Obecnie to rzadka sytuacja, ale może pojawić się moment, że stałe oprocentowanie będzie na bardzo niskim poziomie (wiele lat temu nawet poniżej 3%!) i trafią się osoby, które zechcą wykonać taki ruch. Nie znamy przyszłości, ale im niższe stopy procentowe tym niższe oczekiwania do ich dalszego obniżania. Czyli pewnie, z czasem, pojawią się osoby, które zechcą sobie zagwarantować niski procent na kolejne 5 lub 10 lat. A kiedy będzie taki „dołek”? Tego oczywiście nie wiemy, ale z pewnością trafią się osoby, które wtedy wybiorą stałe (nowy kredyt) lub przejdą na stałe ze zmiennego.
Zmiana na niższą marżę
Nadal bardzo wiele osób ma kredyt z oprocentowaniem zmiennym czyli marża banku + WIBOR (lub nawet WIRON). Kiedyś innej opcji nie było i na rynku zdecydowanie dominowały kredyty na zmiennej stopie procentowej. Kiedy warto „coś zrobić” z takim kredytem? Oczywiście najważniejsza jest wysokość marży. Aktualnie dobra oferta, z rozsądnym x-sellem, to marża 1,75%. Więc jak ktoś ma na umowie marżę 2,5 lub wyższą to refinansowanie jest zasadne. Istotne jest także ile zostało kapitału do spłaty. Bo jak marża 2,2 i klient ma jeszcze „aż” 90 000 zł kapitału to nie będzie mu się chciało zamieniać banku na inny.
Jednak jeżeli są to setki tysięcy, z bardzo długim okresem kredytowania to nawet prze marży nieco ponad 2% refinans będzie się ekonomicznie spinał i warto o nim pomyśleć.
Jak najbardziej można przejść z kredytu zmiennego (marża + WIBOR) na oprocentowanie stałe np. w okolicy 6%. Podobnie jak w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem wszystko da się policzyć. Koszty refinansu identyczne a korzyści mogą być bardzo duże i istotne dla domowego budżetu.
Negocjacje z obecnym bankiem
Nie każdemu się chce robić refinansowanie. Nawet jeżeli nie ma przeciwskazań i ekonomicznie się to opłaca. Niestety, ale wtedy zaczyna się szukanie przeszkód, aby zrobić nic. Bo to papierologia, tyle czasu, jakieś koszta itp…Jaki wtedy jest pomysł? Negocjacje z bankiem. Bo jestem ważnym klientem, bank na mnie zarabia (i nie chce mnie stracić), masz wyższe dochody, nieruchomość ma większą wartość itd.
Oczywiście, co do zasady można negocjować, warunki kredytu, z obecnym bankiem. Ale propozycja z rodzaju: „widziałam u konkurencji kredyty na 6% a ja płacę 8, proszę mi obniżyć oprocentowanie” niestety nie zadziała. Z bankiem trzeba konkretnie czyli: dzień dobry mam kredyt na 8% i dostałam decyzję pozytywną na 6%. Co wy na to? Wtedy ktoś się w banku nad tematem pochyli i albo uda się coś ugrać albo faktycznie skorzysta z nowej propozycji. Jedna i druga opcja da wymierne korzyści + też satysfakcję!
Bank sam proponuje lepsze warunki?!
Bywa i tak, ale to w przypadku gotówek. Bo bankowcy wiedzą, że umowa zawiera niedozwolone zapisy i klient może się zorientować + chcieć skorzystać z SKD (sankcja kredytu darmowego). Jeżeli to się uda to kredytobiorca oddaje sam kapitał, bez odsetek!
Dlatego banki same proponują ugody, aneksy, lepsze warunki. Jeżeli dostaniesz taką propozycję to od razu powinna się zapalić czerwona lampka! Bank nic, sam z siebie, klientom za darmo nie daje! Wtedy koniecznie analiza prawna umowy.
Masz taką sytuację? Odezwij się, prześlij skan umowy na kontakt@robertsierant.pl możesz tylko zyskać, analiza jest bezpłatna.
Co zatem zrobić?
Nie każdym musi się znać na kredytach lub ogólnie na finansach. Od tego są eksperci kredytowi, aby policzyli, pomogli. Pamiętaj, że ich usługi (związane z procesowaniem wniosku kredytowego) są całkowicie bezpłatne! Dlatego też warto się skonsultować czy jest szansa na refinansowanie, czy będzie to ekonomicznie uzasadnione. Jakie są koszty i korzyści. Ekspert liczy, pokazuje opcje, ale to Ty podejmujesz decyzję. Refinansowanie to tak naprawdę staranie się o nowy kredyt. Nowy spłaci ten obecny. Ale już bez ciśnienia czasowego, bez ryzyka utraty zadatku…na zmianie możesz tylko zyskać!
Kiedy może się nie udać?
Refinans to nie jest automat. Są sytuacje (wcale nie takie rzadkie), że refinansowanie kredytu się nie udaje. Tylko jak to możliwe, że kilka lat temu klienci otrzymali kredyt np. na 300 tysięcy z oprocentowaniem 9% a teraz nie mają zdolności na 280 000 zł na 6%?
Jak przy każdym wnioskowaniu o finansowanie (w tym wypadku kredyt hipoteczny) analizie podlega:
- zdolność kredytowa czyli zdolność do spłaty zobowiązania zgodnie z harmonogramem,
- bazy kredytowe (BIK, BIG, KRD itp…),
- nieruchomość = zabezpieczenie kredytu,
- bankowy scoring klientów (nie mylimy z punktacją w BIK, to coś innego).
Klienci mogą nie mieć zdolności, gdyż:
- uzyskują obecnie nieakceptowane przez bank dochody np. w innej walucie, dochód zbyt krótko (zmiana pracy), firma w upadłości itp.
- w działalności stosują optymalizację podatkową czyli płacą niskie podatki więc dochód wychodzi niski, zawieszają działalność lub zmieniają jej formę i prowadzą zbyt krótko,
- dochód na rodzinę jest zbyt niski z powodu np. urodzenia dzieci, urlopu wychowawczego lub jeden z wnioskodawców nie ma żadnego, oficjalnego dochodu.
Pozostałe przyczyny odmowy to:
Wnioskujący o kredyt mają negatywne wpisy w bazach, w szczególności BIK. Korzystają z chwilówek lub zbyt wielu płatności odroczonych. Mają zbyt wiele innych zobowiązań lub nawet skłonność do zadłużania się.
Popadli w problemy finansowe np. z powodu choroby, wypadku (swojego lub kogoś z rodziny) lub np. postawili na hazard i coś się nie udało.
Najmniej problemów jest zwykle z nieruchomościami. One się raczej „nie psują” i nie tracą na wartości. Jednak mogą pojawić się jakieś tematy spadkowe, wpisy w księdze wieczystej itp…
Co jest potrzebne do oceny?
Aby ocenić czy refinansowanie ma sens potrzebne są następujące informacje:
- obecne warunki kredytu, stałe oprocentowanie lub marża na zmiennym,
- ile pozostało kapitału do spłaty,
- jaka jest obecna, szacunkowa wartość zabezpieczenia kredytu,
- obecne dochody, zobowiązania, sytuacja rodzinna czyli czy masz, macie zdolność kredytową
- sprawdzenie baz, w szczególności BIK, czy nie ma tam wpisów uniemożliwiających uzyskanie finansowania.
Możesz przejść ze zmiennego na stałe, za stałego na nowe stałe lub ze zmiennego na nowe zmienne. Zmianie może również ulec okres kredytowania (krótszy, dłuższy, taki sam) a także sposób spłaty rat (równe lub malejące). To TY jako klient o tym wszystkim decydujesz. Ty wybierasz jaka ma być konstrukcja nowego kredytu.
Potrzebujesz analizy sytuacji a może symulacji i porównania tego co masz z tym co mieć możesz? Ile możesz zaoszczędzić?
Wystarczą powyższe informacje i możesz taką informację otrzymać. Od każdego eksperta, zupełnie gratis. Pamiętaj: ekspert pokazuje opcje, ale nie może za Ciebie podjąć decyzji. Współpraca na spotkaniu lub nawet zdalnie. Wszystko do dogadania.
Serdecznie zapraszam.
tel. 604 805 355
email: kontakt@robertsierant.pl