Kredyt hipoteczny zaciągany jest zwykle na 20-30 lat. Są to setki tysięcy złotych, całkowite koszty odsetkowe niemałe. A zatem wielu kredytobiorców chce spłacić kredyt wcześniej. Jednym z rozwiązań jest jego nadpłacanie. Jednak wiele kontrowersji budzi to w jaki sposób banki rozliczają nadpłaty. Generalnie powinny one być księgowane na spłatę kapitału. Jednak nie do końca tak jest…Szczegóły w tekście.
Nadpłaty płatne przez nie dłużej niż 3 lata
Do czasu wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym (Dz.U. z 2017 r., poz. 819) to banki określały kiedy i na jakich zasadach klienci – kredytobiorcy mogą dokonywać nadpłat kredytu hipotecznego. Zarówno częściowego jak i całkowitej spłaty. Zapisy tejże ustawy ucywilizowały zasady pobierania opłat (wg ustawy rekompensat) z tytułu nadpłat. Bank może je naliczać nie dłużej niż przez pierwsze 36 miesięcy od zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (art. 40 ww. ustawy).
Praktycznie jedynie część banków komercyjnych faktycznie tę rekompensatę pobiera. Pozostałe całkowicie z niej zrezygnowały. Ich tłumaczenie jest takie, że sposób naliczania rekompensaty jest tak zawiły, że nie chcą się narażać na pozwy ze strony klientów. Dlatego jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny oraz wiesz, że spłacisz go (częściowo lub w całości) przed upływem 3 lat to warto na ten parametr zwrócić uwagę. Po 36 miesiącach we wszystkich bankach jest już tak samo – rekompensaty nie ma czyli i nadpłaty i całkowita spłata zawsze będą bezkosztowe. Nie dlatego, że banki są takie dobre, ale takie są zapisy ww. ustawy.
Rozliczenie nadpłaty przez bank
Często pytacie, czy to w wiadomościach na forum czy w prywatnych postach, jak powinno wyglądać rozliczenie nadpłaty kredytu. Otóż jest ona księgowana na kapitał (pozostały do spłaty). I ten kapitał zmniejsza. Jednak w momencie dokonania nadpłaty bank rozlicza aktualne, nieskapitalizowane odsetki. Aktualne czyli te naliczone od dnia ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty. Jednak w kolejnej racie już tych (zapłaconych) odsetek nie będzie. Zostanie o nie pomniejszona, bo przecież już je kredytobiorca zapłacił (w momencie nadpłaty). Czyli jeżeli np. wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 300 zł to kolejne odsetki (płatne w dniu kolejnej raty) wyniosą już tylko 200 zł (300 – 100). A nadpłata zostanie zaksięgowana na kapitał. Czyli kolejna rata będzie w tej samej wysokości, ale inne będą proporcje kapitału i odsetek w niej.
Aby wyliczyć ile bank „zabierze” sobie na poczet naliczonych odsetek można skorzystać ze wzoru: (całkowity kapitał kredytu do spłaty / 365) x oprocentowanie x liczba dni (od ostatniej raty). Możesz sobie tę wartość wyliczyć samodzielnie lub poprosić o pomoc swojego doradcę.
Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek. Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty to może się okazać, że lwia jej część zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie przypominam: tych odsetek nie zapłacisz już wraz z kolejną ratą.
Dlatego jeżeli masz dostęp do bankowości internetowej i widzisz tam swój rachunek kredytowy to znajdziesz m.in. informacje dotyczące: pozostałego do spłaty kapitału, wysokości kolejnej raty oraz naliczonych (od ostatniej raty) odsetek. Takie same informacje (ale już w wersji papierowej) otrzymasz od swojego banku jeżeli planujesz sprzedać swoją nieruchomość i potrzebujesz dane (na temat aktualnego zadłużenia) dla kupującego oraz jego banku. Na zaświadczeniu znajdziesz m.in. kwotę aktualnego kapitału do spłaty oraz naliczonych (na dzień wystawienia dokumentu) odsetek. Oczywiście ich wartość każdego dnia się zmienia.
Wniosek taki, że nie ma znaczenia kiedy dokonasz nadpłaty. Generalnie im prędzej tym lepiej, gdyż bank nalicza odsetki za każdy dzień korzystania z kredytu (kapitału). Masz pieniądze na nadpłatę? Wpłać na rachunek kredytu od razu, nie czekaj!
W internecie pojawiają się „porady” różnych finansowych guru. W większości oni coś gdzieś słyszeli i tylko powielają nieprawdziwe informacje. Podobnie w przypadku niektórych pracowników banków. Pamiętajcie: bankowi nie zależy na tym, abyście kredyt spłacili wcześniej, abyście go nadpłacali. Bank zarabia na tym, że pożyczył Wam pieniądze. „Nie ma darmowych obiadów”! A jeżeli oddacie je wcześniej to bank zarobi na tym mniej. Tutaj nie ma jakiegoś altruizmu, banki są nastawione na zysk. Każdy dzień opóźnienia w nadpłacie to dodatkowy zysk dla banku, a nadpłacających kredyty są setki tysięcy. Jak to mawiają…wystarczy połączyć kropki.
Niższe raty czy krótszy okres kredytu?
W momencie kiedy wykonujesz nadpłatę kredytu (lub pożyczki) można ona dwojako wpłynąć na spłacane zobowiązanie:
- nadpłata spowoduje pomniejszenie pozostałych do spłaty rat kredytu, okres kredytowania pozostanie bez zmian lub
- kolejne raty będą takie same, jednak skróci się okres kredytowania.
Które rozwiązanie wybrać? To zależy. Jeżeli bieżąca rata (jej wysokość) nie jest dla Ciebie problemem to najlepiej skróć okres kredytowania. Ale jeżeli zwyczajnie wolisz mieć raty niższe to wtedy wybierasz opcję pierwszą.
Przykład liczbowy
Wartości przykładowe: pozostało do spłaty 300 000 złotych, raty równe, oprocentowanie 7%, pozostały okres kredytowania 300 miesięcy.
Rata takiego kredytu wynosi 2120 zł, w tym 370 zł kapitał oraz 1750 zł odsetki. Całkowity koszt odsetkowy to ~336 100 zł. Oczywiście jeżeli oprocentowanie się nie zmieni, a kredytobiorca będzie spłacał zgodnie z harmonogramem. Jednak w naszym przypadku korzystający z finansowania wykonuje nadpłatę 20 000 złotych.
Opcja 1
Obniżenie wysokości kolejnych rat czyli po nadpłacie wyniosą one 1979 zł (346 + 1633), a całkowity, szacunkowy koszt odsetkowy około 313 700 zł. Nadpłata 20 tysięcy spowodowała, że raty są niższe, a koszt odsetkowy spadł o około 22 400 złotych.
Opcja 2
Kolejne raty bez zmian, ale skróceniu ulegnie okres kredytowania. A zatem do spłaty pozostanie 280 tysięcy, rata 2120 zł przez 253 miesiące (zamiast 300). Poza tym zmieniły się proporcje kapitału i odsetek w racie: 487 + 1633 (łącznie 2120 zł). Całkowity koszt odsetkowy to około 256 400 zł. Odsetki niższe aż o 79 700 zł! Jak widzicie jedna nadpłata a różne możliwości.
To czy kredytobiorca wybierze opcję 1 czy 2 to już od niego zależy. Jednak uważajcie, niektóre banki potrafią pobierać prowizję przy skróceniu okresu kredytowania. Warto zwrócić na to uwagę już na etapie wnioskowania o kredyt. Bo jeżeli planujecie nadpłacać i jednocześnie skracać okres kredytowania to warto wybrać ten bank, w którym za to nie będziecie płacić.
O tym od czego zależą proporcje odsetek i kapitału w racie przeczytasz w TYM tekście.
Prowizje i aneksy
Pamiętaj, że jeżeli nie minęły jeszcze 36 miesiące od zawarcia umowy kredytowej, bank może naliczyć prowizję za nadpłatę kredytu. Czy twój bank pobiera taką opłatę? O tym przeczytasz w umowie kredytowej, taryfie opłat i prowizji lub możesz zapytać swojego eksperta finansowego lub bankiera. Jeżeli taka rekompensata występuje to bank naliczy jej wysokość i potrąci z nadpłaty. Dlatego jeżeli jesteś w takiej sytuacji to nadpłata nadal może być opłacalna. Kwestia wyliczenia jakie są potencjalne korzyści i jakie koszty nadpłaty. A o tym czy nadpłata kredytu się opłaca i jak najlepiej to zrobić przeczytasz TUTAJ.
Jeżeli masz pytania związane z tym zagadnieniem to śmiało możesz do mnie napisać lub dodać wpis pod tekstem. Wszystkim staram się odpisywać, na bieżąco.
Potrzebujesz kalkulacji, symulacji lub pomocy np. przy refinansowaniu również zapraszam. Pomoc jest zawsze bezpłatna, a proces kredytowy można przeprowadzić również zdalnie.
tel. 604 805 355
email: kontakt@robertsierant.pl