Jesteśmy po trzecim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej w 2026 r. Wreszcie pierwsza obniżka w tym roku (w styczniu i lutym stopy procentowe bez zmian). Symboliczna, bo o jedynie 0,25pp ale zawsze to niżej. W związku z tym można dostrzec pewnego rodzaju stałość w ofertach kredytów hipotecznych. W 2025 r. oprocentowanie malało, obecnie ten trend został wyhamowany, ale może ostatnia (minimalna) obniżka da nadzieję kredytobiorcom, że oprocentowanie nadal będzie spadać?. Czy będzie jeszcze taniej? Czas pokaże. Zapewne wiele zależy od przyszłych odczytów inflacji. Nie bez znaczenia może być również sytuacja geopolityczna i szeroko pojęte ryzyko banków.
Banki proponują dwa rodzaje oprocentowania kredytów hipotecznych. Stałe (na okres min. 5 lat) oraz zmienne (marża + WIBOR). Zgodnie z „zaleceniem” KNF każdy bank komercyjny, który oferuje kredyty hipoteczne, musi mieć w ofercie oprocentowanie stałe. Co do zmiennego to już jak chce. Nie musi go oferować i faktycznie nie wszystkie banki proponują klientom kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Pisałem już o tym TUTAJ. Co ciekawe zasada ta nie dotyczy SKOKów. Mogą one proponować tylko kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym. Stałe nie jest u nich obowiązkowe.
„Tańsze” kredyty w 2025 i 2026 r.
Rok 2025 przyniósł kilkukrotne obniżki stóp procentowych. Wraz z nimi spadał również WIBOR 6M. Na początku 2025 r. jego wartość wynosiła 5,81%, natomiast po ostatniej obniżce stóp procentowych (w marcu 2026) już tylko (?) 3,69%. Spadek o ponad 2 punkty procentowe jest zatem odczuwalny.
Na liczbach wygląda to następująco:
kredyt na 500 tysięcy złotych, na 25 lat, raty równe, marża 1,70%.
Na początku 2025 r. rata wynosiła 3698 zł, a obecnie to już jedynie 3037 zł. Czy zatem kredyty staniały? I tak i nie…Z pewnością spadło oprocentowanie czyli raty są niższe, a zdolność kredytowa nieco wyższa. Banki obniżały również oprocentowanie stałe. Co jednak ze zmiennym? Tutaj oprocentowanie również spadło. Jednak nie dlatego, że kredyt jest tańszy tylko z powodu niższej wartości WIBOR. Marże bankowe pozostały praktycznie bez zmian. Tak samo jak spadały mogą również w przyszłości wzrosnąć. Znamy ten scenariusz aż za dobrze. Na nieco tańsze kredyty mogą liczyć osoby, które wnioskują o kredyt eko lub np. w ofercie dla służb mundurowych i wybranych zawodów.
Oprocentowanie stałe czy zmienne?
Jedno i drugie ma swoich zwolenników. Ci którzy wybierają stałe chcą mieć tzw. „święty spokój” przez min. 5 lat. W tym czasie oprocentowanie (i raty) ich kredytów się nie zmienią. A po 5 latach mogą wrócić na zmienne (marża + wskaźnik) lub zostać na stałym. Jego wartość zostanie zaproponowana przez bank na podstawie aktualnej sytuacji rynkowej.
A ci którzy wybierają zmienne? Uważają, że WIBOR będzie spadał więc raty będą coraz niższe. Chcą również podążać za tym trendem i na nim „zarabiać”. Po co się „bunkrować” na stałym na 5 lat skoro można płacić mniej? Jednak trzeba pamiętać, że spadki nie są gwarantowane. Trend (z różnych przyczyn) może się odwrócić…Nowy konflikt zbrojny na Bliskim Wschodzie może mieć wpływ na zwiększenie ryzyka bankowego i tym samym na podwyżki oprocentowania (lub marż) kredytów.
Kwestia druga to jeżeli klient ma kredyt z oprocentowaniem stałym to nie może przejść na zmienne. Ani we własnym banku ani w formie refinansu. Takie jest oficjalne „zalecenie” KNF i banki się do niego stosują. Co prawda jest wyjątek, ale to dość złożony proces (refinansowanie w SKOK) i nie każdy chce się w to bawić.
Kluczowy wkład własny
Na ofertę (oprocentowanie na stałym lub marżę na zmiennym) kluczowy wpływ ma wnoszony przez kredytobiorcę wkład własny. Dlatego tak bardzo różnią się oferty z min. 20% wkładem własnym i takim o niższej wartości (wyższy niż 80% wskaźnik LTV). Poza tym kredyt na maksymalnie 80% LTV można uzyskać praktycznie w każdym banku. Przy wyższej wartości wskaźnika (niższym własnym zaangażowaniu w transakcję) część banków oferty nie będzie miała. A zatem na co i gdzie można liczyć?
Minimum 20% wkładu własnego
Parametry kredytu: wartość nieruchomości 500 tysięcy, kredyt na 400 tysięcy (100 tysięcy wkład własny), okres kredytowania 25 lat, raty równe. Nieruchomość nie spełnia warunków dla oferty eko a klient nie łapie się na propozycję dla grup zawodowych.
Oferty, na które warto zwrócić uwagę to:
BNP: oprocentowanie stałe (bank nie oferuje zmiennego) 5,65%, szacunkowa rata 2492 zł, prowizji brak + ubezpieczenie nieruchomości 0,0075% rocznie od wartości nieruchomości i na życie 0,04% miesięcznie od salda zadłużenia.
ING: marża 1,70% + WIBOR 1M, rata 2482 zł lub oprocentowanie stałe (5 lat) 5,75% a rata 2516 zł. W ofercie tej klient zobowiązany jest również skorzystać z ubezpieczenia nieruchomości 0,0096% od kwoty kredytu i na życie 0,035% od salda zadłużenia miesięcznie.
mBank: (segment Intensive) marża 1,60% + WIBOR 3M, rata 2423 zł lub oprocentowanie stałe (5 lat) 5,85% rata 2540 zł, prowizja 0% + wymagane przez bank ubezpieczenia, nieruchomości 0,0794% rocznie od wartości zabezpieczenia i na życie 0,05% od salda zadłużenia miesięcznie.
10% wkład własny
Różnica taka, że wartość nieruchomości to 500 tysięcy, a kwota kredytu 450 tysięcy. Pozostałe parametry jak we wcześniejszym przykładzie.
W tym przypadku wybór banków będzie już mniejszy. Przykładowo ani BNP ani ING nie będą miały, dla takiego klienta, propozycji. W tych bankach 20% wkład własny to minimum.
W grze pozostanie mBank z marżą 2,05%, rata 2847 zł lub oprocentowanie stałe 6,1% i orientacyjna rata 2926 zł. Warto również sprawdzić ofertę w BOŚ marża 2,14% i rata 2852 zł. Ubezpieczenie nieruchomości to koszt 0,09% rocznie od wartości zabezpieczenia. Oferta z oprocentowaniem stałym jest w tym banku mało atrakcyjna.
Inaczej do temat podszedł BPS. Tutaj ciekawie wygląda oprocentowanie stałe 6,11%, rata 2929 zł natomiast zmienne jest wyżej oprocentowane niż u konkurencji. Koszt ubezpieczenia nieruchomości to 0,1% od wartości zabezpieczenia rocznie. W ofercie tego banku jest również pewien „haczyk”. Otóż oprocentowanie stałe 6,11% ma zapisaną w umowie marżę aż 3,69%! Jest to zatem propozycja dla tych, którzy albo spłacą kredyt w ciągu 5 lat albo będą w stanie go refinansować, gdyż nie będą zainteresowani nową ofertą oprocentowania stałego po 5 latach.
Na koniec propozycja Velo Banku. Marża 2,25% (rata 2943 zł) lub stałe oprocentowanie 6,36% (rata 2999 zł). Oferta tego banku zawiera również ubezpieczenie nieruchomości 0,0426% rocznie od wartości zabezpieczenia, a polisa na życie 0,03012% miesięcznie od salda kredytu. Koszty składek ubezpieczeniowych oczywiście nie wliczają się w wysokość raty. Klient płaci je osobno.
Poza tym zwróć również uwagę na to jakich dodatkowych usług banki wymagają poza ubezpieczeniami. Zwykle jest to konto z określonym wpływem lub nawet wpływem wynagrodzenia. Posiadanie i korzystanie z kart płatniczych. Dlatego przy wyborze oferty warto przeanalizować jakiego x-sellu dany bank wymaga.
Wnioski
Ofert jest oczywiście wiele. Potrafią się zmieniać z tygodnia na tydzień (w szczególności stałe oprocentowanie). Nie ma jednego najlepszego banku lub najlepszej oferty dla wszystkich. Przedstawione w tekście to jedynie propozycje, ocena subiektywna autora. Przed złożeniem wniosków (jeżeli to możliwe to min. dwóch lub trzech) warto przeprowadzić analizę (jeżeli nie samodzielnie to z ekspertem kredytowym – pomoc w procesie jest zawsze bezpłatna) i dobrać najkorzystniejsze i najbardziej optymalne oferty w bankach. Nie każdy dochód i nie w każdym banku da taką samą (lub zbliżoną) zdolność. Dotyczy to w szczególności osoby na działalności gospodarczej.
I na koniec. Oprócz znanych ogólnopolskich banków komercyjnych praktycznie na całym terytorium Polski działają również banki spółdzielcze. Pośrednicy (zwykle) nie mają ich w ofercie a ta może być całkiem interesująca. Dlatego jeżeli masz czas, i dodatkowo chcesz skorzystać z usług polskiego banku (dla niektórych to ważne), to chociaż zapoznaj się z tym co proponują lokalne BSy. Serdecznie do tego zachęcam. Czasem serio propozycja potrafi pozytywnie zaskoczyć.
Jeżeli jesteś zainteresowany/zainteresowana pomocą w procesie kredytowym to ustawowo jest to dla klienta bezpłatne. Płaci za to bank (a dokładniej jedynie za sukces czyli jak klient kredyt wypłaci). Poza tym możliwe są również konsultacje, analizy itp. a klient może złożyć wnioski samodzielnie lub z innych ekspertem. Warunki współpracy do ustalenia.
Link do formularza kontaktowego TUTAJ.