Spłacasz kredyt hipoteczny i widzisz, że jego oprocentowanie jest wyższe od tego co banki aktualnie oferują nowym klientom? Zacznij rozmawiać ze swoim bankiem od razu. Nie ma na co czekać. Bank pobiera odsetki od kredytu każdego dnia i jeżeli jest szansa na ograniczenie tychże (odsetek czyli kosztów) to warto niezwłocznie wziąć sprawę w swoje ręce.
Przykład
Zostało ci 400 tysięcy kapitału kredytu i jeszcze 25 lat spłacania, raty równe. Jeżeli jest szansa na oprocentowanie np. 1pp niższe to w każdym miesiącu jesteś w stanie zaoszczędzić ok. 240 zł. Dla większości kredytobiorców będzie to istotna różnica obok której nie można przejść obojętnie.
Jak to można rozegrać?
Nie ma jednego, uniwersalnego sposobu, aby uzyskać lepsze warunki kredytowania. Wiele zależy od tego jakie klient ma obecnie warunki, w którym banku jest kredyt oraz finalnie jakie ma możliwości refinansowania kredytu. Oczywiście to opcja w przypadku, gdy inne rozwiązania zawiodą.
Propozycja banku
Bardzo rzadko się zdarza, aby bank sam z siebie wyszedł z propozycją obniżenia oprocentowania. Jednak trafiają się i takie sytuacje. Klient ma relatywnie wysokie oprocentowanie (stałe lub zmienne), aktualnie na rynku jest znacznie taniej więc bank proponuje np. zamiast 7 około 5 (lub nawet niżej) procent. Warunek to oczywiście wydłużenie okresu oprocentowania stałego na kolejne 5 lat. Taką propozycję mogą również otrzymać klienci, którzy mają kredyt ze zmienną stopą procentową (marża + wibor). Oferta oczywiście dotyczy tych klientów, których bank chciałby przytrzymać przy sobie. Bo np. aktywnie korzystają z innych usług, mają wysokie dochody i generalnie „ładnie” wyglądają w portfelu. Na tego typu propozycje mogli liczyć np. klienci Erste, który do niedawna jeszcze nazywał się Santander.
Raczej nie zdarza się, aby bank (Erste lub inny) zaproponował obniżenie marży w przypadku kredytu ze zmienną stopą procentową. W ostatnich miesiącach oprocentowanie głównie spadało (przynajmniej do końca lutego). Stałe było coraz niższa, zmienne również. Jednak w tym drugim przypadku z powodu niższych wartości wibor. Banki nie zdecydowały się na obniżanie marż. Na ich niższe wartości mogą jedynie liczyć przedstawiciele wybranych zawodów, m.in. służb mundurowych.
„Potencjalne refinansowanie kredytu”
Inne rozwiązania, mające na celu obniżenie kosztu kredytu, są inicjowane przez kredytobiorców. Jedną z opcji jest zamówienie dokumentu do refinansowania kredytu. To takie zaświadczenie z banku, w którym jest informacja ile kapitału, odsetek pozostało do spłaty oraz na jakie konto mają trafić pieniądze z banku, który refinansuje obecny kredyt. Dokument ten jest wymagany zawsze w przypadku refinansowania kredytu czyli przenoszeniu kredytu z jednego banku do innego. Proces polega na tym, że nowy bank spłaca kredyt w starym banku.
Opcja ta dość często działa w PKO BP. Bank niby nie chce negocjować (jak klient o to zapyta), ale w momencie gdy zamówi ww. dokument to okazuje się, że jednak bank ma dla niego nową, ciekawszą propozycję. Są one różne i nie w każdym przypadku to działa. Ale wielu klientów tego banku już (bez żadnych kosztów) udało się uzyskać lepsze warunki kredytowania. Natomiast ci, którzy takiej propozycji (po zamówieniu dokumentu) nie otrzymali muszą zrobić coś więcej czyli…
Przedstawienie ofert z innych banków
Jeżeli chcesz negocjować z własnym bankiem to do takiego wniosku możesz dołączyć aktualne oferty z innych banków. Zawsze to lepsze niż sam argument „chcę taniej, bo taniej jest w innych bankach”. Może to zadziałać lub nie. Bank może odrzucić prośbę lub podjąć negocjacje. Może również poprosić o coś więcej. W niektórych przypadkach jest to formularz informacyjny (FI) z innego banku wskazujący na możliwość uzyskania bardziej atrakcyjnych warunków kredytowania.
W skrajnych przypadkach bank potrafi odrzucić wszelkie prośby o negocjacje, przedstawione oferty i zareagować dopiero jak klient dostarczy już decyzję kredytową z nowego banku. Oznacza to, że klient musiał przejść cały nowy proces kredytowy i w zasadzie refinans ma już w ręku.
W tej sytuacji klienci różnie jednak reagują. Niektórzy się godzą na aneks, ale inni jednak zmieniają bank. Przecież przeszli cały proces kredytowy i z różnych przyczyn chcą jednak zmienić bank. Nie zawsze przyczyna jest ekonomiczna (niższa rata). Czasem klient zwyczajnie ma dość współpracy ze swoim aktualnym bankiem.
Refinansowanie jako jedyne rozwiązanie
W wielu jednak przypadkach aktualny bank jest zupełnie niezainteresowany negocjacjami i proponowaniem lepszych warunków kredytu. Ciężko się rozmawia w szczególności z ING oraz Aliorem, a nawet czasem PeKaO. Na prośby o lepsze oprocentowanie klienci otrzymują z tych banków odp. z rodzaju „macie takie warunki na jakie się zgodziliście więc czego chcecie?” Wtedy jedyna opcja to refinansowanie, oczywiście jeżeli klienci mają taką możliwość. Trzeba przejść cały proces kredytowy. Różnica jest taka, że nie ma ciśnienia czasowego ani np. ryzyka utraty zadatku. Jednak bazy (BIK itp.) muszą być czyste, a kredytobiorcy muszą mieć zdolność kredytową.
Jeżeli już do tego dojdzie to musicie pamiętać, że refinansowanie wiąże się z określonymi kosztami. Zwykle wynoszą one ok. 1000 zł (patrząc na dane z przykładu, mogą się zwrócić już po 4 miesiącach). Składają się na nie opłaty sądowe 300 zł, wycena (lub operat szacunkowy) oraz ew. koszt zaświadczenia z obecnego banku. Do tego oczywiście czas poświęcony na proces kredytowy. Jeżeli skorzystacie z bezpłatnej pomocy eksperta kredytowego to głównym zadaniem będzie załatwienie ZoZ (zaświadczeń o zatrudnieniu) lub innych dokumentów dochodowych oraz podpisanie wniosków. Cały procesem zajmie się już ekspert. Na koniec udacie się do wybranego banku, aby podpisać umowę kredytową i oczywiście płacić niższe raty lub takie same jak wcześniej, ale z krótszym okresem kredytowania.
Prowizja za wcześniejszą spłatę
Od 2017 r. banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę jedynie przez pierwsze 36 m-cy. Ale część banków nawet i w tym okresie nie stosuje prowizji. Jeżeli chcesz refinansować wcześniej to sprawdź jak to u Ciebie wygląda, szczegóły masz w umowie kredytowej. Nieco inaczej wygląda to w przypadku starszych umów. Do około połowy 2017 r. banki mogły dowolnie ustalać zasady i opłaty związane z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego. Dlatego jeżeli spłacasz zobowiązanie sprzed 2017 r. to koniecznie sprawdź jakie masz warunki zapisane w umowie kredytowej.
Poza tym zdarza się, że warunki kredytowania są tak złe, że nawet opłaca się zapłacić bankowi prowizję. Nie musisz jej płacić gotówką, zostanie doliczona do kwoty kapitału (i odsetek) do spłaty. Pełna kwota zostanie określona na zaświadczeniu do refinansowania.
Wnioski
Spłacasz kredyt hipoteczny? Masz umowę na nawet 20 lub 30 lat? Kredyt w banku X nie jest na zawsze. Warto okresowo sprawdzać jakie są aktualnie warunki we własnym oraz w innych bankach. Jeżeli widzisz, że można mieć taniej to nie czekaj aż bank coś zaproponuje (zdarza się to bardzo rzadko). Najlepiej umów się z ekspertem kredytowym i omówcie sytuację i ew. możliwości. Nie każdemu i nie zawsze refinansowanie opłaca, ale zdecydowanie warto „trzymać rękę na pulsie”.
Chcesz porozmawiać na temat spłacanego kredytu? Zapraszam do kontaktu.