Klienci planują nabyć nieruchomość za około 550 tysięcy złotych. Mają już wpłacone 450 tysięcy (środki własne). Do domknięcia transakcji brakuje im jedynie 100. Czy lepszą opcją będzie kredyt hipoteczny czy może jednak gotówkowy?
W pierwszej chwili udali się do swojego banku po kredyt gotówkowy. Jednak tam okazało się, że i oprocentowanie wysokie i do tego prowizja niemała. Koszty tak wysokie, że „dali sobie spokój”. A zatem rozważają uzyskanie kredytu hipotecznego. W jednym i drugim przypadku interesuje ich spłata kredytu w ciągu max 10 lat (okres kredytowania). Oczywiście z możliwością wcześniejszej spłaty bez prowizji z opcją obniżenia raty lub skrócenia okresu kredytowania.
Pod hipotekę
Przykładowe oprocentowanie stałe to 6,22%. W tym marża 1,75%. Przez pierwsze 5 lat rata wyniesie 1121 zł, a kolejne 5 marża + WIBOR lub nowa wartość oprocentowania stałego określonego przez bank. Będzie ono zależne od sytuacji na rynku, której obecnie oczywiście nie znamy. Natomiast jeżeli WIBOR (lub inny wskaźnik, który go zastąpi) za 5 lat wyniesie tyle ile obecnie czyli 3,84% to szacunkowe oprocentowanie 5,59% a rata ok. 1104 zł.
Koszty wyniosą zatem 60 x 1121 zł i 60 x 1104 zł. Łącznie 133 500 zł czyli 33 500 zł odsetek, a reszta to oddany bankowi kapitał. Do tego należy również doliczyć koszt ubezpieczeń (nieruchomości i na życie), koszty wyceny a także 319 zł kosztów sądowych i PCC od wpisu do hipoteki. Całkowity koszt kredytu (CKK) powinien się zamknąć w kwocie 40 000 zł.
Alternatywnie oprocentowanie zmienne 5,59% (w tym marża 1,75%). Szacunkowa rata to 1090 zł. Czyli pożyczają 100 tysięcy i koszt odsetkowy to około 30,8 tys. złotych. CKK to około 37 000 zł + pożyczony kapitał 100 000 zł.
Czysta gotówka
Alternatywnie klienci mogą się ubiegać o kredyt gotówkowy. Skoro ich bank nie miał dobrej propozycji to można znaleźć wiele innych, które chętnie udzielą im takiego kredytu. Dobry klient (scoring) może uzyskać kredyt gotówkowy z oprocentowaniem ok. 8% (stałe lub zmienne). Nawet bez prowizji za przyznanie, bez ubezpieczeń oraz płatnego konta bankowego. A jak dobrze poszukają to nawet i nieco taniej. Jeżeli przyjmiemy, że oprocentowanie wyniesie równe 8% to koszty odsetkowe szacunkowo wyniosą około 45,6 tys. złotych. Nie ma oczywiście opłaty za wycenę nieruchomości ani opłat sądowych związanych z wpisem hipoteki.
A zatem patrząc na zagadnienie czysto od strony odsetek oraz koniecznych kosztów związanych z wpisem hipoteki, na kredycie hipotecznym można zaoszczędzić około 6-9 tys. złotych w skali 10 lat. Jednak nie są to wszystkie koszty. W obydwu przypadkach mieszkanie powinno być ubezpieczone m.in. od zdarzeń losowych. Przy kredycie hipotecznym jest to obowiązkowe (zawsze, w każdym banku), natomiast przy gotówce już nie. Tylko trochę głupio (nierozsądnie) zupełnie nie ubezpieczać nieruchomości. Poza tym koszt jest relatywnie niewysoki, zwykle 300 – 500 zł rocznie. Czyli można przyjąć, że w obydwu sytuacjach ten koszt będzie taki sam. A zatem jest neutralny dla naszych symulacji.
Ubezpieczenie na życie. Zwykle jest albo zalecane albo to część oferty promocyjnej. Oznacza to, że lepiej z niego skorzystać, gdyż może np. zastąpić (lub zmniejszyć) prowizję bankową.
Więcej na temat ubezpieczeń własnych i bankowych przeczytasz TUTAJ. Wychodzi zatem na to, że koszt polisy na życie będzie zbliżony. Inny może być zakres.
Wcześniejsza spłata zobowiązania
Kredyt gotówkowy to kredyt konsumencki czyli zawsze możesz go spłacić wcześniej i to bez dodatkowych opłat. Wynika to wprost z ustawy o kredycie konsumenckim. Jeżeli przy udzieleniu kredytu bank pobrał prowizję lub składkę ubezpieczeniową (płatną z góry) to przy wcześniejszej spłacie te koszty zostaną rozliczone i proporcjonalnie zwrócone. Dzieje się to zazwyczaj z automatu.
W przypadku kredytów hipotecznych sytuacja wygląda „prawie” tak samo. Generalnie banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 36 miesięcy spłaty kredytu. Większość tej prowizji nie pobiera, ale jeżeli masz w planie szybkie nadpłacanie kredytu to warto zwrócić na to uwagę. Info znajdziesz w umowie kredytowej lub regulaminie kredytu. Składkę za ubezpieczenie na życie bank może pobrać jednorazowo przy uruchomieniu (wtedy też może być proporcjonalny zwrot) lub oblicza ją jako procent od pozostałego do spłaty kapitału (składki płatne na bieżąco, nie ma czego zwracać).
O ile kwestia rozliczenia składki ubezpieczeniowej (płatnej z góry) jest oczywista o tyle w przypadku prowizji bankowej (lub podobnego kosztu) banki niekoniecznie chcą tę opłatę (proporcjonalnie) klientom zwracać.
Więcej na temat rozliczenia kosztów kredytu przy wcześniejszej spłacie przeczytasz TUTAJ.
Wnioski
Analizując zagadnienie z czysto ekonomicznego punktu widzenia to kredyt hipoteczny jest tańszy jedynie o kilkadziesiąt złotych miesięcznie. Jednak jest tutaj jeszcze jeden aspekt, otóż wpis hipoteki na rzecz banku. Dla jednych to nic, ale są tacy, którzy uważają, że nieruchomość z wpisem hipotecznym nie jest ich w 100% i robią wszystko aby takiego wpisu nie mieć. A jak jest w Twoim przypadku?
Kwestia druga. Te 6-9 tys. złotych różnicy w kosztach to kwota w skali 10 lat. Im szybciej kredyt zostanie spłacony tym ta wartość będzie niższa. Oczywiście mam na myśli odsetki, gdyż wycena oraz opłaty sądowe są niezależne od okresu spłaty kredytu. I czy kredyt będzie spłacany rok, pięć, dziesięć czy nawet trzydzieści lat to pozostanę one takie same.
I na koniec: czas. Kredyt gotówkowy można uzyskać nawet w 1-2 dni. Od złożenia wniosku do uruchomienia. Cały proces może być on-line. Z hipoteką jest nieco trudniej. W najlepszym wypadku 2-3 tygodnie, a jeżeli temat trudniejszy lub wniosek złożony w banku, który jest „oblegany” przez kredytobiorców to nawet około 8 tygodni lub więcej.
Masz podobny dylemat? Zastanawiasz się co będzie dla Ciebie lepszą opcją? Zapraszam do bezpłatnej analizy.