Jakie trzeba spełnić warunki, aby otrzymać kredyt hipoteczny? Oczywiście posiadać zdolność kredytową, wkład własny (jeżeli wymagany), brak negatywnych wpisów w bazach oraz nieruchomość (zabezpieczenie) musi zostać zaakceptowana przez bank. Jednak okazuje się, że nawet spełniając te wszystkie warunki kredytu można…nie otrzymać. Winny może być bankowy scoring lub tzw. „regulacje wewnętrzne”.
Ocena scoringowa
Oprócz sprawdzania wszystkich podstawowych parametrów kredytu takich jak m.in. zdolność kredytowa w bankach analizowany jest również scoring (nie mylimy z punktacją w BIK, to coś innego). To dość subiektywna ocena klienta według zasad określonych w danym banku. Każdy bank ma inny scoring, jego algorytm nie jest znany (np. zaszyty w systemie, dostępny dla analityków). Dodatkowo sposób liczenia i określenia oceny scoringowej może się zmieniać. Dany bank może okresowo luzować lub zaostrzać punktację scoringową dla wszystkich lub wybranych klientów. A zatem klient X może otrzymać decyzję pozytywną a za jakiś czas, taki sam (lub bardzo podobny) przypadek może zostać oceniony negatywnie. Nawet banki mają swoje tajemnice.
Przykładowe sytuacje
W każdej z sytuacji, którą przytoczę, klienci mieli zdolność kredytową (nawet z zapasem), posiadali odpowiedni wkład własny, a zabezpieczenie znajdowało się na płynnym rynku i spełniało kryteria wymagane przez banki. Mimo wszystko nie było łatwo uzyskać kredyt właśnie z powodu bankowego scoringu.
Przypadek 1.
Klientka z wysokimi dochodami (średnie wynagrodzenie x5) z umowy o pracę. Zatrudniona w branży medycznej, jednak nie jako „biały personel”. Posiadała dwa samochody na raty (własne oraz dla dziecka), jeden kredyt hipoteczny (nieruchomość użytkowana przez dorosłe dziecko) i kilka mniejszych zobowiązań gotówkowych. Jednak z przyczyn osobistych (rozwód) musiała opuścić aktualne miejsce zamieszkania. Chciała zatem kupić nową nieruchomość. Posiadała 20% wkład własny, a nieruchomość znajdowała się w jednym z największych miast wojewódzkich.
Pomimo posiadanych zobowiązań zdolność kredytowa matematycznie na znacznie wyższą kwotę niż wniosek. W tym przypadku wszystko było „na tak”. Co mogło się nie udać? Analityk odrzucił wniosek podając jako powód „zbyt duże ryzyko banku”. Wyjaśnienie dość ogólne, ale ekspert składający wniosek może się dowiedzieć więcej. W tym przypadku tok myślenia analityka był następujący: jak klientka straci pracę to niekoniecznie od razu uda jej się znaleźć podobną z analogicznymi dochodami. Jest przyzwyczajona do określonego poziomu życia, z którego będzie jej trudno zrezygnować, a zatem mogą się pojawić problemy ze spłatą zobowiązań. Jeden bank wniosek odrzucił, ale w kolejnym podobnego problemu nie było i proces zakończył się decyzją pozytywną i uruchomieniem kredytu.
Przypadek 2.
Lekarz (singiel), własna praktyka lekarska od kilku lat prowadzona w formie działalności gospodarczej na ryczałcie (niskie koszty), przychody ponad 1 milion złotych rocznie. Nieruchomość na rynku wtórnym w dużym mieście, 20% wkład własny + środki własne na odświeżenie. Lokal nie wymagał bowiem większego remontu. Kilka drobnych zobowiązań gotówkowych, czyste bazy (bez negatywnych wpisów), brak dzieci i alimentów.
Jedne banki ryczałt liczą lepiej a inne gorzej. Dlatego też takiego klienta kieruje się do banku, w którym rozliczanie się na zasadach ryczałtu nie jest problemem. W odróżnieniu od książki przychodów i rozchodów (KPiR) u ryczałtowców nie widać kosztów (KUP). Banki zatem muszą wyliczyć dochód na estymacji. Bo liczy się dochód a nie przychód! Rozpiętość zdolności kredytowej (przy ryczałcie) będzie zatem bardzo duża. W tym przypadku wychodziła z dużym zapasem. Jednak analityk wydał decyzję negatywną ze względu na „regulacje wewnętrzne”. Coś na zasadzie „nie bo nie”. Prawdopodobną przyczyną odrzucenia wniosku był fakt, że spora wartość kredytu i tylko jeden wnioskujący. Także i w tym przypadku klient uzyskał decyzję pozytywną w innym banku, w którym ryzyko dla sytuacji jeden wnioskujący i relatywnie wysoki kredyt nie było problemem.
Taka ciekawostka. Gdyby do kredytu przystąpił ktoś jeszcze (nawet z minimalnym dochodem) to wtedy decyzja mogłaby być pozytywna. Ale takiej opcji nie było więc wybór padł na inny bank.
Przypadek 3.
Klientka, w związku małżeńskim (ale z rozdzielnością majątkową), chciała odkupić od członka rodziny udział w nieruchomości. Druga część (udział) był już jej własnością. Po zakupie miałaby 100% udziałów. Sytuacja podobna jak we wcześniejszych przypadkach. Bardzo wysoka zdolność kredytowa, czyste bazy, nieruchomość na płynnym rynku (centrum dużego miasta). W zasadzie to nic do czego można by się przyczepić. Dwa banki i dwie decyzje negatywne. Banki miały problem z transakcją rodzinną oraz z rozdzielnością majątkową. Ani jeden ani drugi parametr to nic niezwykłego. Jednak część banków „nie robi” transakcji rodzinnych (nie, bo nie). Inne robią ale dokładnie przyglądają się transakcji. Brak wspólnoty majątkowej to również, w obecnych czasach, nic niezwykłego. Ale połączenie jednego z drugim spowodowało, że banki nie chciały wydać pozytywnej decyzji. Kolejnych wniosków już nie było, gdyż klientka znalazła inne źródło finansowania.
Wnioski
A zatem nie wystarczy mieć zdolność kredytową (wysokie, stabilne dochody), bazy bez negatywnych wpisów, wkład własny i dobre zabezpieczenie. Czasem o decyzji analityka decydują też inne parametry, które zwykle nie muszą być kryterium odrzucenia. Jednak jeżeli tych parametrów występuje kilka to może się okazać, że dla analityka to zbyt wiele i decyzja jest negatywna. Pomimo tego iż „na oko” wszystko było w porządku.
To również kolejny argument, aby dokładnie przeanalizować sytuację przed złożeniem wniosku. Mimo to nawet taka szczegółowa analiza nie gwarantuje sukcesu w zupełnie oczywistych (wydawać się mogło) sytuacjach. Dlatego też pamiętajcie, aby nie ograniczać się do jednego wniosku. Jeżeli jest taka możliwość to warto złożyć dwa lub trzy. W pierwszych dwóch, omawianych sytuacjach, to pomogło.
Ekspert kredytowy oceni szanse i nie złoży wniosku jeżeli nie będzie szansy na finansowanie. Za same starania nikt pośrednikom nie płaci. Nie ma pensji jak w placówce banku. Jednak nawet bardzo wnikliwa analiza sytuacji przez eksperta niczego nie gwarantuje. W omawianych przypadkach szanse na kredyt były bardzo duże, a mimo wszystko zdarzały się negatywne decyzje.