A ja mam działalność gospodarczą i chcę się ubiegać o kredyt hipoteczny. I co Pan na to? A ja na to ok, ale proszę pokazać dane finansowe…Tak się zwykle zaczyna spotkanie z przedsiębiorcą (lub osobą na samozatrudnieniu), która chce się ubiegać o kredyt hipoteczny.
Zdolność kredytowa
Tak jak i w innych przypadkach należy się wykazać zdolnością kredytową. Z tym, że tutaj sytuacja zwykle wygląda inaczej. Świadomość ile przedsiębiorca faktycznie zarabia (często) nijak się ma do tego co wynika z dokumentów. Przykładowo: na pytanie ile Pan zarabia lub jaki ma Pan dochód ww. odpowiada nawet 5,10 lub więcej tysięcy złotych. Niestety po pierwsze: dochód mylony jest z przychodem i po drugie ten dochód musi wynikać z dokumentów.
Na początek kilka słów nt. KPiR czyli książki przychodów i rozchodów.
Jak ten dokument wygląda nie będę się rozwodził. Istotne jest to co chce zobaczyć bank i na które dane zwraca uwagę.
1. Dochód brutto (czyli przychody minus koszty uzyskania przychodów).
2. Zapłacony podatek dochodowy oraz składki na ZUS.
Po potrąceniu ww. dopiero możemy wyliczyć jaki jest dochód netto czyli ten który interesuje banki. Dane oczywiście można wrzucić do kalkulatora bankowego (każdy bank nieco inaczej wyliczy kwotę netto). Generalna zasada jest taka jak powyżej. W ten sposób można samodzielnie wyliczyć szacunkowy dochód netto.
Oznacza to, że przedsiębiorcy, którzy chwalą się, że bardzo ładnie optymalizują koszty i praktycznie nie płacą podatku dochodowego (lub znikome kwoty) tak naprawdę nie mają żadnej zdolności kredytowej. Dla wielu to prawdziwy szok!
Policz zanim podpiszesz i wpłacisz
Generalnie im więcej podatku dochodowego przedsiębiorca zapłaci tym wyższy jest jego dochód. Dlatego też jeżeli jesteś przedsiębiorcą zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek. ZAWSZE udaj się do eksperta (lub do banku) w celu wyliczenia szacunkowej zdolności kredytowej. Na zdolność kredytową mają również wpływ zobowiązania firmowe oraz prywatne. Tak samo osoby, na utrzymaniu przedsiębiorcy, które nie uzyskują dochodu.
Druga kwestia to składki na ZUS. Praktycznie nie ma znaczenia czy płacisz pełną składkę czy też tzw. mały ZUS (pierwsze 2 lata). Analityk przyjmie jako obciążenie pełne składki. Mogą one być już w kosztach firmy lub dopiero należy je od dochodu odjąć (częstsze rozwiązanie). Czyli do wyliczenia zdolności potrzeba KPiR (narastająco za rok obecny), oprócz tego PIT za rok poprzedni. W ten sposób analityk sprawdzi stabilność uzyskiwanego dochodu. Poza pewnymi wyjątkami DG powinna być prowadzona od min. 12 miesięcy. W niektórych bankach wymagana jest również szczegółowa KPiR za wybrane miesiące.
Samozatrudnienie
Osoby, które np. mają podpisany kontrakt tylko z jedną firmą również są traktowane przez banki jako przedsiębiorcy prowadzący DG. Również obowiązuje je taki sam sposób wyliczania zdolności kredytowej jak powyżej. Zdarzają się jednak odstępstwa dotyczące długości prowadzenia DG. Jeżeli samozatrudniony współpracuje tylko (lub głównie) z firmą, w której wcześniej pracował na etacie możliwe jest potraktowanie tego jako ciągłości zatrudnienia. Nie zawsze, nie w każdym banku. W każdym razie jest taka możliwość. Ważne, aby faktury były wystawiane na dokładnie ten sam podmiot, w którym się wcześniej pracowało. Ten sam czyli NIP i regon muszą się zgadzać.
Zawieszenie DG
Wielu przedsiębiorców zawiesza DG, aby ograniczyć koszty, w szczególności te związane z ZUS. Niestety, okres prowadzenia DG liczy się od momentu jej „odwieszenia”. Jeżeli planujesz ubiegać się o kredyt, NIE zawieszaj DG. Nie pomoże wyjaśnienie np. bo ja prowadzę działalność od 10 lat i tylko na miesiąc zawiesiłem (i tutaj powód). Analityk będzie liczył ciągłość od momentu odwieszenia działalności.
ZUS i US
W zależności od banku albo do decyzji albo do umowy wymagane są aktualne (nie starsze niż 30 dni) zaświadczenia z ZUS i US. Co istotne, te dokumenty wystawiane są na określony dzień. Oznacza to, że jeżeli ktoś miał wcześniej jakieś opóźnienia, ale wszystko spłaci to na zaświadczeniach nie będzie śladu po tym.
Jednak w takich przypadkach nie ma sensu składać wniosku do banku, w którym ma się główne konto dedykowane do rozliczeń z tytułu DG. Ten bank będzie przecież widział pełną historię konta przedsiębiorcy i od razu wyłapie, że coś było nie tak w przeszłości.
Działalność za granicą
Banki komercyjne NIE biorą pod uwagę dochodu uzyskiwanego z DG za granicą. Nie i koniec. Możliwy był jedynie jeden oficjalny wyjątek: DG prowadzona w Niemczech, taki dochód uznawał jeden bank, który już kredytów hipotecznych w Polsce nie udziela. A zatem niestety np. wysoki dochód z LTD w UK niestety nie będzie brany pod uwagę…
Wnioski
Przedsiębiorcy mogą się ubiegać o kredyty tak samo jak i inne osoby uzyskujące dochód np. z umowy o pracę. Nie ma tutaj żadnej dyskryminacji. Podlegają jednak tym samym regułom = muszą wykazać odpowiedni dochód, aby „wyszła” zdolność kredytowa. Sytuacja ta nieco się pogorszyła w trakcie pandemii, ale obecnie większość ograniczeń została już zniesiona. I klienci i banki przyzwyczaiły się do pandemicznej rzeczywistości.