Banki komercyjne mają już w ofercie kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową. Taki obowiązek nałożyła na nie Komisja Nadzoru Finansowego. Regulacja ta weszła w życie z dniem 1 lipca 2021 r. Okazało się jednak, że klienci niezbyt chętnie z tej możliwości korzystają. Dlaczego? A zatem: kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową. Komu to się opłaca? Dlaczego warto (lub nie) z tego rozwiązania skorzystać?
Zamysł nadzoru finansowego
KNF chciał, aby kredytobiorcy mogli „spać spokojnie” i nie martwić się o wysokość rat kredytu chociaż przez kilka lat. Rozwiązaniem jest właśnie kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową. A raczej ze „stałą”, gdyż oprocentowanie musi być stałe przez minimum 5 lat. Takie kredyty pojawiły się w bankach już na wiosnę 2021 r. A nawet dwa z nich (Alior oraz Credit Agricole) zaproponowały stałe oprocentowanie przez 7 lat. Czyli powstała tak naprawdę hybryda. Oprocentowanie (i tym samym rata) nie zmienia się co trzy lub sześć miesięcy a co 5 lat. Do standardowych kredytów z oprocentowaniem zmiennym bazującym na wibor 3 lub 6 miesięcznym doszły właśnie kredyty, z okresowo oprocentowaniem stałym.
Niska popularność rozwiązania
KNF jedno a życie drugie. Zainteresowanie tym rodzajem finansowanie jest jednak niewielkie. Z jednej strony co to jest 5 lat spokoju skoro kredyty zwykle są brane na 20-30 lat? Ryzyko, co prawda mniejsze, ale nadal jest. Klientów jakoś to nie przekonuje. Oczekiwali pewnej raty przez znacznie dłuższy czas. Dobre i 5 lat, ale to jednak za mało. Natomiast z drugiej strony, zdecydowana większość kredytobiorców, patrzy na zobowiązanie przez pryzmat pierwszej raty. A w przypadków kredytu ze stałym oprocentowaniem jest ona zwyczajnie (na start) wyższa. Tak naprawdę widać tutaj pewną analogię do kredytów walutowych (lub jak kto woli „kredytów”) sprzed kilkunastu lat. Wtedy również gro kredytobiorców postawiło na niższą ratę często zupełnie ignorując zagrożenie wynikające z tego, że zobowiązanie jest w innej walucie niż dochód. Ale to nie o tym ten tekst więc wracamy do hipotek ze stałym „okresowo” oprocentowaniem.
Jak to działa?
Kredyt ze stałym oprocentowaniem (w wersji zalecanej przez KNF) charakteryzuje się stałą ratą przez 5 lat. Po pięciu latach klient musi podjąć decyzję: czy chce mieć znowu 5 lat taką samą ratę czy zmienia na oprocentowanie zmienne. Oczywiście wartość nowego oprocentowania jest ustalana przez bank na podstawie aktualnej sytuacji na rynku. Czyli biorąc kredyt w 2021 r. nie wiemy jaka będzie rata po 5 latach. Warto wspomnieć, że w formularzu informacyjnym, który bank wydaje przy decyzji kredytowej, jest także informacja jaką kredyt ma marżę. Po 5 latach, gdy wartość stałego oprocentowania (z propozycji banku) się nie spodoba można wrócić do formuły marża (z FI) + aktualna wartość wibor. W zależności od banku jest to zwykle wibor 3 lub 6M.
Różnica w racie
To co klientów najbardziej „boli” to wyższa rata kredytu z stałym procentem. Jeżeli przeanalizujemy aktualne oferty (początek grudnia 2021 r.) to, zalecane przez KNF, mają oprocentowanie zaczynające się od 4,99%. Natomiast najtańsze kredyty z oprocentowaniem zmiennym mają marżę zaczynającą się od około 1,89%. Jeżeli doliczymy do tego wibor 3M to uzyskamy wartość 3,80%.
Różnica ponad 1pp. wydaje się być dość znacząca. Ale warto zwrócić uwagę na to, że inflacja rośnie i można się spodziewać kolejnych decyzji RPP podnoszących stopy procentowe. Ich wzrost ma również wpływ na rosnące wartości wibor, który jest składnikiem oprocentowania standardowego kredytu. A jak to wygląda na liczbach?
Kredyt na 400 tysięcy złotych, zabezpieczenie o wartości 500 tysięcy, okres kredytowania 30 lat. Rata kredytu wyniesie odpowiednio około 2187 zł (oprocentowanie stałe) i około 1865 zł (zmienne). Różnica to 322 zł. Dla potencjalnego kredytobiorcy to dużo. Większość nie chce jednak ryzykować i wnioskuje o standardowy kredyt (marża + wibor). Jednak czy większym ryzykiem nie jest właśnie wibor? Wystarczy, że wzrośnie do około 3,25% i raty się zrównają. Każda wartość powyżej to już przewaga (niższa rata) po stronie kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem.
A zatem, które zachowanie jest bardziej ryzykowne? Kredyt z wyższą ratą na start czy jednak rosnący poziom wibor?
Niższa zdolność kredytowa
Niestety, kredyt z założenia bezpieczniejszy jest dostępny w niższej kwocie. Skoro jego rata jest o kilkaset złotych wyższa to tym samym zdolność kredytowa będzie niższa. Na zdolność kredytową (w skrócie) ma wpływ dochód i jego źródło, zobowiązania, sytuacja rodzinna, wkład własny oraz wysokość przewidywanej raty. Jeżeli jest ona wyższa (kredyt ze stałą stopą procentową) niż dla standardowego kredytu to również zdolność wyjdzie mniejsza. Dlatego też może się zdarzyć, że kredytobiorca chciałby mieć kredyt ze stałą (okresowo) stopą procentową. Jednak dla tego rodzaju finansowania zdolność mu nie wychodzi. Co w takim wypadku? Może warto wybrać tańszą nieruchomość lub wnieść wyższy wkład własny? Aby nie wpaść w pułapkę tzw. frankowiczów.
Z tym, że nie oceniam kto zawinił czy były to faktycznie kredyty walutowe czy „skomplikowane produkty finansowe”. Na ten temat napisano już wiele. Tysiące spraw jest w sądach i tam znajduje swoje rozstrzygnięcie. Faktem jest, że jak zdolność kredytowa dla kredytu w PLN była niższa to klient wybierał kredyt walutowy. Czy zrobił dobrze czy może przeszacował swoje możliwości? To już tematy na zupełnie inny tekst.
Kto już wygrał?
W lipcu 2021 r. dostępne były kredyty oprocentowane (na 5 lat) około 3,6%. Niewielu się na nie decydowało, gdyż wibor miał wtedy wartość ok. 0,2%. Po doliczeniu marży banku oprocentowanie to nawet około 2%. Wibor 3M wzrósł prawie 10x (do 1,91% – dane z 1 grudnia 2021 r.). Można zatem powiedzieć, że klienci, którzy wybrali w czerwcu/lipcu 2021 r. kredyt ze stałym oprocentowaniem już „wygrali”. Ich rata jest już niższa niż tych, którzy skusili się na zobowiązanie z niskim wibor-em. Ci pierwsi również mają jeszcze ponad 4 lata spokoju, a reszta musi się martwić rosnącym wiborem ( i oprocentowaniem). Co będzie za te 4 lata? Nie wiemy. W najgorszym wypadku kredytobiorcy zdecydują się przejść na oprocentowanie zmienne.
Wnioski
Planujesz uzyskać kredyt hipoteczny? Zapraszam do współpracy. Na konkretnych przykładach (kwota, wartość zabezpieczenia, okres kredytowania) pokażę dostępne opcje, również z oprocentowaniem zmiennym i stałym. Napisz do mnie bezpośrednio lub wypełnij krótki formularz na podstawie którego będę mógł przygotować symulacje. Oczywiście również policzę zdolność kredytową i przeanalizuję raport z BIK (jeżeli będzie taka potrzeba). Razem odpowiemy na pytanie czy kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową to będzie dla Ciebie najlepsze rozwiązanie.