Banki chyba są już nieco przytłoczone ciągnącymi się sprawami dot. klientów spłacających kredyty w CHF. Dlatego też coraz częściej same wychodzą z inicjatywą i proponują ugody. Jest tak w przypadku m.in. PKO BP. Również jednemu z klientów mBank zaproponował tego rodzaju rozwiązanie. Czy warto „odfrankowić” kredyt hipoteczny i tym samym dogadać się z bankiem? Oto analizy przesłanych materiałów.
Pierwotny kredyt
Kredyt, który miałby zostać „odfrankowiony” (czyli zamieniony na złotowy wraz z przeliczeniem rat od jego uruchomienia) został zaciągnięty pod koniec 2008 r. Pan Czesław spłaca go więc już ponad 13 lat. Ostatnia rata przypada na wrzesień 2038 r. Jego pierwotna kwota to około 89 tys. złotych przeliczona na około 38 300 CHF. Wkład własny klienta był wysoki, gdyż LTV wyniosło jedynie około 30%. Zapisana w umowie kredytowej marża to 1,3%. Obecnie do spłaty pozostało prawie 23 tys. CHF czyli ponad 101 tys. złotych…Pomimo spłacenia około 10 tys. CHF kwota kredytu (wyrażona w PLN) jest sporo wyższa niż na starcie. Nic dziwnego, że jest to nieco irytujące.
Co zaproponował bank
Otóż propozycja banku jest następująca. Daje on możliwość zmiany kredytu w CHF na PLN. Polega to na tym, że bank wylicza jaki byłby teraz kapitał do spłaty, gdyby zamiast kredytu w CHF od początku było to zobowiązanie w PLN. Różnica pomiędzy obecnym saldem a tym potencjalnym, wyliczonym jest dzielona na pół. „Dzięki temu konsekwencje wzrostu kursu CHF poniesiemy wspólnie”. Obecne saldo jest wyliczane na zasadzie kapitał kredytu do spłaty w CHF x kurs średni NBP (w symulacji przyjęto 1 CHF = 4,4565 PLN). Na korzyść klienta jest to, że bank nie skorzystał z bankowego kursu sprzedaży waluty tylko średniego NBP. Czy propozycja wygląda uczciwie? Chcielibyście z niej skorzystać? Czy to lepsza czy gorsza opcja niż np. walka z bankiem w sądzie? Nie ma na te pytania jednoznacznej odpowiedzi.
Czy to się opłaca?
Jakie są dostępne opcje.
- Zostawić jak jest i spłacać nadal kredyt w CHF. Prawie 23 tys. CHF do spłaty, rata około 118 CHF lub (jak kto woli) ~523 zł. Rata (bieżąca) składa się z kapitału 108 CHF i odsetek 10 CHF. Dlatego jeżeli oprocentowanie (marża + saron) się nie zmieni to oprócz kapitału Pan Czesław spłaci jeszcze 1032 CHF odsetek (w ciągu ponad 16 lat). Kwota odsetek jest już więc symboliczna. Oczywiście pod warunkiem, że saron (ex. libor) znacząco nie wzrośnie. Ryzyka są dwa: pierwsze to wzrost kursu CHF, a drugi wzrost oprocentowania kredytu. W przypadku zmiany wartości wskaźnika saron. Alternatywnie klient może także skorzystać z usług „frankowej” kancelarii i wyjaśnić sprawę w sądzie.
- Skorzystać z propozycji banku. W takim wypadku kapitał kredytu spadnie z ok. 23 tys. CHF (ponad 101 tys. złotych) do około 88,5 tys. złotych. Jednocześnie zmieni się oprocentowanie kredytu na marża 2,37% + wibor 3M (wartość z 3.01.2022 = 2,54%). Łącznie oprocentowanie 4,91% lub bank proponuje wartość stałą (przez 5 lat) 6%. Rata takiego odfrankowanego kredytu wyniesie odpowiednio 647 lub 699 zł. Potencjalne odsetki to około 41,5 tys. złotych. Oczywiście przy założeniu, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. Jest to mało prawdopodobne, jednak nie wiemy czy i ew. jak stopy procentowe będą się w przyszłości zmieniać. W ten sposób Pan Czesław nie będzie już narażony na ryzyko kursowe. Jednak jednocześnie znacząco wzrośnie jego rata oraz potencjalne odsetki.
Co warto zrobić?
Dylemat prawie tak duży jak przy zaciąganiu kredytu. Jednak różnica jest taka, że wiemy już co się może zdarzyć i ryzyko kursowe nie jest już czymś czego nikt się nie spodziewał. Jak mogą się zmieniać stopy procentowe a nawet wskaźniki bazowe (wibor, libor, saron) również wiemy. Tylko proszę nie traktować mojej opinii jako doradztwa lub sugestii. Każdy, kto znajdzie się w takiej sytuacji, sam powinien podjąć decyzję. Oczywiście biorąc pod uwagę wszystkie plusy i minusy.
Przede wszystkim kwota kapitału kredytu jest relatywnie nieduża, rata również. Nawet wzrost kursu CHF do 6-7 zł (lub nawet więcej) nie powinno spowodować jakiejś „zapaści” finansowej u kredytobiorcy. Oczywiście pod warunkiem, że nadal ma zamiar mieć tę nieruchomość i nie planuje sprzedaży. Co innego jeżeli w planie jest zbycie mieszkania. W takim wypadku znaczący wzrost kursu CHF spowoduje dużą zmianę kapitału kredytu. Oczywiście wyrażonego w PLN. Jednym słowem: katastrofa!
Dlatego jeżeli kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem to nie ma sensu go ruszać. Ale cały czas pamiętamy o ryzykach zmiany kursu i wzrostu oprocentowania!
Natomiast każdy kto nie chce się już martwić tym, że CHF może wzrosnąć lub niedalekiej w przyszłości planuje całkowicie spłacić kredyt (np. w związku ze zbyciem nieruchomości) powinien skłaniać się do zaakceptowania ugody z bankiem. Co oczywiście nie wyklucza dochodzenia swoich praw w sądzie.
Skutki podatkowe
Zaakceptowanie ugody wiąże się z umorzeniem części kapitału kredytu. W takim wypadku powstaje obowiązek podatkowy i konieczne jest zapłacenie podatku od uzyskanego przychodu. Bank w zakresie podatku dochodowego nie doradza więc klient samodzielnie musi ustalić czy podatek zapłacić będzie musiał. Czy może jednak ma możliwość skorzystania z ulgi podatkowej określonej w rozporządzeniu ministra finansów z 27 marca 2020 r. Należy to ustalić przed podjęciem decyzji dot. podpisania ugody.
Refinansowanie kredytu?
Bank zaproponował przeliczenie kredytu w CHF na kredyt w PLN z marżą 2,37%. Oprocentowanie to bank wyliczył na podstawie danych ze strony KNF. Wątpliwości Pana Czesława wzbudziła wartość tej marży. Przecież kilkanaście lat temu banki oferowały kredyty na znacznie lepszych warunkach. Dlatego też skontaktował się z przydzielonym przez bank opiekunem.
Uzyskał od niego informację, że „do wyliczenia marży hipotetycznego kredytu w PLN użyliśmy średniego oprocentowania NBP z listopada 2008 roku (miesiąc i rok w którym kredyt został uruchomiony), które wynosiło 8,86% (wartość w tabeli NBP uwzględniamy w formie do dwóch miejsc po przecinku) oraz obowiązującą w tym czasie w Banku Stawkę Bazową Wibor 3M PLN (nie jest to Wibor miesięczny rynkowy). Wibor 3M PLN z lat 2002-2012 dostępny jest na stronie mBanku (Historia zmian – Kredyty hipoteczne dla osób fizycznych dotyczy umów/aneksów zawieranych na podstawie ugód), który wynosił w listopadzie 2008r 6,49%. Tak więc wzór na wyliczenie marży to: 8,86% (NBP) – 6,49%(WIBOR 3M) = 2,37%”.
Ponoć negocjacje warunków (m.in. tej marży) nie są możliwe. Kredytobiorca może skorzystać z propozycji banku…lub nie.
Załóżmy, że Pan Czesław jednak skorzystał z tej propozycji i ma teraz kredyt w PLN z marżą 2,37%. W takiej sytuacji nic nie stoi na przeszkodzie, aby ten kredyt zamienić na tańszy. Przy takich warunkach kredytu: 88,5 tys. złotych na 16 lat pod zabezpieczenie ponad 300 tys. może liczyć na niższą marżę. Obecnie będzie to nawet 1,89% (a kredyt ekologiczny w BOŚ nawet 1,7%) więc rata mogłaby być niższa o kilkanaście złotych miesięcznie. Różnica (na racie) jest nieduża z powodu niewielkiej wartości kredytu. Gdyby wartość kapitału była wyższa to potencjalne korzyści na racie również byłyby bardziej znaczące. Muszę też wspomnieć, że refinansowanie kredytu wiąże się z nowym procesem kredytowym oraz kosztami m.in. wyceny, sądowymi i oczywiście poświęconym czasem.
Masz podobny dylemat? A może dopiero zastanawiasz się na uzyskaniem kredytu. Zapraszam do współpracy.