„Afera” związana z kredytami walutowymi, a w szczególności tymi udzielanymi w CHF, trwa już dobre kilka lat. Oprócz zainteresowanych stron (klienci, banki) są w nią zaangażowani również ekonomiści, publicyści i a jakże, politycy. Powiedziano i napisano na ten temat już wiele. Czy to były faktycznie kredyty czy może jednak „skomplikowane instrumenty finansowe” itp.? Tego nie oceniam i nie polemizuję. Zdania na ten temat są podzielone. Nie to jest przedmiotem tego opracowania. Mnie przede wszystkim zainteresowało czy każdy kredytobiorca musiał na kredycie w CHF stracić? Czy każdy kto uzyskał taki kredyt uważa, że te kilkanaście lat temu podjął złą decyzję? Znam bowiem osoby, którym udało się zarobić np. na „bursztynowej inwestycji”. A także takie, które miały kredyt walutowy, spłaciły go i są zadowolone. Jednocześnie nie słyszałem o tym, aby ww. mieli jakiekolwiek pretensje w stosunku do banku.
Wybór finansowania
Podany przykład dotyczy autentycznej osoby oraz kredytu. Zmieniłem jedynie jej dane. Klientka Agata (wraz z rodziną) nabyła w 2007 r. nieruchomość za 560 000 zł. Posiadała 120 000 zł wkładu własnego czyli brakowało jej 440 000 zł. Tę kwotę musiała zatem pożyczyć w banku. Klienci byli u kilku doradców finansowych, bezpośrednio w kilku bankach, rozmawiali ze specjalistami. Pokazywano im różne opcje i w PLN i walutowe. Finalnie mieli dokonać wyboru czy kredyt w CHF z marżą 0,83% czy w PLN – marża 1%. Te opcje bowiem wyglądały najciekawiej. Stopa bazowa (w momencie wypłaty kredytu) to libor 3M 2,71% oraz wibor 3M 4,81%. Symulacja pomija pozostałe koszty np. prowizję bankową, ubezpieczenie pomostowe, polisy, koszt prowadzenia konta bankowego itp. Było one zbliżone w obydwu przypadkach.
Finalnie klienci zdecydowali się na kredyt denominowany do franka szwajcarskiego. Wyboru dokonali świadomie, nikt ich do niczego nie zmuszał. Nie uważają , że zostali też „wkręceni” lub w innym sposób zmanipulowani. Rzetelnie przedstawiono im różne opcje, poinformowano o potencjalnych ryzykach. Dlatego też nie mają do nikogo pretensji, nie próbowali dogadywać się z prawnikami, walczyć w sądzie itp. Dostali dokładnie to czego oczekiwali. Nie planowali również sprzedawać nieruchomości (zakup dla siebie, nie inwestycyjnie) ani nadpłacać kredytu.
Uruchomienie kredytu
Kredyt wypłacono w kwocie 197 980 CHF (kurs CHF w momencie uruchomienia to 2,22 zł). Jego docelowa rata wyniosła 690,32 CHF (z czego obecnie około 6-7 CHF to odsetki) . I taką też ratę spłacają do dnia dzisiejszego. Wszelkie zmiany oprocentowania nie miały wpływu na wysokość raty (w CHF). Zmieniał się jedynie termin całkowitej spłaty kredytu. Obecnie to wrzesień 2033 r., natomiast umowa kredytowa z lipca 2007 r. zawarta była na okres 30 lat. Jak łatwo zauważyć okres spłaty jest krótszy o około 4 lata niż wynikało to z umowy kredytowej. Związane jest to z faktem, że rata kredytu pozostała niezmienna nawet w sytuacji obniżenia oprocentowania. Nie malała rata tylko skróceniu ulegał okres kredytowania. W tym banku była to sytuacja domyślna. Aktualne saldo kredytu to około 95 870 CHF, jego oprocentowanie to 0,13% (w tym marża banku 0,83%).
Spłata bezpośrednio w walucie CHF
Pierwszy przypadek to spłata kredytu bezpośrednio w CHF. Bank dawał taką możliwość, ponieważ umowa kredytowa zawierała od razu dwa rachunki kredytowe. Jeden w PLN a drugi w CHF. Spłata raty w CHF powodowała nadpłatę kredytu, która była rozliczana wraz z wymagalnością kolejnej płatności. Czyli aby spłacać w walucie klientka nie musiała podpisywać żadnych aneksów ani nawet pytać banku o zgodę. Nie w każdym banku była taka możliwość od początku. W większości opcja taka pojawiła się w sierpniu 2011 r. wraz z wejściem w życie ustawy „spreadowej”.
Do stycznia 2022 r. klientka spłaciła łącznie około 119 400 CHF (kapitał i odsetki). Skoro pozostało jej do spłaty jeszcze około 96 000 CHF to znaczy, że spłaciła w przybliżeniu 102 tys. CHF kapitału oraz około 17 tys. CHF odsetek. Z tego co pamięta to na początku raty były regulowane z jej konta w PLN. Jak kurs CHF zaczął rosnąć to szybko przeszła na spłatę bezpośrednio w walucie kredytu. Pani Agata uzyskuje bowiem część dochodu w innej walucie. Wiąże się to z przewalutowaniem, ale różnice kursów są niewielkie.
Spłata w PLN – wariant alternatywny
Opcją domyślną było jednak pobieranie przez bank raty kredytu z rachunku oszczędnościowo – rozliczeniowego. Był on oczywiście prowadzony w PLN. Schemat znany chyba wszystkim. W dniu płatności raty, CHF było przeliczane na PLN (po kursie sprzedaży banku) i tą kwotą był obciążany rachunek kredytobiorcy. Jego zadaniem było jedynie zapewnić na koncie wystarczającej na pokrycie raty kwoty. Kredyt nie był (w większości) w ten sposób spłacany dlatego musiałem wykonać symulację. Na początek przyjąłem, że w dniu płatności raty klientka płaciła ratę po kursie średnim NBP. Suma zapłaconych rat, wyrażonych w PLN wyniosła zatem 415 500 zł. Oczywiście nie jest to kwota właściwa, gdyż banki stosują spead walutowy. W omawianym przypadku wyniósł on średnio 3% czyli do tej kwoty musimy doliczyć jeszcze 1,5%. Czyli łączna, zapłacona do tej pory kwota wyniosła ~421,7 tys. złotych. Do spłaty pozostało ~96 tys. CHF kapitału.
Ale nie spłacamy go od razu tylko zgodnie z harmonogramem. Jeszcze 140 rat x 690,32 CHF czyli 96,7 tys. CHF. Po kursie średnim NBP z 19 stycznia 2022 r. to 421 300 zł + spread 1,5% łącznie ~427 600 zł. Jeżeli kurs CHF się nie zmieni (założenie czysto teoretyczne) to łącznie kredytobiorca oddałby szacunkowo 843 tys. zł. To dużo czy mało? Dla porównania, dzisiaj (19.01.2022) kredyt na 440 tys. złotych na 30 lat to łącznie do spłaty około 891 tys. złotych. Oczywiście pomijam wszelkie dodatkowe koszty, prowizje, pomosty, ubezpieczenia itp.
Z obliczeń wynika zatem, że kredyt zaciągnięty przy kursie 2,22 zł, ale spłacany po kursie bieżącym + spread oraz ostatnie prawie 12 lat estymacja po około 4,36 zł za CHF byłby tańszy niż jego obecny odpowiednik w PLN. Odpowiednik czyli kredyt z dnia obecnego z marżą 2,1% oraz wibor 6M 2,84%. W obydwu przypadkach oczywiście występują ryzyka. W CHF ryzyko kursu walutowego (jeżeli występuje przewalutowanie) oraz ryzyko zmiany stopy bazowej (obecnie Saron). Natomiast w PLN „jedynie” ryzyko zmiany stopy procentowej. W ostatnich miesiącach niestety bardzo bolesne dla kredytobiorców.
Kredyt w PLN
A co by było, gdyby Pani Agata jednak zdecydowała się na kredyt w rodzimej walucie? Czyli w tej, w której uzyskuje swoje główne dochody. Czy ta opcja byłaby dla niej korzystniejsza? Czy obecna rata byłaby wyższa czy niższa niż w CHF? Ile zapłaciłaby do tej pory? W momencie wyboru kredytu albo CHF z marżą 0,83% (i libor 2,7%) po kursie 2,22 czy jednak w PLN z marżą 1% oraz wibor 3M 4,74%.
Z moich obliczeń wynika, że do tej pory p. Agata spłaciłaby około 377 500 zł rat kapitałowo-odsetkowych (kredyt w PLN). Do spłaty pozostaje jeszcze w przybliżeniu 288 tys. złotych kapitału. Jednak jak tylko bank zaktualizuje wibor to oprocentowanie wzrośnie do 3,84% a rata do 2040 zł (z obecnych 1815 zł). Dla porównania rata w CHF to 690,32 lub nieco ponad 3 tys. w PLN. Zarówno rata kredytu jak i kapitał do spłaty byłby niższy niż w opcji, na którą kredytobiorcy się zdecydowali.
Scenariusze spłaty
Przyglądając się całej historii spłaty (w szczególności kursowi CHF, oprocentowaniu: wibor i libor w okresie ostatnich 15 lat) można wysnuć następujące wnioski:
- Jeżeli kredyt byłby spłacany w CHF (bez przewalutowania na PLN) to byłaby to naprawdę turbo opcja! Rata 690 CHF z czego same odsetki około 6-7 CHF (~1%) miesięcznie. Dla porównania, przy spłacie w PLN odsetki (raty równe) stanowią obecnie około 45% raty kredytu. Ale taka sytuacje pewnie występowała niezwykle rzadko. Bo ilu kredytobiorców (w szczególności tzw. frankowiczów) uzyskuje dochód w CHF? Dla nich kurs CHF (ale wyrażony w PLN) nie ma znaczenia, przewalutowanie bowiem nie występuje.
- Przypadek, z którym mieliśmy do czynienia tutaj. Kredytobiorca część dochodu uzyskuje w walucie obcej (dokładnie USD). Wahania pary CHF/USD są relatywnie nieduże. W ostatnich kilkunastu latach wycena CHF wynosiła od 1 do 1,10 USD. Czyli taki kredytobiorca również na kredycie walutowym nie stracił. Za to bardzo zyskuje na minimalnym oprocentowaniu kredytu (około 0,1% rocznie) a kurs CHF wyrażony w PLN także go nie dotyczy.
- Jednak najczęściej występującą sytuacją jest ta, w której kredytobiorca uzyskuje dochód jedynie w PLN. A zatem musi kupować CHF na spłatę kredytu. Symboliczne wręcz oprocentowanie kredytu niestety nie rekompensuje wysokiego kursu CHF. W omawianym przypadku kredyt w CHF był tańszy (rata wyrażona już w PLN) przez pierwsze 6 lat spłaty. Wtedy to dopiero rata w CHF zrównała się z tą w PLN. Następnie była już wyższa. Początkowo były one podobne (przy kursie CHF około 3,4 zł), ale później oprocentowanie w PLN spadło i rata (kredytu złotówkowego) była wyraźnie niższa. Wraz z dalszym umacnianiem się CHF względem PLN oraz coraz niższym oprocentowaniem kredytu w PLN różnica, na korzyść kredytu złotówkowego, była coraz większa. I tak też pozostało do dzisiaj. Aczkolwiek trend dotyczący wysokości raty kredytu zaciągniętego w PLN się odwrócił.
Sytuacja patowa
W tym przypadku nie było i nie ma takiego zamiaru, ale duży problem byłby w momencie chęci lub konieczności sprzedaży nieruchomości. Pomimo spłaty ponad 119 tys. franków (bez znaczenia w jaki sposób ta spłata się odbyła) do spłaty nadal pozostaje ok. 96 tys. CHF czyli ponad 417 tys. złotych (po obecnym kursie NBP). Co w porównaniu do pożyczonego kapitału (440 tys. PLN) stanowi kwotę dość wysoką. A zatem w wielu przypadkach problemem tzw. frankowiczów nie jest sama rata kredytu, ale pozostały do spłaty kapitał. Co prawda maleje on w CHF, ale w PLN (po kilkunastu latach spłaty) może być nawet wyższy niż pierwotna kwota kredytu. Singiel, młode małżeństwo itp…mogli w ten sposób wpaść w pułapkę kredytu walutowego. W niektórych przypadkach nie mogą oni sprzedać mieszkania bowiem kapitał do spłaty jest wyższy niż wartość nieruchomości. Taka transakcja wiązałaby się z dopłatą z ich strony.
Oczywiście wielu powie, że przecież ceny nieruchomości nie stoją w miejscu. Tak i jest w tym przypadku. Kilka telefonów do okolicznych biur nieruchomości z info takie, że zabezpieczająca kredyt nieruchomość ma wartość wyższą (delikatnie licząc) o 150 – 200 tysięcy złotych. Czyli kupno w 2007 r. za 560 tys. złotych. W ciągu niemal 14 lat spłata około 119 tys. CHF kredytu i teraz możliwa sprzedaż za min. 700 tys. Po spłacie zostanie około 290 tysięcy w gotówce. Ze spokojem wystarczy na wkład własny i uzyskanie nowego kredytu. Gdyby taki scenariusz był brany pod uwagę…
Prognoza na kolejne lata spłaty
Pozostało jeszcze ponad 10 lat spłaty kredytu. Wiele może się wydarzyć. Jeżeli kurs CHF oraz oprocentowanie (0,1%) się nie zmieni to rata kredytu w PLN zrówna się z tą w CHF dopiero przy wibor w okolicy 9%. Z drugiej strony jeżeli wibor urośnie do około 5% a kurs CHF spadnie do 3,40 zł to rata kredytu w CHF (po przeliczeniu na PLN) znowu będzie niższa. Jakie są na to szanse? Tego ani ekonomiści ani politycy nie wiedzą. W mojej ocenie wibor nadal będzie rósł, jednak kurs CHF raczej nie spadnie. Prędzej wzrośnie. Oczywiście jedno i drugie będzie miało związek z inflacją w Polsce.
Na koniec dodam, że nie jestem prawnikiem i nie brałem pod uwagę możliwości udania się do sądu, wywalczenia anulowania tego kredytu itp. To nie moje dziedzina. Każdy wie, że taka możliwość istnieje. Jednak wiem, że kredytobiorca spłacający ten konkretny kredyt nie ma zamiaru podejmować tego rodzaju kroków. Spłaca kredyt z CHF, płaci symboliczne odsetki więc podpisana umowa spełnia oczekiwania.
Oczywiście w ten sposób można przeliczyć praktycznie każdy kredyt. Cofnąć się i wyliczyć wszystkie potencjalne raty w CHF, PLN oraz pozostały do spłaty kapitał. Jest to dość czasochłonne, ale jak najbardziej możliwe. Na koniec chciałbym zapytać Czytelników czy są wśród nich tacy, którzy spłacają kredyt w CHF i są z niego zadowoleni? Czyli gdybyś miał jeszcze raz podjąć decyzję: CHF czy PLN to nadal (mając obecną wiedzę) wybrałby tę pierwszą opcję? Jeżeli tak to dlaczego?
Zachęcam do dyskusji oraz lektury innych moich tekstów, które zamieszczam na blogu.