Pytanie to można rozpatrywać na kilku płaszczyznach. Chciałbym omówić dwie z nich. Czy obecnie to dobry moment na zakup. W kontekście wzrostu cen oraz mniejszej dostępności kredytu. Oraz na którym etapie powstawania nieruchomości (na rynku pierwotnym) warto się zainteresować zakupem. Czyli kiedy warto mieszkanie kupić? Dodatkowo jak wybrać moment zakupu dla siebie (bo inwestycyjnie to już inna historia)? Czy teraz kiedy ceny znacząco wzrosły po „pandemicznej stagnacji”? Czy jednak warto poczekać?
Wiosna 2022
Na wielu forach, szczególnie tych internetowych, toczy się obecnie dyskusja czy teraz warto kupić nieruchomość? Czy ceny spadną i może warto poczekać? A może jednak nie, bo inflacja więc wszystko (materiały, koszty pracy) drożeje i mieszkania także. Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Przede wszystkim jeżeli nadal masz zdolność na odpowiednią kwotę (po wzrostach wibor spadła w większości przypadków) to czy powinieneś czekać, zwlekać z zakupem?
Według mnie (subiektywna opinia) NIE.
- Cena mieszkań (ta nominalna) nie spadnie. Nie będzie taniej. Co najwyżej może dojść do spowolnienia, ale z powodu mniejszego popytu (niższa zdolność kredytowa). Ceny będą rosnąć, ale być może w mniejszym stopniu niż inflacja. Co oczywiście spowoduje relatywny „spadek” cen.
- Niektórzy, potencjalni kredytobiorcy, czekają także na obniżenie marż przez banki. Można zauważyć delikatny ruch w tym kierunku, jednak „korekty” marży w bankach są symboliczne i jedynie w minimalnym stopniu wpływają na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Taniej będzie dopiero jak inflacja spadnie i tym samym wibor. Zakładam, że powinniśmy się przyzwyczaić do relatywnie wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych. Wcześniej problemem (dla wielu) był min. wkład własny. Obecnie oprocentowanie i oczywiści rata.
- Mniej jest wniosków kredytowych, ale również z powodu regulacji dotyczących tzw. polskiego ładu. Niektórzy otrzymali niższe wynagrodzenia (pomimo wzrostu cen i rat kredytów), na przedsiębiorców nałożono kolejne daniny (nieodliczalna składka zdrowotna) itp. Wielu przechodzi na ryczałt i tym samym mocno utrudnia sobie możliwość uzyskania finansowania. Pisałem o tym tutaj.
- Istotnym czynnikiem mogącym wpłynąć na popyt (i finalnie realny spadek cen) byłby wzrost bezrobocia. Bezrobotni mieszkań nie kupują, nie mają ani pieniędzy ani zdolności kredytowej.
- Dlatego jeżeli masz finansowanie (środki własne lub kredyt – zdolność kredytową) to nie ma na co czekać. Mieszkać gdzieś musisz. Jak nie na swoim to u rodziny (być może tanio, ale czy komfortowo?) lub na wynajętym. Wtedy spłacasz zwykle kredyt zaciągnięty przez właściciela nieruchomości. A czekać (na niższe ceny?) możesz przecież długo. I czy faktycznie uda Ci się trafić w najbardziej optymalny moment na zakup?
Proces inwestycyjny (od uzyskania pozwolenia na budowę do oddania mieszkań do użytkowania) trwa ok. 1,5 roku. Podaję oczywiście wartość średnią. Deweloperzy zwykle decydują się na rozpoczęcie procesu sprzedaży (podpisywanie umów rezerwacyjnych, przedwstępnych) właśnie po uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Już prawie „dziura w ziemi”
Na tym początkowym etapie nic jeszcze może nie wskazywać na to, że na danej działce będzie się cokolwiek działo. Może to być kawałek pola, łąka lub nawet teren „zabudowany” ruiną (do wyburzenia przez inwestora) czegoś co istniało tam wcześniej. Klient kupuje zatem jedynie wizję, plan, wizualizację tego co dopiero tam powstanie. Cena zgodna z cennikiem i polityką dewelopera, zwykle nie odbiega od średniej rynkowej na danym terenie, ogólnej koniunktory itp…Plusem jest to, że potencjalny nabywca jest jednym z pierwszych. Może zatem przebierać do woli w mieszkaniach. Powierzchnia, piętro, strony świata, rozkład pomieszczeń…od koloru do wyboru. To jest właśnie największa zaleta kupowania mieszkania w momencie kiedy inwestycja dopiero się rozpoczyna.
Pozostaje jeszcze jeden aspekt takiej transakcji. Otóż nie każdy bank finansuje inwestycję przy 0% zaawansowania prac na budowie. Im mniejszy i mniej znany deweloper tym większy problem z uzyskaniem decyzji kredytowej. Dlatego jeżeli planujesz zakup w opcji jw. zorientuj się odnośnie możliwości finansowania. Co ciekawe większa szansa jest wtedy kiedy deweloper również posiłkuje się kredytem. Jego bank udzielił mu kredytu na kilkanaście czasem kilkadziesiąt milionów złotych? A więc i sam podmiot jak i inwestycja została przez analityków z tego banku sprawdzona. Jeżeli masz zdolność kredytową to ten bank (jeżeli udziela kredytów hipotecznych dla ludności) nie będzie robił problemu przy akceptacji inwestycji.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda, gdy deweloper jest niewielki, nieznany oraz deklaruje, że będzie budował ze środków własnych. Wszystkich tych informacji dowiesz się z formularza informacyjnego. W takim wypadku sfinansowanie transakcji kredytem (przynajmniej na wczesnym etapie inwestycji) może być problemem.
Budują czyli coś już stoi
O kolejnym etapie sprzedaży można mówić wtedy kiedy zaawansowanie na budowie przekroczy np. 30-40%. Stoją już mury, budynek coraz bardziej przypomina ten z folderów. Część mieszkań została już sprzedana (po umowie deweloperskiej). Część jest na etapie rezerwacji czyli klienci podpisali umowę rezerwacyjną, ale nie mają jeszcze decyzji odnośnie finansowania. Banki również przychylniej patrzą na taką inwestycję. W szczególności, gdy w dokumentacji jest porządek a prace na budowie idą zgodnie z harmonogramem.
Wybór mieszkań jest już oczywiście mniejszy (te najciekawsze nie są już dostępne). Natomiast poziom cen uzależniony jest od tego czy tempo sprzedaży przebiega zgodnie z planem czy może jednak nie. W tym drugim przypadku można liczyć na promocje, próbować negocjować ceny (lub dostać „gratis” np. miejsce postojowe lub komórkę lokatorską). Nie ma reguły, wszystko zależy od polityki danego dewelopera oraz też od tego na co pozwala mu jego bank. Czasem zdarza się, że w umowie kredytu deweloperskiego jest zapis określający min. cenę 1m2 na danej inwestycji.
W tym etapie zdarza się, że można już obejrzeć „swoje” mieszkanie. Oczywiście w sytuacji, gdy deweloper wyrazi zgodę na zwiedzanie placu budowy. Zazwyczaj jest to możliwe. Na budowach można zobaczyć potencjalnych klientów (w kaskach i kamizelkach) zwiedzających, w towarzystwie przedstawicieli dewelopera, plac budowy.
Kupujcie, bo niewiele zostało
Ostatni etap rozpoczyna się kiedy inwestycja ma się już ku końcowi. Najczęściej jest już pozwolenie na użytkowanie, większa cześć mieszkań została już wydana nabywcom. Zwykle „na placu boju” zostaje jakaś pula mieszkań, które z jakiegoś powodu nie znalazły nabywców wcześniej. Mogą to być największe (i najdroższe nominalnie) lokale. W szczególności o niestandardowym układzie pomieszczeń lub znajdujące się w takim miejscu budynku, który z jakiegoś powodu nie odpowiada nabywcom. To moment kiedy można liczyć na oferty promocyjne, gdyż deweloper zwyczajnie chce całkowicie sprzedać lokale, zamknąć inwestycję i zająć się kolejną.
To moment kiedy mają szansę na zakup osoby, które potrzebują mieszkania na już (możliwość wprowadzenia się praktycznie od ręki) lub np. szukają okazji inwestycyjnych np. pod kątem najmu.
Nie specjalizuję się w sprzedaży mieszkań. Chociaż mam dostęp do bazy nieruchomości dostępnych na rynku pierwotnym. Powyższe to moje subiektywne odczucia i doświadczenia zdobyte podczas wielu lat pracy z klientami i deweloperami. Gdybyście znaleźli w opracowaniu jakieś nieścisłości to weźcie pod uwagę fakt, że przede wszystkim zajmuję się kredytami hipotecznymi. Jeżeli trafia do mnie klient, który jest zainteresowany policzeniem zdolności kredytowej i jednocześnie jeszcze poszukuje mieszkania to kwestie finansowe załatwia ze mną, natomiast w sprawach dot. nieruchomości polecam mu kontakt ze doradcą ds. nieruchomości. Dlatego jeżeli zastanawiasz się kiedy warto kupić mieszkanie? Napisz do mnie. Pomogę znaleźć nieruchomość oraz uzyskać finansowanie.