Po ogłoszeniu pandemii (wiosna) 2020 r. stopy procentowe i, co za tym idzie, również wibor osiągnęły swoje historyczne minima. W wielu miejscach można było przeczytać i usłyszeć, że to okres „taniego kredytu hipotecznego”. I jak kupować to właśnie wtedy. Jednak czy aby na pewno? Jak sobie teraz poradzić ze spłatą takiego „taniego kredytu”?
Przede wszystkim opisana w tekście sytuacja to nie jest pojedynczy, konkretny przypadek. To raczej obraz tego, z czym do czynienia ma obecnie bardzo wielu kredytobiorców zgłaszających się do mnie.
„Tani kredyt”?
W okresie od maja 2020 do września 2021 r. wartość wibor oscylował na poziomie nieco ponad 0,2%. Widać to doskonale na wykresie. W tym czasie media i różnej maści specjaliści informowali o tanim kredycie hipoteczny. Bo skoro oprocentowanie wynosiło nawet ok. 2% to przecież mieliśmy „tanio jak na Zachodzie”. Oni mieli tanio prawie (?) zawsze, u nas dopiero to el dorado się zaczęło. Niestety, ale część kredytobiorców na taką „taniość” dała się nabrać. Bo przecież jak oprocentowanie niskie to i większa zdolność kredytowa wychodziła. Dzięki temu można było kupić większą, droższą, lepszą nieruchomość. Oczywiście wkład własny także nominalnie większy (bo 10% z 500 tys. to jednak więcej niż 10% z 400 tys.), ale rodzina lub znajomi (nieoficjalnie) pożyczą.
Do tego doszły dodatkowe koszty związane np. z prowizją bankową, ubezpieczeniami, wyceną itp…to wszystko ze środków własnych, bo przecież kredyt z min. wkładem. Czyli sama rata to często nie jedynie zobowiązanie, bo trzeba jeszcze spłacić pożyczkodawców (nieoficjalnych oczywiście). Tak jedynie dla przypomnienia: wkład własny nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki.
Niskie raty
Na symulacjach rata była relatywnie niska. Nawet z min. wkładem własnym oprocentowanie kredytu (w okresie obowiązywania najniższych stóp procentowych) mogło wynieść nawet poniżej 3%. Jeżeli wartość zabezpieczenia to 500 tys., wkład własny 50 tys. zł a kredyt na 450 tys. to na 30 lat szacunkowa rata wyniosła prawie 1900 zł. I taką wartość najczęściej „koduje” sobie kredytobiorca. Wie jakie ma dochody, ile przeznaczy na spłatę kredytu i wszystko mu się jakoś w głowie układa.
Co więcej, jeżeli przedmiotem kredytowania jest inwestycja deweloperska (w trakcie budowy) to klient spłaca (w okresie budowlanym) jedynie odsetki od wypłacanych transz. Na początku np. po uruchomieniu 100 tys. złotych byłoby to 250 zł (odsetki). Po każdej wypłaconej transzy ta kwota będzie rosła. Natomiast te 1900 zł to rata docelowa już po uruchomieniu całego kredytu i wpisie banku do KW (brak ubezpieczenia pomostowego).
Stopy procentowe rosną, dynamicznie!
I wszystko się zgadza. Mieszkamy u rodziny lub na wynajętym a inwestycja powoli „się buduje”. W zależności od etapu budowy trwa to kilka do kilkunastu miesięcy. Nieruchomość prawie gotowa, ale coś się zaczyna dziać…złego. W końcu od jesieni 2021 r. stopy procentowe (oraz wibor) zaczęły dynamicznie rosnąć. Na dzisiaj (6 kwietnia 2022) WIBOR 6M to już 5,15% czyli wróciliśmy do wartości sprzed 10 lat (wiosna 2012 r.). I tutaj tak naprawdę pryska magia tego niby taniego kredytu. Przede wszystkim: kredytu hipotecznego (w szczególności ze zmienną stopą procentową) nie ocenia się po oprocentowaniu, ale po marży banku! Kredyt z oprocentowaniem 3% (w tym marża) 2,7 jest praktycznie tak samo „tani” jak ten obecny. Marża bez zmian, ale wibor już 5,15%. Co daje oprocentowanie 7,85%!
A czym różniły się kredyty z 2012 r. od tych obecnych (wibor podobna wartość)? Wtedy marże banków były znacznie niższe. Tak bez szukania, pamiętam, że marżę 1,2 – 1,5 można było dostać bez problemu. Ale bank podnosiły je wraz z obniżaniem stóp procentowych. Proces powolny, ale nieustający. Dlatego jak ktoś wypłacił kredyt w 2013 r. to najpierw miał „normalną” ratę, następnie przez wiele lat ona malała. Osiągnęła „dno” właśnie w okresie maj 2020 – wrzesień 2021 r. A teraz wróciła do punktu wyjścia. Co jednak mają powiedzieć ci, którzy skorzystali z tzw. taniego kredytu w 2020 r.?
Aktualna rata kredytu
Ci „covidowi” kredytobiorcy (dane z przykładu jw.) spodziewali się raty około 1900 zł. Tyle bowiem wychodziło im z szacunku na symulacji kredytowej. Niestety rata dla takiego kredytu to aktualnie ponad 3250 zł! W ciągu około 1,5 roku wzrosła o około 1350 zł czyli jakieś 71%. I wiele wskazuje na to, że to nie koniec podwyżek WIBOR.
A nie zapominajmy, że często trzeba oddać rodzinie „darowiznę” na wkład własny. Poza tym mieszkanie deweloperskie warto, a nawet należy wykończyć oraz wyposażyć. Z całości wyłania się niestety niezbyt optymistyczny obraz. Miałem już kilka rozmów z kredytobiorcami, którzy są właśnie w takiej sytuacji i nie wiedzą co robić dalej. To nie są łatwe rozmowy. Trochę mi to przypomina tzw. frankowiczów, którym rata wzrosła (w PLN) jak kurs CHF zmienił się z 3 na ponad 4 zł. W omawianej sytuacji jest o tyle łatwiej, że kapitał kredytu nie zmienił się. Podwyżka stóp procentowych nie ma tutaj znaczenia. Jednak sprzedać wymarzoną nieruchomość, bo nie stać kogoś na ratę? Przyznać się do porażki? Chyba taka opcja to już naprawdę ostateczna ostateczność. No i co dalej? Przecież zdolność kredytowa znacząco spadła. Ten kto rok temu miał zdolność na np. 700 tys. obecnie ma na 400-450 tys. A w połączeniu ze wzrostem cen na rynku nieruchomości ma zdolność na znacznie mniej.
Obowiązki informacyjne
Czy tej sytuacji można było zapobiec? W teorii tak, bo przecież każdy wnioskujący otrzymał formularz informacyjny (FI) z konkretnymi symulacjami wzrostu wibor, oprocentowania oraz rat. Od lipca 2021 r. banki komercyjne miały również obowiązek udzielać kredytów ze stałą stopą procentową. To tak naprawdę teoria, gdyż niestety praktyka jest taka, że klienci (zdecydowana większość) nie analizuje FI. Kredytu ze stałą stopą procentową również nie bierze pod uwagę, bo…najbliższa, szacunkowa rata jest wyższa (niż dla zmiennego). Ta różnica obecnie jest coraz mniejsza. Dlatego też kredyty ze stałym (okresowo) oprocentowaniem na 5, 7 czy 10 lat cieszą się coraz większą popularnością.
A dlaczego kredytobiorcy (przy zobowiązaniu na 20-30 lat) nie czytają dokumentów? Dlaczego nie kalkulują ryzyka? Tłumaczenia są naprawdę różne: „wolę płacić za swoje niż wynajmować i spłacać (cudzy) kredyt”, „bo przecież mieszkać gdzieś muszę” oraz (chyba mój ulubiony) „jak nie dam rady spłacać to państwo/rząd mi pomoże, przecież innym też pomaga”. Kiedyś takie wypowiedzi mnie szokowały, ale chyba już przywykłem.
Wnioski
Tak naprawdę to nie ma rozwiązania i łatwego wyjścia z tej sytuacji. Zwyczajnie w czasie tych kilkudziesięciu lat (spłaty kredytu hipotecznego) może się wydarzyć wiele i nie sposób wszystkiego przewidzieć, tak jak w życiu. Utrata dochodu, choroba, wypadek, może nawet śmierć wnioskodawcy. Niczego wykluczyć nie można, ale to już temat na inne opracowanie. Tutaj ktoś rzucił hasło w eter: tani kredyt, rozniosło się w przestrzeni publicznej i być może niektórzy kredytobiorcy zbyt bezrefleksyjnie w to uwierzyli. Niestety, ale „korekta” na ich racie kredytu przyszła bardzo szybko. Czasem jeszcze zanim się zdążyli wprowadzić do własnego, wymarzonego M.
Czy rozwiązaniem jest teraz refinans kredytu na stałe oprocentowanie? Najniższe wartości oprocentowania (nawet poniżej 4%) takie kredyty miały w czerwcu-lipcu 2021 r. obecnie jest to już około 7-8%. Czyli ceną „świętego spokoju” przez kolejne 5-10 lat będzie jeszcze wyższa rata. Poza tym nowy proces kredytowy, liczenie zdolności, która już nie będzie taka jak dawniej.
Ale o opłacalności kredytów ze stałym oprocentowaniem. Przewidywaniami na przyszłość, to już w kolejnym tekście. Zapraszam do zapoznania się z innymi tekstami na blogu.